未来两年麻烦大了!瑞银突然180°大转弯

2025-11-24 | 来源: 万维读者网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

中国房地产的低迷，远不止“调整”这么简单了。

曾经持续看多中国楼市的瑞银（UBS）分析师，近日突然态度180°大转弯。瑞银中国房地产研究主管 John Lam 发布最新报告，罕见地给出悲观预期：中国房价未来两年仍将继续下行，一线城市二手房累积跌幅或超过15%。

而他给出的核心理由只有一个——租售比差到“不可理喻”。

一、瑞银：楼市下行周期“远未结束”

Lam 在报告中直言，目前中国房地产已经经历四年下行周期，却依然看不到尽头。

如果政府不出台足够强、有力度的刺激政策——

2026年，一线二手房：预计再跌 10%

2027年：至少再跌 5%

换句话说，大城市想抄底还早。

瑞银之所以做出这个预测，来自一个全球投资机构非常看重的指标：租售比。

二、租售比“低得吓人”——房价难稳的根本原因

一线城市最新公布的数据：

平均租金回报率：1.81%

平均房贷利率：3.07%

这意味着什么？

租房远比买房划算。

你买房的成本收益结构，完全“不经济”。

在正常市场里，当租金收益能覆盖房贷利率，房价才具备稳定基础。但中国目前的结构恰恰相反：

房价涨幅停滞

租金却在持续下跌

租金“不受政策控制”，极具市场真实反映。

租金不涨，房价就不可能稳。

官方数据显示：

2022—2025年，中国楼市租金连跌四年

瑞银一改乐观态度预测中国房价还要再跌2年

夏威夷基拉韦厄火山料未来几天进入全面喷发

美参议员警告:未来2-3年大学毕业生失业率恐飙升至25%

-3%、-2%、-6%、-4%

几乎每年都在加速下跌。

唯一租金回报率高于按揭利率的地方，是——香港。而它也是中国范围内少有能把房价稳住的地区。

三、为什么租金会继续跌？瑞银给出三个更糟的理由

瑞银在报告中警告：

未来租金还会保持每年约 3% 的下跌。

原因主要有三点：

1、保障房暴增，挤压私人租房需求

2021—2025 年新增保障房供应量

足以覆盖 13%~16% 的租房家庭

意味着：

15% 的私人租房需求直接消失。

2、二手房挂牌量创历史新高

全中国二手房挂牌量同比 +10%

一线城市挂牌量同比 +1.7%

房东为了加快出手，越来越多人选择“租售并举”。

——> 市场供应更充足，租金自然继续往下压。

3、房屋空置率惊人

一线城市：4%

二线城市：11.6%

三线城市：19.9%

卫星城：22%

这种空置率，在任何国家都是房地产危险信号。