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2022年我自己投資房產小結 (發表於2年前)

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作者 正文
年輕老頭
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文章 時間: 2023-4-16 07:58 引用回復
很久沒發言了,這幾天有閒,我把去年在大溫郊區幾個投資房的收益貼出來,供大參考。靠投資房地產躺平,還是可行的

房產A, 2017年1月64萬買的舊房,現政府估價1.25M, 去年收房租$39600,總費用包括貸款利息,地稅,保險,修理等約$20600, 現金流1萬9

房產B, 2020年92萬買的期房,2021年5月發展商交房,現政府估價1.35M, 去年收房租$53000,總費用包括貸款利息,地稅,保險,修理等約$35000, 現金流1萬8

房產C, 2021年5月86萬買的舊房,現政府估價1M, 去年收房租$50400,總費用包括貸款利息,地稅,保險,修理等約$25000, 現金流2萬5

房產D, 2020年110萬買的期房,2022年一月收房,現政府估價1.55M, 去年收房租$56000,總費用包括貸款利息,地稅,保險,修理等約$30000, 現金流2萬6

房產E, 2022年1月90萬買的只有幾個月新的新房,現政府估價1M, 去年收房租$81000(帶後巷屋),總費用包括貸款利息(有六個月的私貨,後轉TD,還有$9000garage改成Studio),地稅,保險,修理等約$56000, 現金流2萬5

房產F, 2021年80萬買的期房,2022年4月交房,現政府估價90萬,去年收房租$55000,總費用包括貸款利息,地稅,保險,修理等約$25000, 現金流3萬

房產G, 2022年5月90萬買的舊房的,現政府估價90M, 去年收房租$58000(含RV及Trailer租金)總費用包括貸款利息,地稅,保險,修理等約$55000(含4個月私貸、後轉TD。含2萬鋪trailer hook up,garage 改Studio)現金流$3000

房產H,2021年130萬買的期房,2022年10月交房,現政府估價1.55M. 去年收房租$13000,總費用包括貸款利息,地稅,保險,修理等約$11000, 現金流$2000

2022年自己投資房子的現金流大概十五萬,還幫朋友管理了十幾個房子,有三萬多的管理費,為避稅,收入放公司裡了。今年為了交近十五萬的2022年的稅款(capital gain和個人投資房子的正現金流),三月份把房產A賣掉了,市場不好,只賣了1.04M

至於去年Close 4個房子的Down payment, 是把三年前89萬買的一個新房去年一月以1.56M賣掉了,收回了約1M的現金,自住房套出來四十多萬

我𠄘認我的個例不好復制,貸款收緊,利息升高,再碰上象Covid-19這樣的黑天鵝事件的可能性不大。但投資房地產,需要膽大,心細,眼光還有運氣,缺一不可
 
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Dura
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文章 時間: 2023-4-16 08:13 引用回復
厲害厲害!先贊後看
 
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上一次由Dura於2023-4-16 08:14修改,總共修改了1次
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denglu
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文章 時間: 2023-4-16 08:15 引用回復
房產E帶後巷屋22年1月高峰期間買價90萬?這是在哪裡?

總而言之,你有很好的房貸能力和物業管理經驗,許多人做不到的。
 
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鼓秋鼓秋著
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文章 時間: 2023-4-16 08:52 引用回復
溫哥華能買這麼多房子的人,有家底啊。佩服。
 
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年輕老頭
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文章 時間: 2023-4-16 09:14 引用回復
denglu 寫道:
房產E帶後巷屋22年1月高峰期間買價90萬?這是在哪裡?
總而言之,你有很好的房貸能力和物業管理經驗,許多人做不到的。


這房子在Hope Downtown. 現在在那邊由於Trans mountain pipeline project, 所以租金很高。帶家具包水電主房租了$5000每月,couch house $1800, garage studio $1600, 全部租給了油管工人,或公司
 
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年輕老頭
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文章 時間: 2023-4-16 09:17 引用回復
鼓秋鼓秋著 寫道:
溫哥華能買這麼多房子的人,有家底啊。佩服。

第一桶金都是在加拿大賺的,當初移民時只帶過來一萬一千加幣,比較幸運, 哈哈
 
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年輕老頭
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文章 時間: 2023-4-16 09:25 引用回復
找到了2018年我發的一個貼子,回頭看來,買房never too late🤣:


周末一個人閒的慌,聊一聊自己來加後與房產有關的經歷,是怎樣錯失一個又一個房產升值的機會的,當然都是馬後炮

2000年只懷揣一萬加幣,帶著老婆孩子以技術移民身份登陸溫哥華。當時經濟很差,別說專業工作,找餐館涮盤子的工作都要排隊。期間一邊試著找專業工作,一邊打雜,曾幹過幫廚,送貨,清潔。幸運的是,登陸一年之後,一個偶然的機會,進入了建築行業,回頭看來,不管從任何角度,對我自己來講都好於找到專業工作

兩年時間,掘了第一桶小金,攢夠了十萬加幣,2003年中買房提上議事日程。剛來時租住舊房Basement,感覺十分不好,和老婆達成公識,買新房,而且Single, House。到銀行一問,新移民首付要30%,只好把新房買到了高貴林,三十幾萬,二千多尺期房。

