学区房，雪崩了

六脉神剑

去年11月份的时候，这个户型的房子直接跌到了600多万，比高位少了300万，很多家长的心态都崩了。

最近，又来一磅重击，价格直接跌破600万。

这个户型的房子就没有跌破600万，还有人说“600万”是蜂鸟的价格下限，也是中关村三小的最低门槛。

前几天，蜂鸟家园成交了一套43.84平的西向开间，以568万成交了。

从1000万+到如今的568万，几乎是腰斩。

除了蜂鸟，万柳其他楼盘也跌得很惨。像那个“阳春光华”，一年时间就跌了20%！还有“万泉新新家园”，三年时间跌了28%！就连那传说中的“万柳书院”，法拍单价都跌了44%！

再看看上海，最近，高兴花园这个学区房暴跌的话题也是频繁出现在社交平台。因为拥有闵实验作为一梯队公办小学。曾经，高兴花园关注度贼高、成交也很活跃。

2021年高兴花园成交价最高点10-9万/㎡，47㎡，均价9.3万/㎡；

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而现在，2024年高兴花园挂牌价均价4.9万/㎡，实际下跌约205万。

学区房，雪崩了

3年时间，让曾经的上海顶流学区塌房了。

接着说说深圳，也是跌得很惨烈。

在2020年，深圳热门的学区房在市场上表现出强劲的增长势头。五大热门学区百花、粤海、新安、香蜜湖以及深高北的房，即便是老破小，也急剧拉升，短短一年的时间上涨了50%。

当前深圳重点学区楼盘成交均价为6.84万/㎡，相较于高峰期的9.35万/㎡，跌幅达26%，为近五年来新低。

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最夸张的时候，因为拥有深实验双学位的国城花园，44㎡的户型，据传成交价格达到1420万元，折合每平方米32.27万元。

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一双蓝眼睛

中部地区小城市更加可怕

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还有漾日湾畔，南山顶级学区房，是“海德三宝”之一，拥有南二外海德中小双学位。也从“2字头跌到了1字头”——20w+的均价到了10w+。

高峰期的后70平的两房成交总价1600万，均价22.84万/㎡

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今年年初成交一套低楼层73平2房，，成交总价858万，单价11.7万，均价跟高峰期比，跌幅达46.37%。

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去年11月的时候，同户型还能成交1030万，仅两个月，直降了172万。

最后说说广州，跟北上深比，广州是学区房最温和回调的，但也跌了不少了。

拿天河区来看，最夸张的也就是协和新世界跌破了10万/平，跟去年同期比也就，跌幅达到13.2%，金鼎大厦跌了11.2%。

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最高峰的时候协和新世界单价买出过12w/平的，跌了20%左右。

