[玄武六]

加拿大統計局人口數據：單位（千）

2006：32,576.1； 2007：32,929.7；2008：33,316.0；

2009：33,720.2；2010：34,108.8

也就是說加拿大平均每年增加38.3萬人。另外數據顯示加拿大有300萬公民常住海外，單香港就有30萬加拿大公民，這些在都算在加拿大統計局的人口數據中。考慮到人口移民或者回流，在加拿大境內每年增加的人口要大大的少於38.3萬。

另外加拿大每年新建房屋20萬左右，平均每個房屋容納2.5人，也就是可以容納 50萬人，所以結論是 供給過剩！

但是現在房屋價格在飛漲，原因又是什麼呢？

Fear and greed fueled with low interest rates driving RE price up in Canada.

也就是說要買房在觀望的人已經失去耐心，恐懼日後房價越來越高，加上目前的低利率誘惑，開始出手購買了；而那些投資客因為貪婪，想賺更多捂著不出售，這導致在短時間內供不應求，價格暴漲。

目前加拿大人借貸達到歷史高點，通貨膨脹也會越來越嚴重，只要利率上升一點點，就會成為壓死駱駝的最後一顆稻草。房價泡沫在未來幾年內必破。

所有數據來自 www.statcan.gc.ca/star...t-eng.html

[一條龍]

玄武六 寫道:

加拿大統計局人口數據：單位（千） 2006：32,576.1； 2007：32,929.7； 2008：33,316.0； 2009：33,720.2； 2010：34,108.8 也就是說平均每年增加38.3萬人。 另外加拿大每年新建房屋20萬左右，平均每個房屋容納2.5人，也就是可以容納 50萬人，所以結論是 供給過剩！ 最後我的結論是: Fear and greed fueled with low interest rates driving RE price up in Canada. 所有數據來自 www.statcan.gc.ca/star...t-eng.html

放心，洗洗睡吧。建商不傻，他們比你我更精，沒有需求，沒有市場渴求，他們會停手的，不會供給過剩。等待建商傻乎乎地建得太過多了，半價賣給你的可能性不存在。

[一條龍]

一條龍 寫道:

玄武六 寫道: 加拿大統計局人口數據：單位（千） 2006：32,576.1； 2007：32,929.7； 2008：33,316.0； 2009：33,720.2； 2010：34,108.8 也就是說平均每年增加38.3萬人。 另外加拿大每年新建房屋20萬左右，平均每個房屋容納2.5人，也就是可以容納 50萬人，所以結論是 供給過剩！ 最後我的結論是: Fear and greed fueled with low interest rates driving RE price up in Canada. 所有數據來自 www.statcan.gc.ca/star...t-eng.html 放心，洗洗睡吧。建商不傻，他們比你我更精，沒有需求，沒有市場渴求，他們會停手的，不會供給過剩。等待建商傻乎乎地建得太過多了，半價賣給你的可能性不存在。

再說，現在的建商基本上是拿到了合約、定金才開始施工建房的（先賣後建），5%的下降空間都沒有，更別想降價50%了。

[一條龍]

樓主，你這個內容是宏觀，不叫做微觀分析，別光是為了和我作對就起那麼一個不倫不類的題目。

[小小風]

一條龍 寫道:

樓主，你這個內容是宏觀，不叫做微觀分析，別光是為了和我作對就起那麼一個不倫不類的題目。

我也覺得這次你是對的。

[玄武六]

影響房價最大的就是 CMHC(加拿大房屋貸款公司）， 看歷史上CMHC的規定和銀行的利率，再看這些年房價走勢，就可以看出加拿大就在走美國的老路，CMHC 搞不好就要破產，就像美國的兩房那樣要納稅人來埋單了。

It has always been the ability to access more credit that has allowed house prices to grow like they have. And how have Canadians been able to access more credit? The good friends at CMHC, of course.

1954- CMHC introduced Mortgage Loan Insurance, taking on mortgage risks with a 25% down payment, making home ownership more accessible to Canadians.
1954-1990- Somewhere along this time, 10% became minimum down payment.
1990- 5% was introduced as a trial run, then officially accepted in 1999.
2001 – Genworth (GE Capital) enters the Canadian mortgage insurance market
2001 – CIBC offered below-prime mortgages.
Pre-2003 – CMHC: 5% down with price limit depending on area, 25 yr amortizations, no price limit if 10% or more down
Sep 2003 – CMHC: 5% down, 25 yr amortizations, removed all price ceiling limitations. Now any mortgage would be insured regardless of the cost.
Mar 2004 – CMHC: Flex-Down product allows 5% down to be borrowed and 1.5% closing costs to be borrowed (essentially zero down, but 95% insured)
Mar 2006 – AIG enters the Canadian mortgage insurance
market
Mar 2006 – CMHC: 0% down, 30 yr amortizations (Genworth announces 35 yr amortizations)
Jun 2006 – CMHC: 0% down, 35 yr amortizations, interest only payments allowed for 10 years
Nov 2006 – CMHC: 0% down, 40 yr amortizations, interest only payments allowed for 10 years
Oct 2008 – CMHC: 5% down, 35 yr amortizations, investors need 20% down.
April 2010- CMHC did some minor tightening of their guidelines.
Mar 2011- CMHC: 5% down, 30 yr amortizations

Mortgage credit growth averaged 9% from 2002 to 2009 whiles wages barely moved.

[玄武六]

一條龍 寫道:

樓主，你這個內容是宏觀，不叫做微觀分析，別光是為了和我作對就起那麼一個不倫不類的題目。

對不起大家，題目錯了，已更正題目。

[一條龍]

從勞工、材料、建造成本、地稅、持有成本及利息等角度去分析推導，叫做微觀分析。

[小小風]

Mark Carney is issuing a sharp warning that the housing market may be overheating, as his ultra-low interest rates, combined with too much optimism on the part of buyers, fuels prices in the country’s hottest markets.

Even as growth in mortgage credit has started to slow and prices are expected to moderate, investment in residential properties nationwide is now near peak levels, Mr. Carney said in a speech to the Vancouver Board of Trade.

[commonsense]

沒有傻的建商， 只有傻的買家。