[lilytian3233]

主持人：朋友們，後經濟危機時代下的高端地產趨勢論壇現在開始，讓我們用熱烈的掌

聲有請郎鹹平教授上台為我們做精彩的演講。

　　

　　 郎鹹平：其實各位朋友，全世界沒有一個國家會關心今天這個主題的，全世界也

沒有一個政府會如此調控房地產到這種可以說是已經走火入魔的一種情況，我舉一個例

子來講，我們甚至前陣還說要推出物業稅，什麼目的呢？要打壓房價，各位朋友，這個

話出來之後震驚全世界，你知道為什麼嗎？物業稅是打壓房價的嗎，連一個最起碼的道

理都不懂，所以對於這樣的政府調控我只有四個字可說——無話可說，連一個最起碼基

本觀念都不懂的地產管理單位，你要我郎鹹平跟大家談什麼呢，有什麼可以談的呢？甚

至有人跟我說這次“國十條”出來對於我們地產商的影響，我想“國十條”，不知道出

了多少條了“國三條”、“國七條”、“國十一條”我都搞糊塗了，最好建議政府從

001開始編號，國001、國002，按照我們的估計現在應該是國0097差不多了，出了這麼

調控措施，是純粹沒事找事還是多事，出了90幾個調控措施之後的今天還需要我們來談

這個無聊的題目我不懂為什麼，那麼就是你這90幾次都是失敗的，那麼到今天房價如此

失控。全世界各國推出物業稅的目的是為了籌措裁員以做地方政府發展之用，而且非常

具體的，比如說以美國為例，物業稅收集之後只能做兩個用途，第一個當地警察之用，

第二公立學校，一概不能挪為它用，不像我們一樣當財政支出，愛怎麼幹怎麼幹，這是

不可以的，而且話又說回來了，全世界只有我們中國是以商品屋為主的市場，你絕對是

不可想象的，我們就以新加坡為例，真正像我們這樣的高端樓盤，像這樣到處賣的商品

屋只有3%你相信嗎，我們再以瑞典為例，一半的樓盤都是老百姓自己合資建房，我們可

以嗎，甚至你會懷疑到底我們是不是社會主義國家，比如說我們以年輕人為例，今年畢

業以後我們把年前推向市場希望透過商品屋裡滿足住房的需求，全世界中國人還是這個

樣子的，是不可想象的，所以今天我來之前，我都不知道該如何講這個講題，而且時間

非常的短，對於這個題目而言，你會發現整個中國是個及其荒謬的地方，比如說全世界

有哪一個行業的商人可以經常去爬山、談人生、談哲學，是哪一個行業的商人。你以為

我們房地產難道沒有事幹嗎，那我再請問你，像我們東莞這些制造廠商的老板、董事長

有沒有可能去爬山、談人生、談哲學？沒有可能的，因為他忙的不得了，為什麼呢，你

從這個小事情看的出來，這個市場是絕對的畸形甚至可以孕育出一批無所事事的地產開

發商，這個是完全不可了解的。那麼我請問你為什麼會走到這一步呢，其實話又說回來

這次“國十條”推出，最近4 月19號推出調控措施，我們很懷疑說你為什麼現在推出，

去年幹嘛去了？怎麼不早推出呢，所以不由的我們會想到一個比較荒謬的道理，因為這

一兩年來的折騰我們地方政府該賣的地也賣了，該圈的錢也圈了，我們地產開發商這一

年來賺錢賺的是心驚膽跳、六神無主，可是不管怎麼講那該賺的錢也賺了，這兩個利益

集團已經被滿足的結果所以我們推出“國十條”相對容易一點。

　　

