[地产观点] 加国房市将迎大清算?大温疯涨到头
地产市场在利率猛降后的一年来多来,迎来了突飞猛进的增长,已经在经济学界形成了一个新的术语“住房通胀”(shelter inflation),而加拿大如今疯狂的局面,更是被一些经济学家毫不客气的描述为“精神错乱的房地产市场”
加拿大房价 20 年翻 5 倍
国家邮报的文章指出,北美经济学家、全球金融服务机构麦格理集团北美战略与经济主管大卫·多伊尔( David Doyle )认为,加拿大房地产市场已经严重与现实脱节、严重脱离了经济基本面。
虽然很多人对于过去二十年来加拿大房价的上涨并不陌生。但说出来一个具体数字,可能有点吓人:
换句话说,对比20年前的房价,加拿大如今的房价大约是 20 年前的近 5 倍。而温哥华房价相比20年前,房价近乎达到 6 倍的价格。
而更糟糕的现实是,加拿大的房价是在全线上涨,除了温哥华、多伦多、蒙特利尔等大城市之外,很多郊区、偏远的小镇,房价也变得不堪重负,被疯抢、价格大幅上涨。
加拿大房价上涨,全靠加拿大人的心理
多伊尔指出,相比收入的增长来说,加拿大房价已经严重超出了基本面、与收入之间的差距日渐扩大。尽管低利率是这轮房地产市场中非常普遍因素,包括加拿大在内的很多发达国家房价都在大流行期间、由于低利率的因素影响大幅攀升,但是加拿大的状况更令人堪忧。
多伊尔和他的团队发现,加拿大人普遍有一种心理在直接影响房市:房价只能朝着一个方向发展——涨!
多伊尔以加拿大和美国过去40多年来的房价和家庭可支配收入比对指出,自 1970 年代以来的几十年中,加拿大和美国的收入和房价一直保持着相当相似的速度,并且一直保持同步,直到 2000 年后期。
金融危机之后,下图中在加拿大代表房价的红线实际上已经脱离了图表的运行轨道,严重偏离了收入,也偏离了美国的情况。
加拿大和美国两个房地产是市场在 2008/09 年经济危机之后出现分歧,当时美国遭受严重的股市和房地产崩盘归咎于次贷市场。简而言之,太多的美国人为他们负担不起的房屋进行了贷款和抵押。
相比之下,同期的加拿大由于各种原因,抵押贷款审批更为严格,受这次崩盘的影响较小,也没有遭受同样的调整。
然而经过那场经济危机之后的美国不再相信住房是安全的资产,但同时加拿大房价的飞涨再次坚定了加拿大人“房价只会上涨”的心理
未来的风险
多伊尔认为,未来加拿大房市面临清算的风险极大。
虽然低利率助长了加拿大的房地产热潮,但这只是问题的一部分,加拿大和美国都在类似的低利率环境中运作。
但更高的房地产价格意味着一个家庭的支付能力变得减小,即使短期内抵押贷款支付的负担较小。
多伊尔和他的团队所担心的是,一旦利率开始攀升,到 2023 年及以后会发生什么。在 2019-2020 年市场高峰期购买房屋的人将面临更高利率的抵押贷款续约。
多伊尔更担心在 2024 年后,届时加拿大央行将大幅加息,住房市场将受到怎样巨大的影响?
而对于加拿大的现状,解决方案很复杂,涉及对加拿大房地产市场的全面重新思考。
统计显示,加拿大国内生产总值 GDP 的 10% 以上来自住宅房地产领域:装修、所有权转让成本和房地产佣金。
多伊尔认为这是一种扭曲。
麦格理的研究显示,加拿大的住房投资占经济的比重高于除新西兰以外的任何其他经合组织国家,并且超过了在加拿大的商业投资额。
这意味着加拿大作为一个大国,在居住的地方的花费比制造业和其他生产企业要多,这才是最严重的问题。
ref:
https://nationalpost.com/news/canada/canadas-unhinged-hou...
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(加西网综合)加拿大的房加拿大房价 20 年翻 5 倍
国家邮报的文章指出,北美经济学家、全球金融服务机构麦格理集团北美战略与经济主管大卫·多伊尔( David Doyle )认为,加拿大房地产市场已经严重与现实脱节、严重脱离了经济基本面。
虽然很多人对于过去二十年来加拿大房价的上涨并不陌生。但说出来一个具体数字,可能有点吓人:
换句话说,对比20年前的房价,加拿大如今的房价大约是 20 年前的近 5 倍。而温哥华房价相比20年前,房价近乎达到 6 倍的价格。
而更糟糕的现实是,加拿大的房价是在全线上涨,除了温哥华、多伦多、蒙特利尔等大城市之外,很多郊区、偏远的小镇,房价也变得不堪重负,被疯抢、价格大幅上涨。
加拿大房价上涨,全靠加拿大人的心理
多伊尔指出,相比收入的增长来说,加拿大房价已经严重超出了基本面、与收入之间的差距日渐扩大。尽管低利率是这轮房地产市场中非常普遍因素,包括加拿大在内的很多发达国家房价都在大流行期间、由于低利率的因素影响大幅攀升,但是加拿大的状况更令人堪忧。
多伊尔和他的团队发现,加拿大人普遍有一种心理在直接影响房市:房价只能朝着一个方向发展——涨!
多伊尔以加拿大和美国过去40多年来的房价和家庭可支配收入比对指出,自 1970 年代以来的几十年中,加拿大和美国的收入和房价一直保持着相当相似的速度,并且一直保持同步,直到 2000 年后期。
金融危机之后,下图中在加拿大代表房价的红线实际上已经脱离了图表的运行轨道,严重偏离了收入,也偏离了美国的情况。
加拿大和美国两个房地产是市场在 2008/09 年经济危机之后出现分歧,当时美国遭受严重的股市和房地产崩盘归咎于次贷市场。简而言之,太多的美国人为他们负担不起的房屋进行了贷款和抵押。
相比之下,同期的加拿大由于各种原因,抵押贷款审批更为严格,受这次崩盘的影响较小,也没有遭受同样的调整。
然而经过那场经济危机之后的美国不再相信住房是安全的资产,但同时加拿大房价的飞涨再次坚定了加拿大人“房价只会上涨”的心理
未来的风险
多伊尔认为,未来加拿大房市面临清算的风险极大。
虽然低利率助长了加拿大的房地产热潮,但这只是问题的一部分,加拿大和美国都在类似的低利率环境中运作。
但更高的房地产价格意味着一个家庭的支付能力变得减小,即使短期内抵押贷款支付的负担较小。
多伊尔和他的团队所担心的是,一旦利率开始攀升,到 2023 年及以后会发生什么。在 2019-2020 年市场高峰期购买房屋的人将面临更高利率的抵押贷款续约。
多伊尔更担心在 2024 年后,届时加拿大央行将大幅加息,住房市场将受到怎样巨大的影响?
而对于加拿大的现状,解决方案很复杂,涉及对加拿大房地产市场的全面重新思考。
统计显示,加拿大国内生产总值 GDP 的 10% 以上来自住宅房地产领域:装修、所有权转让成本和房地产佣金。
多伊尔认为这是一种扭曲。
麦格理的研究显示,加拿大的住房投资占经济的比重高于除新西兰以外的任何其他经合组织国家,并且超过了在加拿大的商业投资额。
这意味着加拿大作为一个大国,在居住的地方的花费比制造业和其他生产企业要多,这才是最严重的问题。
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https://nationalpost.com/news/canada/canadas-unhinged-hou...
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