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假如房子是股票还会买来投资吗? | 温哥华财税中心


假如房子是股票还会买来投资吗?

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  昨天,海通证券的首席经济学家姜超发了一篇报告,他的论据挺有意思,把楼市比作了股票,用股票的思路去算了一下楼市的估值,他说楼市的租售比,也就是一年租金比上房屋总价,这就是房子的价值基础,2005年上海的租金回报差不多是3.5%,而现在房价从1.5万涨到了8万,而租金只从2600元涨到了6000,现如今的租金回报只有1.5%,如果用100除以1.5%,就相当于房子的市盈率,10年前的差不多是20-30倍,而现在则已经达到了67倍。所以,结论就是,楼市透支了未来,现如今楼市已经是高点。投资楼市的长期收益率应该是很小的,甚至是亏钱的。

  

  这个视角挺有意思的,既然把楼市比作股票,那么我们就用股票估值的方法,好好算算,楼市的内在价值。


  首先,算市盈率,刚才说了,姜超先生用上海的租金衡量,现在楼市的市盈率达到了67倍,而全国很多地方基本现在租金回报率都低于2%,老齐提醒下,这里的租金回报,是要除以现在的房屋总价,而不能除以你当时买入的价格,很多人都有一种心里误区,认为买的早,回报率就很高,但其实你现在卖掉他回报率会更高,所以一定要计算机会成本而不是绝对成本。2%以下的租金回报率,就意味着楼市的整体市盈率超过了50倍,而中国股市只有在2015年5月份和2007年8-10月份,才达到了这个市盈率水平。所以你说楼市能不能再涨,我还能不能赚钱,就相当于在股市5000点以上问股市还能不能再涨一样!上涨还有惯性,散户也在蜂拥而至,老张老李,隔壁王妈妈也都已经赚得盆满钵满。但是价值已经没有了,甚至未来的预期收益已经变成负值。


  


  其次,看增长率,有人说了租金是会增长的,确实如此,但租金没有跟着房价上涨,是因为租金有他自己的参照标准,也就是说在没有金融创新的情况下,租金的上涨永远跟城市的平均收入水平涨幅有关。换句话说,如果你是城市人群的下半区,你将永无出头之日,会发现租金涨幅快于收入,自己赚的钱都被租金抢走了。而相反你是城市人群的上半区,你的收入速度将超过租金涨幅,这样才有可能改善生活。而城市居民的可支配收入的实际增长幅度在7-8%左右,换句话说租金顶多每年涨这么多。按照复合增长率差不多10年翻一倍,再看下上面姜超先生举得例子,10年间房租从2600涨到6000,年复合增长率是8.5%,考虑到过去10年的经济增速更快,所以这两个数据基本吻合。

  
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