　　 當你滿足利益集團之後這個方案也比較容易推出，你回想一下，為什麼我們經常

會聽到媒體也好、老百姓也好批評地產開發商和地方政府會形成一個牢不可破的利益集

團呢？這是第一個問題我們所要思考的，不過我想從這做一個切入口，請各位朋友再想

一想你除了透過政府和開發商所開發樓盤你能夠合法的購買之外，你有沒有可能自己集

資，有沒有這種可能性想想看？沒有可能性，這是不合法的，也就是說我突然想到一個

很有趣的比喻，你知道什麼人會去婚姻介紹所嗎？就是談戀愛不太會談的人，不太吸引

人的人可能到婚姻介紹所去找對象，如果哪一天政府突然規定不許談戀愛了，談戀愛而

結婚者一律不發結婚證，必須到婚姻介紹所去，那麼各位知道什麼結果嗎？婚姻介紹所

的中介費要保證狂漲，為什麼？你正利用你的條款，你是特意的形成這樣壟斷的組織，

那麼跟我們個人是一樣的，比如說我們小產覺悟了等等的，我們講的更具體一點，我們

能不能夠像美國、瑞典等等一些國家一樣，如果我們像德國一樣，能不能夠按照政府的

一些規劃一些詳細條款推出之後我們自己買一塊地皮，我們自己蓋房子可不可以，不可

以的。但是我告訴各位除了中國之外其他國家都可以，為什麼呢？我們已經透過一些規

則、法條的設定不允許我們自由戀愛，只要自由戀愛者就不發結婚證，把我們全體推向

一個壟斷組織那就是地產開發商和我們地方政府，那麼請問各位朋友你是不是已經具備

了一個壟斷的前提，因此價格只有漲而不會跌，這是第一項要素，我們必須牢記在心裡

，還有第二個問題，我也請各位注意一下，我剛剛講過新加坡的例子，真正意義上的商

品屋連5% 都不到，那麼在談談香港，如果各位朋友有機會去香港旅游，香港導游會帶

你到處參觀說“各位請看一下，這是李嘉誠先生住的房子，這是李兆基先生住的房子等

等”，他會以一種旁觀者，一種比較激動興奮的心情向你介紹一下香港名人的住宅，你

從他的談話裡面你看不出他絲毫的不滿，甚至你看不出他的仇恨，各位知道為什麼嗎，

因為香港遠遠超過半數的居民他是享受香港政府所提供的公屋，這個公屋是個什麼性質

呢，它既具備了經濟適用房的特性，也具備了廉租屋的特性，我們就以香港如此之貴的

地方而言，它廉租屋每個月租金才幾百塊，甚至還有到兩三百塊的，但是內地和香港的

薪資收入這可是差距頗大的，為什麼香港能夠提供如此廉價的廉租屋呢？因為這是政府

的責任，全世界各國的政府沒有一個政府不把這個事情當成同等大事來辦，因此經濟適

用房跟廉租屋在我們聽起來是天方夜譚，在其他國家已經實施的非常多了，那麼就以我

們所熟悉的香港為例，你要香港做到廉租屋跟經濟適用房那需要經過非常嚴格的審核，

而且香港的公務員系統不但廉潔而且高效，絕對不會像我們這邊的經濟適用房一樣，比

如說我們常常講的很多例子，到地下室一看又是寶馬又是奔馳車，這種不公平現象讓老

百姓如何能夠心理平衡，那麼就是因為一個經濟發展到一個階段之後，老百姓居者有其

屋的情況之下，你在讓商品屋隨著市場供需而發展老百姓不會有怨恨，這個世界本身就

能夠達到和諧，那你說以我們政府官員之睿智之出名難道他會不知道嗎，那麼我們就翻

翻歷史，1998年國務院出台了一個23條，裡面怎麼規定的？也就是說我們執政的目標是

希望往後能夠構建80%的經濟適用房，10%的廉租屋，還有10%的商品屋，從1998年到

2003年房價是相對來說比較穩定的，當然我不能說是因為這個法案的貢獻，可是各位想

一想如果我們走上這一條路的話那就是新加坡模式、香港模式，不至於走道今天，可是

到了2003年也是有政府單位公布了一個18條，對於所謂的經濟適用房給予了一個莫名其

妙的解讀，那就是具備保障性質的商品屋來取代的經濟適用房，那麼到2003年呢香港、

新加坡模式就此消失，我們老百姓再也無法享受到新加坡人能夠享受到的一切福利，所

以80%的經濟適用房在2003年的18條當中全部改成了商品屋，再加上原本規劃的10%就高

達90%，再加上我們地方政府毫無動力去做廉租屋，因此從2003年之後就已經孕育出一

個非常"良好"的環境了，全世界唯一百分之百商品屋的國家——中國，在這兩個背景之

下已經奠定了今天房價毒瘤的基本格局，也就是說中國地產的問題是一個結構性的問題。

　　

　　 結構一那就是不能自由戀愛，自由戀愛不能拿結婚證，必須透過地方政府和地產

開發商所形成的壟斷集團而向他買房子這是第一點。

　　

