房屋出租: 中国房东日本涨租惹议律师道出内情

外资进入日本房地产近来成为日媒关注的议题，今年稍早一名中国籍房东大涨公寓房租等作为，引发舆论挞伐。日本律师直指法律认知差异可能是问题根源之一，日本承租人权利受到强力保护，然而中国没有这种法律。

今年1月，日本东京都板桥区一栋7层楼公寓易主，改由一名住所登记在中国的个人持有。住户随后接获通知，租金从8月起涨价2倍以上。

住户认为涨幅不合理，因此拒绝接受房租调涨，没想到5月中旬，公寓电梯被公告暂停使用，并称维修零件制作需要半年以上；另有房间疑似被当作民宿违法经营，噪音令人不堪其扰。住户表示，已有4成住户搬走，或决定搬走。

这起事件经过日本媒体报道后，舆论哗然。日本首相石破茂在国会询答时，针对此事回应，“虽然访日外国人的消费很重要，但不能牺牲国民的安全、安心”。他表示将采取对策，防止业主或住户在租赁关系中遭受不当损失。

事件持续发酵之后，房东通知房客，决定不调涨租金，电梯已经修好能正常使用。

但以“Ben桑日本漫谈”为栏目名称的台湾旅日YouTuber在最新影片中说，这起“板桥事件”震惊了日本，特别是这几年原本就为火箭般攀升的房价而深受苦恼的首都圈民众，日本社会一致把枪口对准外国投资者，也导致联合执政的自民党与公民党在7月的参议院选举中大败。

影片说，发生这类中国人在日本违反法规引发社会反感的事情之后，最气的其实是住在日本的一般中国人，以及想要老老实实做租赁或民宿生意的中国投资人。

先不论这起案例大涨房租的情况，中国资金进军日本房地产租赁业，似乎有增加的趋势。曾在中国生活10年、能以中文处理不动产相关案件的律师福原启介告诉日本“律师JP新闻”，中国人在日本经营不动产租赁业主要有三项背景因素：“中国国内经济恶化，导致资产保值需求上升”、“日本不动产租赁具投资吸引力”、“移居日本需求增加”。

他说：“中国目前经济状况不佳，贫富差距扩大。政府正在积极推动‘财富再分配’政策，因此富人为了保护资产，积极把资金移往海外并投资房地产或股票等。”

“加上中国与日本的地理位置较近，以及日圆贬值使日本物件看起来相对较便宜，也推升投资人投入日本不动产租赁业的意愿。”

他接着说：“不仅是投资，希望长期移居日本的中国人增加，有人因此到日本置产。”

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而前述案例中的房东欲大涨房租，则凸显两国法律的差异。

福原启介表示，“在日本，根据‘借地借家法’，承租人权利受到强力保护，然而中国没有这种法律……在中国，屋主依自己的意愿突然赶走房客的案例并不稀奇，而有些不充分理解日本法律的中国屋主，认为能优先考虑自己的方便行事。”

他说：“法律方面的理解差异，可能是（上述事件）以强烈手段要求房客退租的背景。”

日本法律规定，房东片面大涨房租，必须依照“借地借家法”的规定审慎判断。

福原启介表示，“房东与房客双方同意调涨租金的话，合约基本上就成立。不过，房客不接受涨价的话，屋主最终必须向法院提出调解与诉讼……而法院认为不符合‘借地借家法’的要件，就不能涨租；若涨租被法院批准，房客就要向房东支付增额部分的差额。”

另外，如果在日本租屋，房客万一收到租金大涨的通知，福原启介指出，最重要的事情是“持续照常缴房租”。

他说，“绝对不能因为无法接受涨租，而完全不缴房租。持续缴纳租金就代表合约持续进行，若未遵守先前的契约，反而会变违约，可能因此进而被解约。”

福原启介建议，遇到类似状况的话，首先要跟屋主或管理公司确认涨租原因，并展开协商，而且留下书面记录，假设屋主疑似违法，也应该向行政机关等洽询与通报。