[時事新聞]

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萬維讀者網

　　2009年注定是載入中國房地產發展史最具典型意義的一年。僅僅一年時間，中國樓市的成交量和房價就經歷了從冰點，到小陽春，再到爆發，甚至瘋狂的跳躍式發展軌跡。搶購，則自然成為2009年樓市最有代表性的關鍵詞之一。

　　樓市泡沫已經形成

　　2009年11月份全國房價仍一片漲勢，上漲速度甚至超過預期。國家統計局公布的最新數據顯示，2009年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。2009年房價的峰值是在11月底12月初，出現了所謂的恐慌性購房和“搶房”行為。

　　2009年“4萬億”的投資有多少進入樓市，人們不得而知，但北京、上海等城市不斷出現了老百姓不願看到的“地王”。中國社科院的《經濟藍皮書》也認為，當前有85％的中國家庭買不起住房。多位業界專家表示，這一切都提示，現在的樓市已經形成了泡沫。

　　“這是典型的超預期增長。房價漲成這樣，確實是很多人沒有想到的。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析說：“全國房價高漲的原因其實很復雜，包括信貸政策、土地價格、通脹預期等。但很重要的一個原因是，2008年持幣觀望的那部分人進入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009 年提前釋放出來了，這導致了2009年樓市的異常火爆。”

　　有專家分析火爆的原因認為，一是由於樓市經過2008年的低潮，開發商拿地、開發的意願不高，使得房地產投資大幅下降，商品房供給量出現不足；二是消費者對住宅的剛性需求依然強勁，當看到房價上漲後，恐慌性心態激發了更多的入市行為；三是政府為了應對全球金融危機，采用了多項措施刺激國內消費，放寬了對於房地產市場的金融調控限制，這使得更多的資本投入到房地產市場中，其中就包括了很多投機性購房資金；四是一些房地產企業借機炒作。

　　新一輪樓市調控揭幕

　　新一輪的樓市調控大幕已經拉開。2009年12月召開的國務院常務會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。而相關部門已開始行動，從二手（出售、出租）房營業稅征免政策從2年恢復至5年，到最新的土地出讓金首付不得低於50%。專家表示，中央政府果斷出手，這說明這次調控房地產市場的決心是很大的，未來還會有其他樓市新政出台。

　　中國社會科學院金融所金融市場室副主任尹中立表示，首付50%，一年內付清全款，是硬性壓縮企業在土地款支付上的空間，在當今土地價格高漲的形勢下，全款支付之後卻不開發，將顯著增加資金的使用成本和機會成本，相應壓縮囤地、炒地的空間。

　　他表示，調控樓市的後續政策還很多，比如普通住房與保障性住房建設，土地招拍掛制度如何完善以及銀行對房地產行業實行有差別的信貸政策等，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富，控制房價的效果當然也會比前幾次好。

　　樓市“高燒”可望緩退

　　對於個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，美聯物業市場研究部總監張大偉表示，這將有效抑制投機者在二手房市場快買快賣迅速套現。他認為，房地產市場2009年12月上升到歷史頂峰以後，將出現成交量和價格的雙下調。特別是執行新政後，2010年一季度市場有趨淡的可能。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所負責人也告訴記者：“預計2010年房地產拉動經濟增長的需求會逐漸減弱，最晚到2010年中期房地產市場將進入一個中長期調整型的適度增長期，屆時房價會面臨回調。”

　　中信證券一地產分析師分析：“進入2009年11月以來，地產股一直處於不溫不火的微調狀態，11月地產股漲幅為9.7%，行業漲幅僅位居第11位。而10月份的行業排名為第4名。從這個方面來看，其實機構和投資者對房地產市場的後市並不看好。”

　　美聯物業調查顯示，在2009年三季度北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。

　　對此，業內專家表示，短期來看房價很難再繼續走高，在現有多數優惠政策依然保留的市場下，專家建議非自住購房的投資者可以考慮在適當的時機出手。