　　 第二個任何具有保障性質的住房，包括經濟適用房和廉租屋在2003年之後基本消

失，那麼這個就是兩個畸形結構的開始。下一個等什麼呢？下一個就等一個導火線，如

何讓中國的房價在這兩個畸形結構之下全線失控，那麼一起回到2006年，各位朋友記不

記得真正讓我們記憶猶新的，甚至真正意義上的房地產泡沫是從 2006年下半年開始的

，請問各位為什麼，我前面講兩個結構性問題不至於使房價上漲需要一個推力，這個推

力就來自於2003年左右所開始的投資經營環境全線惡化的現實情況，也就是說從2003年

左右開始我們中國以制造業為主的企業家，他們所面臨的投資經營環境已經開始全面惡

化了，所以到了2006年下半年我們已經發現了大量企業資金不做實體經濟，流出來炒樓

炒股從而造成2006年驚心動魄的樓市泡沫、股市泡沫，而更讓我感覺道大惑不解的是就

是當時除了樓市、股市之外竟然還出現了我們前所未見前所未聞的所謂普洱茶跟紅木家

具的故事，你甚至發現這個社會資金已經泛濫到什麼地步呢，炒樓炒股本身已經不能滿

足這些資金的去除，還必須進入紅木家具跟普洱茶的系列，這已經是一個國家危機的開

始，那麼在2006年的時候我就對於當時所謂的房價的泡沫問題股價泡沫問題提出了看法

，我認為這個是投資經營環境全面惡化，也就是說中國經濟全線出現危機的開始，而各

位理解我們中國所謂的主流學者大家跟我的看法是背道而馳的，他們說這一切都是因為

經濟發展太成功了，老百姓太富裕了，所以我們才有這麼多的錢才炒樓炒股，他們把這

種現象歸置與叫做流動性過剩的解讀，什麼叫流動性過剩呢，那就是你手上的錢太多了

，炒樓樓市泡沫，炒股股市泡沫，在這兩個完全不同理論背景之下政府要做出一個宏觀

調控的抉擇，因為政府希望透過宏觀調控來控制泡沫，各位朋友請注意這是政府開始調

控房價時代的真正開始，可從2006年開始全錯，一直錯到現在，那麼政府當初的宏觀調

控的是什麼樣的思維呢，他們認為透過提高利率等等方式希望能夠收回流動性，因為很

多學者說了，這些就是因為流動性過剩所造成的，所以話又回來了，什麼叫流動性過剩

，那就是手上錢太多了，炒樓樓市泡沫，炒股股市泡沫，所以政府的知覺反應就是提高

利率收回流動性，因為在他們想法裡面只要把流動性收回了就好了，我們手中的錢就少

了，就不能炒樓了，甚至不能炒股了，因此問題一並解決，好了，到2007年政府六次提

高利率，各位朋友還記不記得2007年股價、樓價怎麼變動的，我先不談樓價先談股價，

六次提高利率的當天股價毫無例外六次全部上漲，為什麼？政府不是提高利率了嗎？提

高利率不是收回流動性了嗎？那麼我們手中錢不就少了嗎？不就不能炒樓炒股了，樓價

應該跌股價也應該跌為什麼不跌呢？因為政府政策的目標全錯了，我講到的才是對的，

那就是2003年之後我們經濟已經生病了，生了第一個病就是我剛才高度各位的投資經營

環境已經全面惡化，所以到2007年政府每一次提高利率就是進一步的打擊了我們第一個

病，使得我們以制造業為主的民營企業他們所面臨的投資經營環境更加惡化，而更加惡

化之後是什麼結果呢？他就更不想幹了，因為他從實體經濟拿出更多的錢去炒樓炒股，

這就是為什麼2007年六次提高利率股價連續六次上漲，樓價你們也知道也跟著水漲船高

，到了2007年年底，中央經濟工作會議正式拍板宣布雙房，那麼這個就是我們這麼多年

來第一次看到極其嚴格宏觀調控，當時我在各地演講我就直接擺明了我態度，我說中央

經濟工作會議的結論全錯，你越如此嚴厲調控最後的結果股價、樓價更行失控，為什麼

？因為這種嚴厲的調控會使得我們第一個病更加惡化，到了2008年終金融海嘯還沒有開

始的時候我們正式進入所謂的前金融危機時代，廣東省制造業已經倒閉了30%，江浙兩

省制造業已經倒閉了20%，請問各位這是什麼意思，請你們每位朋友聽清楚，這就是說

從2003年之後以2006年為例只要你在中國看到了泡沫它就是一個未來更大危機的前兆，

記住我這句話，而2006年泡沫所顯示的就是2008年制造業的大量倒閉，這個時候政府才

意識到宏觀調控政策全錯了，到了9月 16號政府覺得還是郎鹹平比較靠譜，雖然講話比

較難聽一點，究竟講的還是對的，所以把宏觀調控做了180度的大轉變，從過去的絕對

緊縮變成絕對的寬松，又錯了，這些人是教不會的，淨走極端，請問各位朋友，從2006

年到今天你們每一個人得的第一個病就是我剛剛一再高度各位的投資經營環境惡化，是

改善了呢還是更加惡化？當然是更加惡化，幾個原因我隨便舉一個例子。

　　

　　 第一人民幣匯率在這幾年升值20%嚴重打擊了我國出口制造業。

　　

　　 第二個原因三年之前政府調低出口退稅比例，一直到去年7月份才發現搞錯了，又

調回17%，問題是在你三年前幹嘛調低呢？你是不是多事，調低出口退稅比例結果又在

出口制造業背後上橫插一刀，真的是多事，而且非常明顯的看出政府對於經濟形勢完全

誤判。

　　

　　 第三個原因2008年推出的第一個勞動合同法，這個法案的推出使得我們中國三分

之一的制造業立刻陷入困境，從而造成企業輸的結果，只要企業輸勞工就輸，勞工輸政

府就買單政府也輸，因此一個法案能夠造成企業、勞工、政府三輸的局面那是非常不容

易的，我們都做到了。

　　

　　 第四是我剛才講的宏觀調控，全盤錯誤。

　　

　　 第五個因素去年開始稅費攤牌的增加進一步打擊了我們第一個例子，所以我非常

簡單談一下這幾年發生的事情，你發現政府政策的問題使得我們今天每一個人的投資經

營環境還不如2006年，還更惡化了，你們可能覺得很氣概，郎教授你怎麼談的事情跟我

們想的不一樣呢，怎麼越惡化樓價越漲——這就是中國，但是我們中國生的病還不只這

一個，金融海嘯這題目所定的，使得在坐的各位生了第二個病，什麼病？產能過剩，其

實請你想一想金融海嘯這個病毒本來跟我們是沒關系的，那是金融，我們中國的金融我

們那麼多銀行也在這，也不跟別人掛鉤，自己玩自己的，你激動什麼呢，我們還受了不

少沖擊為什麼？那又回到了我們政府，那就是因為地方政府這麼多年來錯誤的政策所導

致的，使得我們整個經濟體系喪失了免疫力，什麼政策？兩個：

　　

　　 第一個你們非常熟悉的抓建設拉動GDP。

　　

　　 第二個招商引資。

　　

　　 其實各位要想今天房地產走到這個地步和過去歷史息息相關，我今天希望透過一

個小時演講把這個事情跟各位做一個比較清楚的梳理。

　　

　　 第一個什麼叫抓建設拉動GDP，那就是各級政府透過修橋鋪路等等方式，當然還通

過房地產拉動等等方式拉動我們GDP，這幾年根本不是我們經歷什麼了不起的增長，基

本上都是基礎建設房地產所拉動的結果，也就是說鋼筋水泥所拉動的結果，這就是為什

麼2008年我國GDP當中57%是鋼筋水泥呢，從而使得消費壓縮到只有35%，到2009年更糟

糕67%是鋼筋水泥，消費只有29%了，你們做地產業好、做其他行業也好，你聽到這個數

據我告訴你你一定有恐懼的感覺，全世界沒有這種國家，其他國家的消費都占到GDP的

80%，全世界只有一個國家是30%以下的，那就是中國，所以從這些數據你可以慢慢感覺

到一種恐懼了，這些數據合並上房地產的發展這是一個多麼可怕的結局啊，你有沒有想

到。

　　

