大温公寓业主为鸽子告物业公寓业主赢了 (发表于3年前)

老马识途 · 时间: *2022-10-15 10:07*

根据法庭的裁决，本拿比埃德蒙兹社区Arcola街7325号Esprit 2高层的居民Tiffany Thoreson因一系列不满。将其所在小区物业告上法庭，其中包括鸽子。

多年来，鸽子粪便一直掉落在大楼居民Thoreson的五楼平台上，该平台比上面的阳台略大，因此常年有从上面楼层掉落的碎片。

Thoreson提交了一些落在她阳台上的物品照片，包括一只死鸽子、破裂的鸽子蛋、鸽子粪便、鸟籽、几只假猫头鹰、鸟刺条和一条橡胶蛇。

居民Thoreson曾亲自从一家害虫防治公司得到一份报价，证实鸽子主要"针对 "了她大楼的部分区域。

害虫防治公司观察到窗台和阳台上有鸽子的粪便，还看到鸽子栖息在窗台上，似乎进入了11楼和12楼的地段。

法庭最后的结论是，使用Thoreson阳台的人很可能面临着 "被鸽子粪便击中的非轻度风险"。

根据该裁决，自Thoreson于2020年入住以来，落在她阳台上的其他碎片包括烟头、狗玩具、园艺材料、垃圾、扫帚柄甚至是金属棒。

Thoreson称鸽子侵扰了大楼的公共财产，称物业公司有义务雇用一家害虫控制公司来处理这些鸽子。

但物业公司则称已经做得够多了，鸟类在高楼里栖息是城市里的一种自然现象。

法庭成员David Jiang不同意物业这种说法。

他裁定该小区物业没有解决鸽子的问题是 "不合理的"；并要求在60天的时间内，物业要实施害虫控制公司提出两个建议；并命令在120天内召开会议，就处理这些麻烦的鸟类的一种或多种方法进行表决。

裁决书表示："没有证据表明物业尝试过任何解决方案，也没有认真调查过这样做的成本，鉴于申请人和其他业主多年来的投诉，物业公司有义务这样做。"

物业经理最初建议一把大伞是解决这个问题的 "最佳方案"，但Thoreson已经在阳台上安装了一个户外雨篷帐篷。

但物业公司让她把帐篷拆下来，只能撑起一把伞，否则就会被罚款。

当Thoreson得到一个铝制天井盖的报价时，物业公司又拒绝这一做法，称不 "符合建筑美学"，因此Thoreson向法庭上诉，要求下令迫使物业公司允许她安装铝制天井盖。

（谷歌地图）

不过，法庭没有允许这个要求，因为天井盖和帐篷都是对公共财产的使用和外观的 "重大改变"。根据《物业财产法》，物业不允许做这样的改变，除非在年度大会或特别大会上得到四分之三人的批准。

但法庭命令该物业在120天内召开会议，就铝制天井盖或Thoreson选择的另一种设计进行投票。

还命令该小区物业向Thoreson支付122.50元，作为其法庭费用的部分补偿。

BC省民事解决法庭CRT是一个司法法庭，审理任何金额的物业财产纠纷和5000元及以下的小额索赔纠纷。

REF:

https://www.burnabynow.com/local-news/tribunal-orders-bur...

https://www.canlii.org/en/bc/bccrt/doc/2022/2022bccrt1077...

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