如何合理布局房产和保险这两大类“家庭资产”的配置？ (发表于5年前)

Max Ma · 时间: *2018-11-29 19:22*

谈到绝大多数家庭的“家庭资产”配置，虽然方式有很多种，但真正适合我们的却并不多。有的方式过于保守，例如银行储蓄，利息回报太低，赶不上通胀，所以，这种配置方式其实是亏本的，会让您的资产不断贬值，是效率最差的资产配置方式，您只需放一定的资金（一般是3-6个月的生活费）在银行以应急需即可，不宜作为一种主要配置方式；有的方式又过于激进，风险及不确定性太大，例如股票、期货等金融型资产，除非你还很年轻，或者你虽不算年轻了，但在这方面的投资很有经验和技能，否则，您还是适可而止、谨慎为妙！其实，最具普遍性、而且也最适合绝大多数家庭的二种资产配置方式就是房产和保险。今天，我们就来谈一谈房产与保险这两类常见的家庭资产到底应如何进行合理地布局和平衡地配置。对于普通家庭来说，房产和保险这两类资产的配置一般应按如下顺序和方法来进行：

第一步，尽快购买足够的保障型保险（期限式即Term[/b]人寿和重病保险等）。这是因为保险保障是家庭理财的根基，是所有其它类型的“家庭资产”配置方式的基础和保护手段，所以，一定要最先予以足够的配置。此类保障型的保险非常便宜，任何家庭都有条件购买，关键是一个保险意识的问题。购买此类保障型保险，其实就是一种最好的借力，是以小小的投入，借力于保险公司的雄厚资源和强大实力，为全家建立起足够的保险保障，将可能的人生风险巧妙地转嫁给了保险公司。当然，如果家庭经济条件允许，也可一步到位购买投资型终身保险，兼顾保险保障和投资增值，因为投资型的保险也是越早购买越便宜的，将来的回报也就越高。

第二步，在经济条件允许时尽快购买合适的自住房。只要您积累起了一定的资金可以支付买房的首付，而且又符合资格贷得了款，您就满足了这个经济条件，并不需要你把所有的房款都积累够！尽快地、最大化地利用贷款来购买合适的自住房也是一种有效的借力，这不仅可以让全家人的生活品质跃上一个新台阶，而且假以时日还可为全家积累一个完全免税的巨大资产！由于有了第一步所建立起来的足够的保险保障为基础，因此，以贷款方式购买或换成更大的自住房和以后购买的投资房（详见第四步和第五步）就受到了充分的保护，让您在任何风险情况下都可完全安心！

第三步，创造条件尽快购买一定的投资型保险（万通式U.L[/b]保险或分红式W.L保险），或者也可直接从已锁定的[/b]Term保险中转换。在购买了自住房之后，若经济条件允许，相对于换大自住房和购买投资房，我认为需要优先考虑的应该是购买投资型的保险产品，因为保险里的投资是延税增值的，而且，将来还可通过适当的方式将投资回报完全免税使用，用不完的部分以保险赔偿额的形式留给孩子也是完全免税的，而投资房却并不具备这样的优势。如果你需要付款更灵活，想自我操控保单里的投资，并有信心做到更高的回报，那么，您就可以选择U.L；如果您不想操心保单中具体的投资事宜，并且注重的是比较安全稳健的投资回报，那么，您就应该选择W.L即分红式保险。

第四步，在事业上升阶段，随着家庭经济条件的改善，应逐步将自住房换成适当大一些的。因为自住房（指主要住宅，下同）的增值任何时候都不用交税，而投资房将来在变卖时是需要缴交增值税的，所以，相对于购买投资房来说，适当地放大自住房是需要优先加以考虑的，但也要以能够“供得起、守得住”为原则。

第五步，若还有条件，则可以再考虑购买一些投资型房产。在家庭经济实力雄厚、供楼能力较强的时期，可以考虑购买长期增值性好的投资型房产如独立房、半独立房；否则就应以现金流好、安全性强的房产为主，如Townhouse 和Condo。但投资型房产的购买要适度，过多地配置不仅风险太大，而且还会为将来埋下一个危险的税务“炸弹”！

第六步，在接近退休的年龄，要对所有保险类资产做一些清理和处置工作。应尽量创造条件将投资型的人寿保险和保障型的重病、长期护理保险等终身保险的保费在退休前付清，而纯保障型的Term人寿保险则可视情况舍弃不要了。

第七步，在退休时应逐步将所有房产Downsize [/b]（即以大换小），以便用作补充退休收入的需要，同时，也使房产的持有更安全、处置更方便。退休后由于没有了工作收入，不一定有能力还贷款了，因此，房产的增值性不再是主要考量因素了，现金流和安全性才是最重要的！此时，一般应将大房换成小房，将房贷结清，同时将置换出来的净资产用作补充退休收入。另外，换成的小房子现金流更好，也更方便分时、分批进行处置，从而达到最好的省税效果和综合效益。

第八步，应优先以房产的处置来补充退休收入，尽量往后使用投资型（退休型）保险来帮补退休。这是因为房产等保单外的资产若没有用完，将来在夫妻两人最后一人身故时，就算作当年被变卖或处置了，需要计缴增值税（主要住房除外）；但保险中的资产若没有用完，留给孩子则是完全免税的，而且，分红式保险中的投资越到后来，增值越多，总回报也就越高；投保人越推迟用钱，每年可用的钱也就越多！所以应尽量推迟使用此类保险（如分红保险）来帮补退休。

（本文仅供参考，不构成具体建议。请咨询合格的专业人员，也欢迎与作者联系面谈：马新明 MAX MA[/b]电话：647-832-6780[/b].Email: maxmafin678@gmail.com；）

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