　　 第二招商引資，我們各級政府為了招商引資什麼都敢簽、什麼都敢賣、什麼都敢

幹，沒有不敢的，什麼環境污染、資源破壞、當地民眾受到剝削根本不在乎，各地政府

瘋狂招商引資的結果像我們蘇州就是一個最好的例子，這個產能是大幅度的爆炸大幅度

的擴張，我們產能已經高達了GDP的70%，好極了，第一個政府使得消費與2008年為例只

有35%，第二個政府使得產能變成70%，有70%的產能卻有35%的消費，那麼各位朋友，你

消費不了的那部分叫做什麼呢？就叫做嚴重的產能過剩，那怎麼辦呢，你這個問題不解

決中國經濟馬上解體，走不到今天了，所以我們就推動了一個史無前例的大規模的出口

，讓美國人去消費，把我們過剩產能給吸收掉，問題是美國人消費是怎麼消費啊，基本

上都是借錢來的超前消費簡稱泡沫消費，搞了半天吸收掉我們過剩產能的都是泡沫消費

，只要是泡沫就一定會破裂，問題是怎麼破裂——金融海嘯，2008年11月在這個之前中

國出口增長率每一年都是30%以上，2008年11月份首度轉為負2.2%，2009年全年負16%，

我們出口價不要了，美國人不消費了，那麼咱們產能過剩危機立刻暴露了，所以又生了

第二個病，那麼請你想一想，到了這兩年我們中國經濟不是你們所想的因為好了才發生

泡沫，不是的，而是我們陷入更深層的危機，我們不但有著2006年的同樣的危機第一個

病投資經營環境惡化，而且已經更惡化了，而且金融海嘯沖擊下來我們生的第二個病叫

做產能過剩，那麼請問各位朋友，當你們做企業生了這兩個病之後你會做什麼，我們就

以2009年1月份的數據為例讓我感到觸目驚心，1月份出口下跌17%，進口竟然暴跌43%，

哇這個太可怕了，其中原油之外的原材料下跌50%，進口機器設備暴跌40%，各位你知道

是什麼可怕的意義嗎，為什麼我們會經歷這一年來的樓市泡沫，就來自於這一點，那就

是我們中國的制造業是什麼制造業啊？簡單的講就是進口原材料、進口機器設備的粗加

工，如果一月份進口原材料跌了一半，進口機器設備跌了4成你知道是什麼可怕的意義

嗎，你能不能夠用心體會一下這個危機有多可怕，那就是在我前面講的兩個病沒有解決

的情況下我們以制造業為主的民營企業家已經不想幹了，所以不需要進口原材料，那麼

不想幹要幹嘛呢？我們發現大量制造業資金流出實體經濟從2008 年年底開始到2009年

初，開始進入樓市、股市，買汽車買奢侈品，從而造成一系列的所謂的回暖，那就是我

們媒體經常吹牛的說我們中國的股市從2008年 11月份開始領先全球四個月之久回暖，

中國樓市2009年在全世界極度蕭條情況下我們一枝獨秀，汽車呢？整個去年全世界下跌

20%、30%情況之下我們逆勢增長46%，奢侈品呢？全世界下跌5%到15%之間我們逆勢增長

20%，所以我們統計局也好、政府單位也好、媒體單位也好，我們領先全世界回暖了，

各位你以為今天的樓市是因為回暖所造成的嗎，你完全搞錯了，告訴你一個正確的答案

，我們不是領先全世界回暖，我們是領先全世界生病，就是因為這兩個病沒有解決，以

1月份數據來看企業家根本不想幹了，不想幹的結果大量實體經濟資金開始進入樓市、

故事、汽車、奢侈品，造成發燒了，因為生病就一定會發燒，哦，這麼講就清楚了，原

來中國是領先全世界發燒，這就對了，這就很合理了，否則一點都不合理。

　　

　　 請您想一想就你這兩把刷子你領先全世界，你覺得可能嗎？我08年就說了這句話

完全是對，你憑什麼？其實我再給你說如果全世界只有你中國一個國家回暖了，那就表

示你跟其他的國家都不一樣了，再想你自己如果你這個人跟別人都不一樣，到底是你這

個不正常呢？還是別人都不正常請你想一下，因此中國領先回暖，就是我們不正常，相

信我講到這裡大家都聽懂了。原來中國是全世界唯一的國家生的兩個病，一個投資環境

全面惡化，第二個是嚴重的產能過剩，所以大量資金去炒樓炒股，等等造成發燒現象。

我們把它誤讀為回暖，這就是為什麼我們地產開發商去年賺錢是賺的心驚膽跳，因為你

心裡清楚地很。你是市場的操作者你非常清楚你賺的這個錢都是不正常的錢！都是我們

經濟發燒的錢，所以今天聽演講我把你過去一年的恐懼感告訴你，原來賺的是發燒的錢

，很多的股民在去年的時候也撈回不少錢，是不是？為什麼呢？發燒的錢。既然發燒了

，我們一定要付出代價，然後我們的政府，開始治病從08年十月份開始，連續開了六大

虎狼制藥要治病，如果能夠對對症下藥，藥到病除的結果，08年年底的09年年初的泡沫

現象就應該得到環節。好各位朋友再想一想，如果哥們用錯藥了呢，那發燒就更嚴重了

，你們都應該聽懂了，下面的話就不用多說，其實你們比我聰明都聽的懂，咱們看看這

些藥方是怎麼來的，當然今天時間有限我就不要講太多了。

　　