还有名校扎堆的越秀区，20多家省级老牌小学。这硬实力别的地方是比不了的，就因为这个，越秀学区房的涨幅一直都领涨全市。但如今也跌了不少。

近半小区有价无市，很多小区，一年都没有一套成交，甚至近三年都是0成交。挑选了28个小区，有成交数据的作为样本。

跌最猛的是对口文德路小学的东方文德广场，跌幅达32.19%。对口东风东路小学的锦城花园、君汇世家，也分别跌了超28%、18%。

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学区房这一轮杀跌的太多了。

一般来说，每年的3、4月份是学区房的交易高峰期，但因为要赶在5、6月的入学报名，所以家长不得不提前准备。

但今年各地都听到各地学区房割肉成交的案例。虽然，像深圳一些学区房成交量有所回升，但是都是以价换量，一些价格比年前还低。

肉眼可见，学区房正在跌下神坛。学区房为什么会在这一轮周期中跌这么猛？

一来，涨太猛了。

2020年～2021年，那一波学区房涨太猛了，如今也只是正常的回调。20年和21年那会儿，各地的学区房都涨了30%～50%。

市场上也出现了众多高价盘，颠覆大家的认知。就说深圳，一个老破小就因为背后拥有高端的学区资源，单价居然媲美深圳豪宅盘的价格。

涨太猛，必然要回调了。

叠加这几年大家恐婚恐孕的情绪，学区房的价值在进一步缩水。

数据显示，现在幼升小人数下降。

很多城市，都在去年达到了幼升小的入学高峰期之后，后面就开始下降。

2023年的时候，北京幼升小比2022年增加了7000人，达到历史最高峰；可以看到对应16年～2017年出生人口达到了近年来的顶峰。随后出生人口急剧下降。

学区房，雪崩了

所以2023年将是北京的幼升小最高峰，之后就会出现断崖式下跌，学区房也将迎来巨变。

当然一等学区还不用担心招生问题，差点的学校估计都会招不满人了，学区房的价格也不可能再反弹到历史高峰去。

上海也是如此，出生率在16年达到峰值后，就开始下降了。

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同样，深圳也在下滑。

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其中深蓝色线条是市统计局公布的小一招生人数，浅蓝色线条是根据深圳卫健委公布的常住产妇数量，推测出来的未来几年的小一入学人数。

可以看到，深圳出生率下降后，小一入学人数在2023年达到最高峰，之后开始走下坡路，只是没有北京上海下滑的那么夸张。

随着入学人数在变少，学区房的价值拐点也出现了。

还有，以前优质的教育资源比较集中，买了一套学区房就一定能上一所好学校，大家就拼了命的让孩子不要输在起跑线上。

而现在随着社会的发展，教育资源已经从过去的稀缺模式变成相对普及了，无论是高中还是大学。

除了普及，还有一个就是现在上面也越来越重视教育的均衡化发展。比如深圳准备搞大学区，学校集团化；北京也在很多个学校在实行划片政策。

今年Z.F工作会议也提到了，要加大优质教育资源供给，促进教育公平。

教育公平这个话题一旦被重视起来，以后也是要一步步实现的。那后面可能还会有教师轮岗制、租售同权。教育逐步公平，学区房可能就要退出历史舞台，房子回归住房属性。

而很多学区房，都是老破小，20年、30年的老房子，若不是要名校加持，应该早就被市场淘汰了。

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再往深的讲，现在社会的游戏规则已经在发生变化了。

这几年，学历贬值的现象越来越突出。

以前一个大学生多么稀罕，现在大学生满大街都是。

而大学生也一再被教育“脱下孔乙己的长衫”。学历的贬值也会使得一大部分人不再应试教育那么卷了。

还有，在社交媒体红利期，很多学历没有很高的人也混地很好。比如那些带货的主播，或者那些搞摄影剪辑的。都是靠自己摸索，没几个正儿八经从电影学校毕业，或者播音主持毕业。

对于普通家庭来说，现在花个几百万、上千万给他上个好学校，最后也就是拿着不到一万的工资，这投入产出比太低了。

人才的定义已经开始变化了，就是曾经相亲角枪手的程序员，这几年收入也在下降了。如今也跌出了收入前十的位置了。

还有人说，计算机将成为下一个土木专业——“天坑专业”

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那么，以后随着AI的发展以后可能会替代掉很多工种。现在的教育培养是适合现在模式的人才和精英，那会适合未来的吗？

为了不确定的未来，去赌上孩子整个童年和青春期，赌上全家的资产，真的不划算。

关键，现在社会的接受程度越来越强，每个人的犯错成本也很低。没有考上好大学，还是有很多出路，高学历也不再是大家人生路上唯一的通行证。

整体来说，这一轮学区房之所以杀跌如此严重，并非是学区房没有价值，还是因为之前涨太多，涨的有点过于失去理性。

涨的多的，跌的也多。

所以很多人问，学区房还有没有价值啊？我的观点一直很明确，学区房至少未来20年都有价值的，而且一定比其他同地段的有溢价。

只是这个溢价必须有一定幅度。

学区房，雪崩了

示意图

比如同样的地段，学区房相对于非学区房会高出20%，30%左右，这是完全没有问题的，所以，未来他不会像之前那么疯狂了，动辄溢价50%，甚至100%。

那么现在还适合买入学区房吗？

这确实要分情况的，老破小学区房跟次新学区房差别很大的。

我觉得是如果你想要你孩子上好学校就买，而且最好是带有较好居住属性的学区房。

而那些只是有名校加持的占坑房，现在我觉得你要谨慎，买了没办法住人，大学区和教师轮岗制推行起来之后，名校优势缩水，后面接盘的人就少了。

HongMei

读书无用论以后找不到高薪工作随之而来的周围的辅助行业等等都为如嚼蜡

房价不跌不行啊

pws07

加西的学区房不见了