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假如房子是股票還會買來投資嗎? | 溫哥華財稅中心


假如房子是股票還會買來投資嗎?

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  昨天,海通證券的首席經濟學家姜超發了一篇報告,他的論據挺有意思,把樓市比作了股票,用股票的思路去算了一下樓市的估值,他說樓市的租售比,也就是一年租金比上房屋總價,這就是房子的價值基礎,2005年上海的租金回報差不多是3.5%,而現在房價從1.5萬漲到了8萬,而租金只從2600元漲到了6000,現如今的租金回報只有1.5%,如果用100除以1.5%,就相當於房子的市盈率,10年前的差不多是20-30倍,而現在則已經達到了67倍。所以,結論就是,樓市透支了未來,現如今樓市已經是高點。投資樓市的長期收益率應該是很小的,甚至是虧錢的。

  

  這個視角挺有意思的,既然把樓市比作股票,那麼我們就用股票估值的方法,好好算算,樓市的內在價值。


  首先,算市盈率,剛才說了,姜超先生用上海的租金衡量,現在樓市的市盈率達到了67倍,而全國很多地方基本現在租金回報率都低於2%,老齊提醒下,這裡的租金回報,是要除以現在的房屋總價,而不能除以你當時買入的價格,很多人都有一種心裡誤區,認為買的早,回報率就很高,但其實你現在賣掉他回報率會更高,所以一定要計算機會成本而不是絕對成本。2%以下的租金回報率,就意味著樓市的整體市盈率超過了50倍,而中國股市只有在2015年5月份和2007年8-10月份,才達到了這個市盈率水平。所以你說樓市能不能再漲,我還能不能賺錢,就相當於在股市5000點以上問股市還能不能再漲一樣!上漲還有慣性,散戶也在蜂擁而至,老張老李,隔壁王媽媽也都已經賺得盆滿缽滿。但是價值已經沒有了,甚至未來的預期收益已經變成負值。


  


  其次,看增長率,有人說了租金是會增長的,確實如此,但租金沒有跟著房價上漲,是因為租金有他自己的參照標准,也就是說在沒有金融創新的情況下,租金的上漲永遠跟城市的平均收入水平漲幅有關。換句話說,如果你是城市人群的下半區,你將永無出頭之日,會發現租金漲幅快於收入,自己賺的錢都被租金搶走了。而相反你是城市人群的上半區,你的收入速度將超過租金漲幅,這樣才有可能改善生活。而城市居民的可支配收入的實際增長幅度在7-8%左右,換句話說租金頂多每年漲這麼多。按照復合增長率差不多10年翻一倍,再看下上面姜超先生舉得例子,10年間房租從2600漲到6000,年復合增長率是8.5%,考慮到過去10年的經濟增速更快,所以這兩個數據基本吻合。

  
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