　　 第一個藥方農業改革，第二個藥方醫療改革，不談了。為什麼沒質感病不談了，

還剩四個藥方，聽清楚了，第一個四萬億，第二個十大產業振興方案，第三個汽車家電

建材下鄉，第四個銀行信貸的六層做基礎建設，請各位來賓回答我一個問題，這四個藥

方它的本質意義是什麼？有人跟我說了拉動內需，好極了，我非常感謝這麼告訴我，不

過我今天趁著這句話的機會，我要清楚告訴每一位朋友，這次的國十條和政府這麼多年

來推出的90幾項調控措施，還有溫家寶這幾大藥方，全部犯了一樣的毛病叫做什麼？根

據毛病現象做決策這是最可怕的。而從來不理解本質意義是什麼，這句話什麼意思你曉

不曉得？為什麼我們每次調控越調控越糟糕，甚至很多政府的政策甚至國幾條國幾條，

叫什麼？叫一放就爛，一爛就餿，一餿就死，一死又放。你知道出過幾次？08年誰讓你

救市的，為什麼？這麼多年來沒有人可以給予解答，今天我為什麼不想讓媒體報道，我

可以告訴你答案那就是政府的一切調控措施一切政策，只有一個原因那就是根據表面現

象做決策，叫做頭痛一頭，腳痛一腳。不是還好了，今年變成頭痛一腳了，更遭了，還

不如頭痛一頭。原因就在這，理解我的意思吧，頭痛一腳，那麼這四大藥方的本質意義

是什麼這非常重要。那就是利用明天的產能過剩消化今天的產能過剩，今天我想通過這

個機會告訴你現在的危機有多大，而且你們知道我講的一定是對，一定都會發生，請你

們細心聽我下面一分鍾的話你就曉得你未來的危機有多大，這話什麼意思什麼叫做利用

明天的產能過剩消化今天的產能過剩，我就以四萬億為例，它在哪裡？中西部的基礎建

設。我再以高速公路為例建完之後我有沒有車在上面跑，基本沒有車跑的高速功能建完

之後統統產能過剩，但是在建的時候需要鋼材需要水泥，所以可以消化今天鋼材市場 2

億多的產能過剩，也可以消化今天水泥市場11億多的產能過剩一直看起來紅紅火火。各

位來賓你知道你的危機從哪來嗎，那就是建完以後怎麼辦？這個就是你們公司的問題了

，但演講你們走過來心裡這麼踏實一點管理都沒有，越講越踏實。一旦建完之後建好的

高速公路就是產能過剩，由於不需要鋼材不需要水泥把這兩個行業大獲原形產能過剩，

所以中國馬上就要成為一個全國性產能過剩的大黑洞。將來怎麼辦你們地產怎麼辦，我

以為這一切要到今年6月才出來，可是我還是太樂觀了，我講的都不會錯的，看溫家寶

自己怎麼講。聽清楚，09年8月26號溫家寶在國務院常務會議上說，鋼材水泥平板玻璃

煤化工產能過剩，2010年1月20 號3月20號4月6號說電力煤炭焦炭鐵合金，電磁鋼鐵有

色金屬建材輕工紡織全部產能過剩。為什麼，就是因為政府的四大藥方，它所拍下來的

結果就是用明天的產能過剩消化今天的產能過剩，等到建完之後就是溫家寶同志講話，

各位來賓，中國從現在開始已經慢慢進入一個全國性幾乎各行各業嚴重產能過剩的大推

動。那麼將來新的增長點怎麼樣？請您告訴我，沒了，沒有新的增長點中國經濟將限於

長期停滯，好了。所以這四大藥方沒治第一個病，第二個產能過剩更嚴重了，如果第二

個病更嚴重了，你的發燒呢當然更嚴重了，第二個病發燒怎麼來的？就是銀行信貸剩下

四層幹什麼用的，以國企為主的短期融資，好我再問你，國企的兩個病解決了嗎，沒解

決，第一個病沒解決，第二個病更嚴重了。那麼國企拿到這麼多的錢它們幹什麼呢？大

量銀行信貸進入股市造成更發燒，同時炒地皮造成各地地王現象層出不窮。還有這個銀

行信貸去年一整年就放出了9.59萬億，到了今年一月份高達12萬億，你不怕通貨膨脹？

通貨膨脹來了怎麼辦？你存在銀行的錢就毛了，為了讓錢不毛你敢不敢投資實體經濟，

比如開個塑料文具加工廠，或是皮革加工廠，不敢，因為我們江蘇浙江皮革加工廠嚴重

產能過剩，怎麼辦呢，大量逃避通貨膨脹的避嫌基金，沖擊股市更多要沖擊樓市。好極

了那麼咱就講講股市，股市到最後到今天為什麼拉到三四千點，因為三筆資金沖擊第一

筆，兩個病沒解決，制造業資金首先沖擊。第二筆兩個病沒解決信貸資金沖擊。第三筆

，兩個病沒解決逃避通貨膨脹的避嫌資金不敢沖擊股市。此外有三筆資金沖擊股市，原

因只有一個兩個病沒解決加上用錯藥品，你們所關注的樓市，為什麼今天這個題目，這

個題目咱們挖苦它的，其實這個題目很好，請你想一想，樓市兩筆資金，第一筆兩個病

沒解決，制造業資金首先沖擊樓市，第二筆兩個病沒解決逃避通貨膨脹的避嫌資金接著

進樓市，這兩筆資金統統稱自投機性資金，它們專門沖擊高端樓盤從而造成從去年到現

在高端樓盤。它們賣得越貴市場越火爆，不是我們需求，不是的，而是這兩筆投機性的

資金沖擊而成，這就是為什麼說，去年地產開發區賺錢的賺的心驚膽跳。原因就在這，

這兩筆投機資金怎麼被擠壓出來的，兩個病沒解決加上用錯藥，從而造成這種畸形現象

，一直到今天為止直到4月19號，4月19號之前整個大上海附近地區房價又開始漲，為什

麼第二筆資金的原因逃避通貨膨脹的避嫌資金，請各位注意09年開始的泡沫，你還記得

我給你的忠告嗎？那就是下一次重大危急的前兆啊！那麼下一個重大危機是什麼，當然

這不是今天講的主題。我也不用太花時間講這個。不過請想一想，如果中國按照溫家寶

的意思這麼多行業產生過剩，而且三個禮拜前他也首度承認中國的失業人口不是二千萬

，那是中國統計局瞎掰的，二億人失業各位朋友能不能理解今天中國是一個什麼樣的危

險處境呢，那就是全國性的嚴重產能過剩兩億人失業，中國的勞動人口也不過5.8億。

這就是你的未來各位，直到最後你發現09年開始的泡沫是什麼樣危急的前兆了，第一個

樓市泡沫股市泡沫所象征的資產泡沫化，第二個嚴重產能過剩所必然帶來的經濟停滯發

展經濟停滯化。第三個大量銀行所必然造成的通貨膨脹化，請各位朋友笑納。資產泡沫

化，經濟停滯化，通貨膨脹化，這就是09年泡沫所帶來的必然結果。那麼你問我為什麼