現在回想起來,那時大溫房子真是便宜啊,溫東普通房子三十來萬(我租的一街大統華附近的房子2002換房東,只賣了24萬,鄰居22萬賣給印度人做開發。女兒同學36萬在附近買的新房),Metrotown 附近的普通房子也才40來萬, High Gate Village 一房期房只要13萬,Downtown Nova 期房Bachelor 只是10來萬。。。

由於開發商拖期,2005年春天才搬入新房。當時趕上溫哥華建築業Booming, 自己的生意也越來越好,而且大部分contract都來自Bosa, 有了些閒錢,也不懂投資,2005年夏天一周內胡亂下了兩個offer, 在Downtown Vancouver買了兩個幾年新的Condo, 都是三十萬出頭,Downpayment 都是25%,銀行搶著給貸款。現在看來,當時應該在溫東或本加比加點錢多貸點款買兩套舊House

一年後由於兩個Condo的白人垃圾租客都出了問題,覺得管理太耗神,先後把把這兩個Condo都賣掉了,除了經紀及手續費,也沒賺什麼錢。其中一套是在Coal harbour, 還是有海景的。更傻的是把收回來的錢還有另外存款三年內就把自住房二十幾萬的mortage給付清了。那時候根本不明白從銀行借錢去生錢的道理,中間還買了兩輛燒錢的寶馬。

2008年經濟危機,房價有所下降,由於自己生意開始沒受什麼影響,2009年又琢磨著在大溫再買套Single house,無奈新找的紀紀不給力,錯失好幾個很好的房源,包括Main街一套要價65萬的房子,高貴林一套要價46萬自帶兩個Lot的房子。。。最後在Portco花40萬買了一個八千尺地把角的舊房子。當時有意推倒重建,那時建房成本價在120刀/sf左右,銀行也給了五十萬的home Loc. 但在老婆大人的極力反對下,只Hold了半年不到,裝修後就賣了

2010年,由於經濟危機的影響,自己公司後面的很多項目都取消了,正好Anthem在卡加利Downtown 有一個五幢高樓的住宅項目,於是帶著幾個員工去了卡加利。由於當時覺得在那裡比溫哥華賺錢容易,後來讓家人也陸續搬過去了,在那邊買了兩個新房,2014把高貴林的房子也賣了,在大溫徹底成了無房戶,失去了最後在溫哥華靠房地產升值的黃金機會。

好在最後知迷途反,2016年冬天又回到大溫購買房產,2017年全家又搬回了大溫。在溫哥華投資的房子也小有收獲

人就是命,我承認自己做人,做生意都可以,但在房地產投資上沒有發財的命。雖然在加拿大白手起家,但自己幹建築這一行,如果機會把握的好,比如以自己當時做工程收入的財力,完全可以在溫東本那比從銀行貸款擁有4-5套獨立屋,再或是不把太多錢花在玩車(來加後換了十一輛車,其中八輛是全新買的,包括最後全款買的寶石捷)和旅游上,資產過五六百萬肯定是稀松平常了。當然沒有賣後悔藥的

吃一塹,長一智,准備以後再有閒錢就投資房子了。現在利息這麼低,每月Mortgage 中差不多一半是本金了,只要攢夠了Down payment, 房租Cover 一半Mortadge及地稅應該是不難的事。當然難的是Downpayment, 自己還需要好的Cashflow 和Saving。溫哥華的房價相對其在國際大都市價格應該還不算太離譜

我們應該勤力工作,更應該有好的投資眼光,並善於捕捉機遇
 
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Buswell牙牙
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文章 時間: 2023-4-16 09:28 引用回復
厲害了全是正現金流牙
 
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denglu
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文章 時間: 2023-4-16 09:41 引用回復
年輕老頭 寫道:
denglu 寫道:
房產E帶後巷屋22年1月高峰期間買價90萬?這是在哪裡?
總而言之,你有很好的房貸能力和物業管理經驗,許多人做不到的。


這房子在Hope Downtown. 現在在那邊由於Trans mountain pipeline project, 所以租金很高。帶家具包水電主房租了$5000每月,couch house $1800, garage studio $1600, 全部租給了油管工人,或公司


如果你投資的房子都在那個地區,非常大膽!比較擔心的是物業本身的市場變現值而非政府估價,但是如果一直能保持正現金流,就看長期了。很好奇你那個現金流出中有沒有包括還貸部分只是利息呢?還是本息全部?
 
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年輕老頭
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文章 時間: 2023-4-16 10:10 引用回復
denglu 寫道:
如果你投資的房子都在那個地區,非常大膽!比較擔心的是物業本身的市場變現值而非政府估價,但是如果一直能保持正現金流,就看長期了。很好奇你那個現金流出中有沒有包括還貸部分只是利息呢?還是本息全部?


數字是從今年准備報稅的單子上把拉下來的,貨款部分只計算了利息。由於大部分房子貸款都是浮動,實際上本金沒多少了,而且會計說裝修或家具部分不能全部打入當年成本,要按折舊調整,所以實際現金流更高一些
 
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