房子不好卖 中介怎么更赚钱了?(图
作者 | 詹方歌
编辑 | 邢昀
2023年，房地产市场没有出现想象中的复苏，小阳春如期出现又很快消失，市场一跌再跌。受新房市场持续疲软影响，房企资金难以回笼，一个接一个出险，昔日的宇宙房企、千亿房企也难逃违约的窘境。
二手房这边，中介降费的消息传了千遍最终成真，换房的“刚改”成了第一波二手房降价的助推者和受害者，此后各地房价一降再降，人人都对坏日子有了预期。
也就是在这样的情况下，贝壳交出了一份令人惊讶的成绩单：营收、净利润双增。
贝壳为什么能走出与楼市相反的曲线？又为什么敢在现在的大环境下跻身房地产开发？寒气为什么没有传导到贝壳这一端？在楼市两级分化、浓厚的不确定性情绪里，贝壳的确定性从何而来，充满了疑问。
1、寒气没传导给贝壳？
过去的2023年，房地产市场处在下行周期中，各种悲观情绪笼罩，房地产链条上的各方轮番遭遇冲击。值得关注的是，贝壳却交出了一份超预期的财报。
财报数据显示，2023年贝壳实现营收777.77亿元，同比增长28.2%；实现净利润58.83亿元，同比增长524.45%。
首先值得说明的是，如此迅猛的净利润增长，是在2021和2022年的暴跌后产生的。2021年和2022年，贝壳净利润下跌幅度分别为118.87%和164.45%，亏损5.24和13.86亿元。2023年，其实是贝壳上市以来，实现净利润为正的第二个报告期。
营收方面，2022年，贝壳实现606.69亿元营收，同比降低24.87%，是自2018年财务数据对外公布以来首次营收下跌。2023年不足800亿元的营收，实际并未超过2021年。
无论如何，在万科这样以稳健着称的房企都极受质疑的市场环境下，贝壳能够逆势增长实属不易。
国家统计局公布的数据显示，2023年，商品房销售面积同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额比上一年同期下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
分类来看，全国新房交易数据下滑极为明显，中指研究院数据显示，2023年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来低位。即便过去调控的限购和限售政策优化，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善。
这种情况下，贝壳的新房数据其实好于2022年。数据显示，其新房交易业务在2023年贡献了305.76亿元，虽然不及2021年，但也优于2022年的286.50亿元。
事实上，在具体的新房销售业务中，贝壳这类销售端口被叫做渠道，一般来说不太好卖的房子才需要“上渠道”，且越不好卖的楼盘给渠道商的返点也就越高，贝壳则是价格最高的渠道商之一。从这一点上，贝壳的营收增长似乎也能够和2023年的新房销售疲软相对应。
另一点原因财报中有所阐释，贝壳方面表示，应收账款周转天数相较之前有了明显的改善，因为他们对房企采取了“预付佣”的模式：开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天，首次下降至50天以内。另一方面，贝壳合作的央国企开发商的占比不断提升：从三季度的46%提升了到四季度的53%。
贝壳的二手房业务也没有想象中差。
中指研究院数据显示，2023年，15个代表城市二手住宅累计成交面积约14020万平方米，同比增长36.8%，绝对规模处2019年以来高位。
贝壳财报中，二手房业务营收同样相较2022年有所增长。
不错的新闻，我要点赞
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