沖擊會這麼大，請你想一想，我今天一開始演講的時候就告訴過各位的中國的樓市已經

在從03年開始，已經建立了一兩個畸形的結構，第一個不准自由戀愛，必然形成地產開

發商和地方政府的壟斷，第二全世界唯一的國家百分之百幾乎都是商品屋，你不要跟我

談什麼經濟適用房，那是點綴用的。就在這兩個結構之下，你突然發現中國經濟的兩個

病，加上用錯藥，使得兩筆資金通過這兩個畸形的基礎樓價爆發，所以今天治理中國樓

市泡沫是非常復雜，我根本沒有一點期望可以去治理，第一你想解決地產商和地方政府

的壟斷問題嗎，可以啊，開放老百姓自己建房你做得嗎，做不到。第二個學習新加坡跟

香港由地方政府拿出土地拿出錢大面積地建造經濟適用房和廉租房，你做得到嗎？大家

不可能做得到的，請你想想地方政府的心態，他會想說我這麼光搞商品屋的話，我要賣

地還要從事財政收入啊！搞廉租還要自己掏地，自己掏錢，是吃飽撐的還是腦子進水了

，什麼人會做這樣的蠢事？也就是說這個書記快退休了，搞這樣一個事。下個月租金上

來肯定要推翻，根本是不可能解決的。各位懂我說的嗎？根本沒有辦法解決，如果這個

解決不了。正確又用錯藥，使得這兩筆資金，透過兩個狹窄的畸形結構，會有一個火山

爆發，在這樣的情況下，不要問的國勢。90幾個調控形勢，你調控了什麼？你不要激動

，我們什麼都解決不了，我告訴過你們，政府的調控措施肯定會失敗，為什麼？因為我

們根本沒有解決樓市的問題。想解決什麼問題？什麼問題都不是解決不了的。其實今天

的房價已經不是人民打壓的問題了。我想到有利於國計民生的，他們一定都一回做，他

們都認為是錯的，講還有什麼意義呢？到最後，如果你把我的演講聽懂了的話，你告訴

我會有用呢？短期可能是對付投機客的，投機客很有意思的：舉個例子，這次的國策為

什麼才推出來。

　　

　　 因為我前面已經說了，因為壟斷是第一根管子，壟斷的管子大概最近比較爽了，

已經得到自己想要的，比如說地產開發商房子賣了不少了，地方政府賣地賺了不少錢，

因此壓力小了可以退出了，那麼現在“國十條”真正所想打擊的就是這些投機客，你想

打擊壟斷集團嗎？不可能，所以投機客看他能扛多久，這個投機客最近少一根筋，政治

敏感度不夠，尤其是溫州的投機客，你沒想到說你賺爽了之後跑山西炒煤，最後什麼結

果呢？當你炒的不亦樂乎的時候政府統統收歸國有，又給投資客掐了一把，所以這次“

國十條”所真正能夠對付的就是投機客，那麼房價什麼時候下跌啊，就是這些投機客扛

不住的時候房價有可能下跌，可是我再告訴各位朋友，這個下跌沒有意義的，因為中國

的房價以我們購買力舉個例子，應該是兩塊錢，今天房價是多少錢呢？是一百塊，就算

“國十條”能夠打擊房價從100塊打到90 塊那又怎麼呢？我們還是買不起，各位你曉不

曉得中國有多貧窮，你曉不曉得房價問題變得如此之敏感，甚至我看到房價問題我心都

懷有一種極度的恐懼感，因為今天真正在地產市場能夠游刃有余的人都是全世界的極少

數人，是百分之一的人，你有沒有想到未來是什麼結局，你曉不曉得未來99%是什麼人

，給你一個數據，你把全中國的人的工資收入加在一起除上GDP，這個比例歐美是55%，

南美是33%，亞洲、菲律賓、泰國是28%，中東、伊朗、土耳其是25%，非洲以南非為例

是20%或者以下，中國8%，全世界最低，工資低，你有沒有聽過我們可愛學者常常說中

國是個儲蓄大國，什麼儲蓄大國，哪裡的數據，好吧，統計局說中國的家庭儲蓄26萬億

，除上13億人口人均儲蓄2萬元，再把我剛剛講的1%的有錢人在坐各位扣掉，剩下99%的

人人均儲蓄7000塊，你敢花嗎，爸媽生病怎麼辦，兒女交學費怎麼辦，只要你女兒考上

復旦大學、交通大學一學期學費六七千，剛好人均儲蓄，各位想一想今天整個中國的股

市兩條管子跟下面的岩漿所噴發的樓市是1%的人在玩弄，你把房價炒到了100塊，實際

上一個工資收入除上GDP等於8%的國家，人均儲蓄7000塊的國家只能買得起2塊錢的房子

，這是 99%的人，各位來賓，所以今天我說的你所碰到的三大危機：

　　

　　 第一、資產泡沫化。

　　

　　 第二、經濟停滯化。

　　

　　 第三、通貨膨脹化。

　　

　　 你曉不曉得誰將是最大的受害者，就是這99%的人，所以講到這我相信今天演講你

們都聽懂了，這一個小時演講我非常清楚告訴你中國樓市真正本質問題是什麼，那麼我

剛剛講整個社會問題的嚴重性，也就是全國90%多的老百姓極其的貧窮，而未來三大危

機必然打擊到全中國99%老百姓的情況之下，中國樓市何去何從。我根本不想談這個話

題，而且待會你們提問的時候千萬別問我郎教授我該不該買樓，我該不該套線炒股，你

千萬別問我，因為我得先澄清我的立場，我只是個學者，我會把高樓價的背後原因告訴

你，你們只要聽懂了背後的邏輯今天演講就算值得了，至於你想幹什麼，你該怎麼辦怎

麼辦你別問我，所以我們來一個約定，你不要問我如何做投資，該不該炒樓該不該炒股

這個問題不能問之外，其他問題歡迎各位提問。

　　

　　 主持人：再一次感謝郎教授，接下來時間留給大家提問的時間，大家抓緊時間有

問題的馬上舉手向我示意。

　　

　　 搜訪網：我是搜訪網的，我想問的問題是，您剛才開始的時候就叫我們所有媒體

停止直播，這一點讓我們蠻感興趣的，我就覺得您有什麼不想宣傳出去的，或者通過媒

體宣傳出去的一些東西，但是您又這樣慷慨激昂的跟我們說這一些，我就想您自己內心

是比較矛盾的？

　　

　　 郎鹹平：我告訴你從頭到尾我都不想宣傳出去。我沒有任何的矛盾，因為你們這

些人是花了時間來聽我演講的，我是想讓你們這些付了成本的人得到你們所想得到的，

我不想傳出去，這是我個人的習慣，我就是不想宣傳，就是這樣。

　　

