一、買
2007年到2008年,我在一座老樓中,買了三個單元。第一個單元買好後,我寫了一個帖子(網上應該能google出來),內容如下:
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(2007年)9月初的時候,俺看到了一個法拍房,距高桂林老黑貓不遠, 兩室一廳,面積896尺,要價13萬。
粗算了一下,這樣的單元,估計11萬5千能成交,加上過戶稅、律師費等也不會超過12萬。每月能租到1000刀,租金除去還貓給雞、管理費、地稅等,應該 還略有剩余,符合俺自己的“stringent 0 cashflow”標准,覺得是個deal, 因此告訴了幾位朋友。 朋友們也很有興趣,接著聯絡賣家經濟看房。
賣家經紀說,那個單位現在空著,我可以去她哪裡拿鑰匙自己去看。取鑰匙時,俺對賣家經紀說,鑰匙不還給你了,俺肯定會替你賣了這個物業。
幾個朋友看了房子,都覺著不錯,算算投資匯報率也可以,但終究都沒有寫offe,因為這個物業有大家都沒有把握的四大“毛病”:
1. 太舊,46歲了; 2. Forclosure 3. Lease hold (租期還剩990年);4. Undevided Interest
俺自己其實很看好這個房子,但職業道德要求(也這麼答應過朋友),好的物業先請大家挑選,然後才輪到俺自己。既然大家都不要,俺就自己下offer吧。
經過反復討價還價,最後賣家律師同意成交價為10萬7千。
俺盤算著,全部買下來共計房價107K, 過戶稅1.07K, 律師費0.6K, 加起來約為110K。因為現在銀行的毛給雞都不友好,俺決定這110k 全部用從home line of credit (HLOC)裡面出。
按HLOC年利率為4%粗算,每個月要還利息400刀,管理費260刀(含地稅),其他雜7雜8開支90刀,共計750刀。最近調查過,俺買的這個物業, 每月可出租1000-1100刀,按1000刀算,俺每月可淨裝進口袋250刀,這個物業10年8年後能升值的話,算額外收入。
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第一個房子買好後的第二年(就是08年) 的夏天,我又在同一棟樓裡買了兩個面積相同樓層稍高一點的單元,後兩個單元的所有費用加起來為28萬5千刀的樣子。
3樓的單元:
4年來換過3個租客,都是家庭租客,前面的租客走,後面的就來了,租客也基本上能按時交租金,也基本上遵照大樓的管理規定.租金一直是每月$1100。
買進的時候,這個房子的狀態就比較好,4年來,沒有進行過裝修。
這個單元算是正常的出租,管理上也沒有特別之處。
2樓單元:
4年來就一個租客,我買進的時候就在那裡住,現在還在那裡住。租金呢,買進的時候是每月$950, 後來漲過一次房租,漲到$1000.
這個單元,買進後沒有額外花過一分錢。
一樓單元:
5年來,換過5-6個租客,故事比較多,包括不按合同提前搬出的,拖後交租金的,不按大樓規定在單元內養寵物的,吸煙抽草的。。。。朋友們如有興趣,我可以以後講。
這個單元就是那個法拍屋,買進後我簡單裝修過一次:換地板和粉刷牆壁,花了有大約$4000的樣子。
這個單元的房租一直為＄990到$1050,租客之間會有1-2個月空檔。
這些房子,我是百分之百用HLOC買的。扣除一切費用(全部利息,管理費、維修、車馬費等),每年大概有$5000的純收入。
出租管理中的經驗和教訓:
1. 租金要比市場稍低一些,這樣你能吸引到比較多的潛在客戶,從中挑出“最好的租客”。
2. “最好的租客”:經濟上信用記錄好; 有穩定的工作;租房記錄好;准時赴約看房、簽合同等;穿戴整齊、談吐禮貌;租期越長越好
3. 對任何看房的人,第一次都只讓其填一個“租房申請表”(見附件,供參考),以便給你自己留下足夠的時間,去調查其背景,並比較不同申請者的情況,作出選擇。
4. 大的方向上,按法律和合同辦事,雞毛蒜皮子的事情,讓讓租客也無妨。
三、賣(進行中)
現在這個物業在Burnaby、Coquitlam交界的North Road的Coquiltlam這邊,距North Road只有1個Block,距Lougheed天車站約1公裡,距未來的Burquitlam天車站有400米的樣子。。。。政府目前對這個區域的規劃是中密度住宅區。2009年,有不少小的開放商在周圍買獨立屋,然後重新規劃為低層公寓或者Townhouse。
2009年起,樓裡的不少業主們也想把樓房賣掉。到今年年初,大家的意見才基本一致。問我合適的市場價,我說整棟大樓的市場價應該在350-360萬的樣子。
今年7-8月分的時候,有一個買家進來,出價330萬,大家給他回了個410萬,希望能在370萬上下做成。。。。。買家回了個340萬。。。
這個時候,有人了解到這個買家其實是“炒家”,他買進後想轉賣給大的開發商。於是,業主們心情澎湃起來,說,“炒家”一買一賣之間,沒有百萬的毛利是不會幹的,我們其實可以直接賣給開發商。而且,BOSA已經買下近鄰的另外一座老樓,還有就是高貴林政府正在討論把周圍的地皮從中密度住宅區改為高密度住宅區,因此,價格低於500萬不賣。。。
如果今年能按我說的市場價賣掉,一個單元我可以分到20萬的樣子,三個單元一起共可分到60來萬。還掉銀行貸款(HLOC)約39萬,我大約可以有21萬的進賬。。活用HLOC,4-5年的時間,我拿到20萬的純收入,不錯吧?!
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四、反思
很早就知道,房產投資中,最大的問題是資金的籌措和運用,通過這一個個案,有了更深的體會。。
當初決定買第一個單元的時候,就看到了這個盤的升值前景,而且樓盤內只有17個單元,想花個5-7年的功夫,把大部分單元都收過來,這個購房計劃沒問題,問題出在計劃之初,沒有通盤安排資金。後來這個樓裡放出了更多的單元,價格也比我買的價格好,但由於資金問題,不敢再繼續買入了。沒有通盤安排資金,導致初始的計劃不能實施,這是戰略上的失誤。
戰術上也有失誤,買第一個單元的時候,銀行還為這個老樓提供貸款,那時,為了貪占HLOC的貸款利率比當時的Mortgage利率稍低一點的小便宜,用HLOC購買而沒有申請Mortgage。後來銀行把這個樓劃入黑名單,不再提供Mortagage,我沒有資金再買更多的單元。
第二個反思是,下面選哥提到的避稅問題。。。我學的是理工,畢業後一直做研究,沒有受過任何經濟、金融方面的教育和培訓。來加拿大後,為生活計,才做一些Business。這幾年的學習和實踐,在買房、賣房方面有一些經驗和體會,對桌面上和桌面下的操作,也有比較多的了解。但金融理財、財務規劃和管理方面的知識和技能基本為零。。要學的東西非常多。
買這個盤,沒有全盤考慮利潤交稅的問題,是一大失誤。
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。。。 憑良心做事，靠本事吃飯
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