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[康富验屋] 探讨Depreciation Report对公寓镇屋影响

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探讨Depreciation Report公寓镇屋影响 - 康富验屋 刘宏伟

近日又见中文媒体上关于Depreciation report 的文章,实际上早在去年就有撰文为“狼来了”。笔者也在今年的5月份对Depreciation Report 的政策和操作进行过较为深入的研究,这里与大家交流,虽为一家之言,但愿以此抛砖引玉。Depreciation Report中文比较相近的翻译应为“物业折旧评估报告”(文中我们以DR简称)BC省府针对公寓、城市屋这样的共管物业出台的新政,要求这样的小区物业在2013年底前完成首个报告,之后每三年需要更新报告一次。




本文将对于DR5个方面进行简述,一、该报告对于公寓和城市屋现有住户的影响;二、省府出台该政策的目的意义和所要求的程度;三、谁来分享这项政策带来的“蛋糕”;四、该报告对于物业的市场价值和潜在买家的影响;五、现屋主是否还有其他选择?

一、该报告对于公寓和城市屋现有住户的影响:

因为要完成这个报告,所以肯定对于小区物业管理是额外的支出,那么住户每月管理费用是否会增加?这恐怕大家最为关心,答案是一定的。以笔者了解目前对于40-70户的城市屋小区的DR报价,不同公司从3000到近万加币不等,因为这笔钱是分3年来负担,所以平均到每户每月的费用通常不超过5-10块加币,而且3年后再次的DR报告属于部分内容更新,收费应该相应更低。当然,对于公寓的住户,因为有电梯、地下停车场或者游泳池等构件,DR的收费可能更高些,但通常有更多住户平摊,由此我们看出从个人支出上该报告对现住户的影响有限。

二、省府出台该政策的目的意义和所要求的程度:

笔者理解该政策的目的在于寻求一个第三方客观的物业评估报告,以提供业主和管理公司作为物业维护、保养、开支的依据,避免双方工作的疏失,相互的不信任、推诿,而导致的物业维护、保养不及时给屋主造成重大财产损失,同时也希望为买家提供一个参照。那么到底要求这个报告达到什么样的技术深度,这一点非常重要,直接关系到对后面几条的认知。报告的前期物业检查部分是要求具有对物业各组件有一定知识、常识的人员对公共财产、设备部分(结构、屋顶、外墙、车道、水电气、电梯等)的视觉检查,后期要根据这个检查的结果做出未来30年需要超出常规维护保养项目的资金需求及储备方案的研究,这是该报告政府给出的基调。在笔者看来这应该是一次基本全面的物业检查、评估,相当于一次全面的“体检”,在非必要的条件下并非是针对每一个物业组件、设施全面深入的诠释,加之每3年一次的更新,更折射了综合、概况检查的方针。后者30年资金需求、储备的研究报告就更加是个草案,未来任何大宗的开支难免要在当年依据当时的经济、市场状况由包商来再次报价,业主筹划。另外、笔者认为这个检查、报告绝对不会对小区内发生的个别状况负责,比如非普遍性的局部屋顶、外墙的漏水;个别水管、电路发生状况;个别部分材料的以外过早损耗等。

三、谁来分享这项政策带来的“蛋糕”:


DR评估报告的收益者首先当然是这些物业的业主和管理公司,这也是省府出台新政的初衷,但考虑到毕竟是屋主出钱来作评估,所以也只是公平交易,是否物超所值则是另外的话题。然而新政带来的商机足以吸引着保险公司、结构设计、咨询公司、物业管理公司以及如笔者这样的验屋师垂涎、分享这个“蛋糕”。由于是新业务,没有先例,因此我们看到了市场各类公司根据自己对于政策解读报价而产生的巨大差异,当然有些公司参照了以往对于某些公寓大厦做过的管理储备资金研究报告和工程报告的先例来操作,价格自然不菲。其中还有几个原因,其一是如影随形、无处不在的保险费,在这个市场经济发达的法制社会,任何商业活动基本无法抛开责任保险。其二是上述工程、结构、咨询等公司虽然专业,但对于这样一个综合性的检查评估无法避免的会聘请不同行业的专家共同完成,势必要产生多层的商业利润,有如要专科医生来履行全科医生的工作。

这其中还是如前所述,对该报告所要达到的技术深度的理解问题,笔者不太相信此报告本身可以代替专项的工程报告,比如日前我在检查温哥华的某公寓时就发现该物业正在进行外墙结构和地下停车场的工程评估,分别花费
23万加币不等,而且可能不只是一个报告,接下来该物业屋主面临的是每家耗资8-10万的维修费用。这是题外话,笔者会另文讨论,但由此也见DR报告代替专项工程评估报告的非可行性。作为家居和商业物业验屋师,我们不是在建筑某一专项上的专家,但是我们对物业所包含的所有构件的建造、损耗、维护、寿命有专业的培训,在工作实践中积累了基本的概念和认识,应该说我们验屋师是比较适合来完成这项工作的,而且综合费用会比前面的哪些单位低,但不幸的是我们的行业保险对于该业务还没能谈判成功,除非我们个人愿意另外支付巨额的保费,实际上对于这个保险的有效性笔者认为还是有很多可探讨的空间的。其三该报告价格高的原因是业务针对公共物业,尽管听起来是一笔不小开支,用到物业上也可以干一些具体的维护保养的工作,但被住户平均稀释,似乎不会被人们重视了。

四、该报告对于物业的市场价值和潜在买家的影响:


综上所述,我们似乎看不到该报告对于物业的市场价值和潜在买家会有多大的影响,如果花费不大,报告本身也是好事,益大于弊。值得大家注意的还是专项的工程报告,有的对于物业和屋主是甚有杀伤力的。

五、现屋主是否还有其他选择:

根据政策规定,少于5户的共管物业允许不完成该报告,另外对于大部分共管物业,如果业主全体大会超过75%投票否决做这个报告,也可在18个月内免除,当然18个月后还是需要投票决定是否继续免除,除非已经计划来完成这个报告。

总而言之,作为业主还是有选择的权利,笔者每次验公寓、城市屋时都会鼓励客人关心小区建设,积极同屋主委员会互动,参与物业的维护保养,同时发出自己的声音。只要小区、物业维护保养得当,其市场价值就禁得住任何考验。

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