深圳史詩級大招一線樓市全面破防坍塌

2025-09-06 | 來源: 人民報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

古成評論文章：2025年9月5日夜11點，深圳樓市突發敲向夜半驚魂鍾聲，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行共同發布新政，取消深圳樓市限購政策，給奄奄一息的深圳房地產松綁。這是繼廣州、北京、上海取消限購之後，當局拋向房地產持續自由落體的一根救命繩索，試圖給跌跌不休的房市打上一劑企穩止跌強行針。

根據新政，深圳本市戶籍居民家庭及符合條件的非戶籍居民家庭（即在深圳市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上），在羅湖、寶安、龍崗等區域購買商品住房將不再受限購套數限制。鹽田區和大鵬新區更是完全取消購房資格審核。

新政還包括企事業單位全市可購房，信貸政策不再區分首套與二套，利率由銀行自主確定。《通知》規定新政自9月6日期實施，也就說一個小時前發布政策，一小時後就實施。

政策的緊急轉向足以說明深圳樓市現狀的危急，這幾乎就是給樓市上呼吸機，生怕晚一分鍾就玩完了。至此，全國四大一線城市完成了取消限購的緊急救市動作，但這些政策王炸與救市核彈，起不起作用還需另當別論。

來看看慘不忍睹的數據。深圳樂有家研究中心公布的數據顯示，2025年8月深圳一二手住宅網簽總量6326套，環比下降13.5%，同比下降10%。據深圳貝殼研究院統計，8月深圳新房成交3309套，環比下降12.3%。今年以來，深圳二手房成交量也一直處於下滑狀態，根據深圳市房地產中介協會統計，3 -8月深圳二手房成交量從7703套一直降到5267套，直降32%，價格也持續處於下行通道。

深圳樓市作為中國一線城市房產領頭羊，為什麼也撐不下去了？因為深圳的房奴們已經到了不堪重負的地步了。數據顯示，截至2024年底，深圳共有64萬戶家庭背負房貸，戶均貸款417萬元。若貸款期限為25年，每月需還款2.01萬元；若15年，月供直接飆升至2.91萬元。這意味著，這些家庭的月收入中，至少有2萬元直接割肉給銀行，相當於每天一睜眼就欠銀行700元。

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月供2萬元對大多數深圳家庭來說是什麼概念？2024年深圳全市人均可支配收入8.1萬元，三口之家也就24萬元，全家不吃不喝不穿不用剛剛把房貸還了。還得是3人都有穩定的工作，有1人失業，就得違約了。2024年，深圳失業率有多少？2024年7月，南華早報引述深圳市人力資源與社會保障局所公布的“2024年1季度勞動保障事業主要指標”顯示，深圳新增登記失業人數為40221人，同比增40%，環比增15%。有媒體顯示，深圳2024年失業率高達40%。也就是說，即便在深圳這個最早的改開紅利大都市，居民們都已被房貸壓彎了腰。深圳房市能夠撐到今天，實在是四大一線城市中的一個奇跡了。

廣州早在2024年9月30日全面取消了限購政策，成為一線城市中首個全面放開限購的城市，松綁一年了，廣州樓市依然是冰天雪地寒風刺骨。根據克而瑞廣佛數據監測，截至2025年上半年，廣州商品住宅可售庫存為1447萬㎡，其中現房742萬㎡，期房705萬㎡，現房貨量首次超過期房。這不是說市場選擇了冷靜，而是消費者囊中空空，被迫選擇了安靜。現房都賣不出去，誰還要期房？繼廣州之後，北京上海先後破防，分別於8月8日和8月25日調整政策，取消部分限購政策。

中指研究院最新發布《中國房地產指數系統百城價格指數》報告顯示，8月百城二手住宅均價為13481元/平方米，環比下跌0.76%，同比下跌7.34%。一線城市也備受市場吊打，玩不起清高了，只好卸下偽裝直接裸奔，大招刺激，但能否止血，市場並不看好。盡管中國房地產近年一直如斷線的風箏青雲直下地狂跌，但就房價和中國百姓的收入比來說，對大部分家庭，目前的房價仍是個天文級別數字。

房價收入比是住房中位數價格除以家庭年收入中位數的比率，是一個衡量居民購房負擔能力的指標，數值越高代表購房壓力越大。

國際上通常認為3-6倍的房價收入比屬於合理區間。美國房價收入比約在4倍左右，而中共房價高峰期房價收入比則在40倍以上。即便是2024年，房市急速下行期，一線城市房價收入比平均為26.1倍。中國的房價過高，核心原因之一，是中國城市的租金與售價比（售租比）普遍偏高，平均來看需要50年以上才能回本，遠超國際公認的1:100至1:200（約16-17年）的合理區間，這說明國內多數城市的房產投資價值被低估，房價相對租金過高。從近期的租金回報率來看，全國重點50城平均約為2.08%，一線城市為1.85%，三四線城市為2.58%，這都比國際公認的5%的合理投資回報率明顯要低。國際公認健康的租金回報率（或其倒數售租比）應在1:100至1:200之間，租金回報率在3%至5%以上，過高（如超過200個月）則表明房產泡沫仍未出清，投資價值相對較小。中國絕大多數城市的租售比普遍超過國際合理區間，以一線城市為例，租售比已高達1:636，售租比長達53年。

為什麼房市仍處泡沫之中？這就和中共的土地財經密切相關，中國的房地產是地方財政搖錢樹，經濟上行期，房地產也是銀行無風險房貸利潤的豐沛源泉，同時也是居民財富的主體構成。經濟下行，房地產下跌，對中共經濟的政府部門、金融及房產企業部門和居民部門是三重打擊，中共難以接受也不得不接受的是，房地產衰敗重創了地方財政收入，拖垮了數十個上下游行業，將中共金融業置於系統性風險的水深火熱之中，也使無數中產一夜返貧，無數家庭財富付之東流，這就是無論如何中共也要維持高房價不跌的根本原因。但強行止跌的救市政策又與現實居民收入之間存在巨大鴻溝，也與房產泡沫出清背道而馳，根本上來說是違反市場規律的，注定不可長久，這些錯綜復雜、相互制肘、相互沖擊的難纏因素，致使中國房地產成為經濟大盤中一顆扶不起又排不掉的巨大向雷，坐等終極引爆那天來臨，直把中共經濟炸個稀巴透爛。