　　 提問：郎教授你好，我是蘇州地產界的，我其實是上海人，我特地從上海趕來聽

你的演講，我只想表明一下我的立場，因為我是郎教授的粉絲，每天跟你的博客，最近

一直在看你的六本書，所以我想提一個簡單的問題，郎教授對蘇州怎麼看，覺得蘇州這

個城市在未來十年甚至可能五十年未來的發展您感覺怎麼樣？

　　

　　 郎鹹平：這是個非常大的問題，其實已經不是一個蘇州的問題了，我請各位想一

想蘇州跟東莞有什麼差別，請你告訴我？有蘇州的氣氛了嗎，這麼多年抓建設拉動 GDP

，各級政府招商引資的結果和東莞沒有差別，我現在看到的都是人造的花園，人造的馬

路，有什麼蘇州的傳統的庭院，還有什麼？都拆光了，所以中國建築本身是個非常可悲

的話題，我們舉一個例子，這個問題提的非常好，一點都不小，我想請問你，你想留給

子孫什麼，你曉不曉得我們這一代在做什麼，那麼全中國的城市哪一個城市保有真正這

個城市的歷史文物精神的請你告訴我.你發現沒有，我們是透過什麼？不斷的透過地方

政府的兩大政策扭曲城市的發展，到最後是以GDP 為最好的考量，甚至更可笑的是，你

們現在去歐洲看一下，歐洲一百多年前建的下水道，各位看過電影沒有，這個下水道跟

房子一樣的大，還可以到下水道來槍戰，跑來跑去拍電影，那是一百年前的下水道，我

們的下水道住還可以淹死，可能太窄了，過兩年又挖開再建，你曉得這個成本有多大，

你挖一次GDP上升一次，重建一次上升一次，可是對於倫敦來講一百多年前建設豪華的

下水道在也不拆了因此沒有GDP了，而我們呢天天在拆天天在蓋，而且我們的房子只有

25年的壽命，我們只要少一年的壽命我們老百姓損失4萬億，歐洲、英國132年，所以他

們蓋的房子132年因此無法創造GDP，我們最好了25年倒的一批再蓋一批GDP又出來了，

因此對歐洲人而言，他不看GDP的，因為一個GDP為零的國家它的下水道用行止久遠、百

年以上。

　　

　　 因此對歐洲人而言，他是不看GDP的，因為一個GDP為零的國家，他的下水道和房

子都是百年以上，他本著人文精神，就在GDP之外保存了下來，那麼我們呢？我們剛好

和人家做的相反。一個以GDP為綱的政府，一個GDP推動經濟的唯一目標的結果就是天天

開挖。其實那個副部長說是25年的壽命，我現在真是高興，最好在短一點。為什麼要拉

動GDP。我告訴各位，我們今年中國包括蘇州在內的城市都有這樣的問題。現在怎麼樣

？整個市容被破壞，大力招商引資的結果，我們有著非常嚴重的污染。所以今天蘇州的

問題有多嚴重請你想一想。你的生活垃圾和建築垃圾是怎麼處理的？這些問題按照我們

的估計：整個大上海的周邊地區會在四年之內，全盤爆炸解決不了。為什麼？就是因為

我們這麼多年的發展都沒有注意到生態的發展，到現在來不及了。而且我們天天這麼大

量的建築，開發房地產。一萬平方米的房子他的廢料高達500到700噸。你的廢料怎麼辦

？怎麼處理？這都是問題。所以我簡單的講，我個人對這幾年以GDP為綱的整個發展的

策略，我是反對的。從現在開始我們要進去一個更生態、更環保、更人性化的發展，這

點至少很多城市都不具備。很重要的問題其實可以多講。

　　

　　 主持人：我們後面的朋友有沒有要問的問題。

　　

　　 提問者：郎教授您好，您今天的演講跟在南京的演講有一些共同之處：就是教導

我們老百姓認識我們目前的一個現場。但是我們老百姓只能被動的接受。那您作為學者

而言，您覺得面對這樣一個現狀，你有什麼要做的？

　　

　　 郎鹹平：我什麼都做不到。我跟你一樣的水平。請你想一想。你要解決問題，就

必須把這兩個管子給拆掉，把這個融漿給降溫，可是你覺得可能嗎？根本不可能。這也

不是為什麼我有充分的無力感，這也是為什麼我根本不想接受媒體的采訪。我現在只接

受時尚媒體的采訪。對你們這種媒體我一點興趣都沒有，就是浪費我的時間，講了你們

又不聽，在激動什麼呢？所以這位朋友問我說：“你是不是有什麼顧忌？”我毫無顧忌

，我激動什麼呢？

　　

　　 提問者：郎教授您好。我有個問題想咨詢：最近奧巴馬派了一班他們政府的中高

層來中國學習。以後又說美國也有高鐵，那我聽說裡面，中國政府都是錯的，那為什麼

美國還要派人力學習呢？

　　

　　 郎鹹平：我換個話題講。我們非常的一廂情願的說蓋特納這個人講了一口流利的

中文。在我們揚揚得意的時候，我想提醒你一句話：這個人最可怕。一個會中文的美國

人，他絕對不是像你所想的是友好的，因為只有徹底了解敵人，才擊敗敵人，這就是美

國人的示威，這就是我對你的回答。

　　

　　 提問者：郎教授你好！我想問一下，現在的調控政策還主要是面對一線城市，但

二線城市很多地產商已經轉向了二級城市了，在這種情況下，您說的調控措施還會不會

演化下去？傳言的房地產崩盤的現象什麼時候會發生？另外中國的經濟什麼時候會出現

一個局面？

　　

　　 提問者：先讓我贊美一下您。因為事隔兩年之後，我在蘇州再次見到您，我覺得

您的風采、您的風度、您的激情、您的睿智依舊。

　　

　　 您今天的演講只是告訴了我們為什麼。雖然您說了怎麼辦，但是無濟於事。我想

結合今天這樣的主題我來問一下。針對高端物業的一個提問。因為就是在經濟低谷的時

候，高端物業受的影響最少，然後再經濟可能上漲的時候，高端物業他的反彈勢力也是

最大的，但是現在我要告訴您的是：蘇州很多的投資客，現在抱著一個抄底的心態，是

進入一個高端的投資。您說：在短期之內，中國的房價是要繼續上漲的，而且在2到10

年之內要崩盤。

　　

　　 郎鹹平：那篇文章不是我寫的。我已經通過各種管道來解釋不是我寫的，可是謠

言總是比事實快。所以我五一的假期統一參加周立波的《立波一周秀》然後我請他問我

同樣的問題，我再告訴大家不是我寫的。因為他的節目有影響力。

　　

　　 提問者：我想最確切的知道這些現在抄底進入物業投資客的未來在哪裡？

　　

　　 郎鹹平：其實我們整個的問題問的很好。 但是我想提醒一下，我們提的問題還是

很傳統的提問，我們應該如何獲利？我們的未來怎麼樣？請大家換位思考一下。如果你

所理解的房地產本質是像我所講的這個問題一樣，你認為這個還有提問的必要嗎？如果

這方面是兩個管子的畸形，加上地下熔漿不斷發燒噴發的結果，這些問題就很難回答了

，你自己考慮一下，你該怎麼辦就怎麼辦？這個時候你能不能賺錢呢？還是很能賺錢的

。比如我們樓市、股市也是有很多人賺錢，就是你不要問投資的未來有什麼前途，這都

不重要。我只能告訴你我所理解的樓市。

　　

　　 提問者：我想問的是不是關於房地產的問題。想問一個制造業的問題。在2006年

、2007年的時候制造業倒閉了很多，那個時候為什麼會產生產能過剩的問題？如果說就

是產能過剩了以後，制造業的倒閉，會讓很多的人湧入股市和房地產，造成很大的一個

泡沫或怎樣的東西，那是不是我們應該做一些宣導之類的，讓一些人重新到制造業來。

還有一個很多人回到制造業會不會造成更多的產能過剩呢？

　　

　　 郎鹹平：會的，他問的問題是非常重要的。政府該怎麼做？必須先解決民營企業

與制造業的問題。要改善企業家投資環境，要解決產能過剩的原因，包括地方增長的政

策。慢慢要改掉，不能以GDP為綱，不能像瘋子一樣，這都是一個大的系統工程，這不

是那麼容易做的。為什麼這個問題我沒有在談呢？因為我已經把病找出來了，我已經告

訴你怎麼做了，還有媒體說：郎教授你怎麼不提解決的方案呢？我說：我已經提的非常

清楚了。兩個管子我告訴你了。這個熔岩怎麼燃燒起來我也告訴你了。你要解決就用這

個方式解決。問題是他有沒有這個決心去解決。

　　

　　 提問者：郎教授您好。我是一個學土木工程的，但是我對經濟方面比較有興趣的

。我有一個問題很困惑，就是中國如果出售美國的國債會推動美國的社會長期利率，由

此也會對美國的經濟有很大的影響。另外一個方面2010年的1到4月份，中國一直是在減

值每個的國債。在這裡包括房地產、股市這些東西說到底是經濟的，但是跟政策是有很

大的關系的。我想請教一下為什麼中國減值國債對美國長期的利率影響是什麼？

　　

　　 郎鹹平：這個問題就很學術了。你除非大規模的把他賣掉。才會出現利率的問題

。而且美國人的態度也很明顯。所以這個問題我們不需要過早的擔心。今天這個話題是

我最新研究的成果，我一直沒有跟各位談。未來的危機是什麼？這才可怕。那才是要注

意的。

　　

　　 美國4月15號，本來決定要考慮是否把中國列入匯率操縱國。各位媒體知道我在去

年5月份的警告過我們政府這個會發生。一旦進入了匯率操縱國，美國就會動用超級301

條款，將中國所有出口到美國的產有增加27.5%的關稅。在4月3號的時候，蓋特納說延

期3個月，兩天以後，白宮首席經濟顧問達姆斯說：我們延期3個月不是因為中國在伊朗

問題上屈服的。美國是以貿易大戰為手段，但是他並不想打。真正的目的是匯率大戰。

美國希望人民幣匯率上升20%到40%之間，如果真的上升這麼多的話，中國的經濟將會倒

退數年。

　　

　　 中國政府的底線是3%，不能超過3%，因為做過的壓力測試顯示：只要3%的升值，

中國傳統勞動密集產業密度將為零。如果超過5%將會有大面積的倒閉，會比 2008年的

倒閉還要嚴重。而美國的底線是20%-40%。我的最新研究的成果是這麼告訴我的。各位

請問你，美國想幹什麼？請問你：他明明知道中國政府底線是3%，為什麼要逼迫我們升

值20%以上？

　　

　　 標准的美國式的聲東擊西。各位朋友知不知道為什麼日本陷入了20年的蕭條？就

是因為1990年的時候，美國投下了一顆金融核彈頭，炸毀了日本的資產泡沫。讓日本陷

入了20年蕭條。那我就回頭看了一下，金融核彈頭的要素是什麼？我發現他有三個零配

件：第一個叫做融資融券，第二個叫做股指期貨；第三個叫做開放美國華爾街進入日本

股市。就這三個何在一起形成了金融核彈頭，90年1月炸毀了日本的資產泡沫，讓他陷

入了20年的蕭條。日本怎麼會開放呢？日本也不笨啊，他為什麼要開放金融核彈頭。原

來在80年代初期，美國逼迫日本開放農業跟服務業。可是日本是不可能開放農業的，為

什麼？因為日本很多議員人數是根據當地的農民人數決定的。所以日本的農民是非常有

勢力的一批人，跟我們的農民是完全相反的，日本的農民組織的是農協，經常來威脅日

本政府給他點好處。誰敢傷害農民的利益，他就一個下場，那就是下台。日本政府根本

不可能開發農業，那是倒戈的危機，服務業以零售業為例，把有一個大變法，任何一個

地區能夠開幾家超市規定的非常清楚，既然不可能開發農