买房卖房: 法拍房数量还要翻三倍?以港为鉴,还能买房吗

瑞银中国房地产研究主管林镇鸿预测，到2027年，内地法拍房数量可能达到243万套。

如此规模的房产若集中入市，预计将影响全国约四分之一的新房销售，并进一步压低二手房价格。

这一预测背后，是疫情期间为扶持小微企业而大幅增加的经营贷款——余额已达约36万亿元，是疫情前的3倍。

而与此同时，内地房价已从高点回落约35%，部分抵押房产价值已低于贷款余额。

瑞银林镇鸿指出，当房产成为“负资产”，业主可能面临补差价、被迫卖房甚至银行收楼的处境。

不过根据中指法拍数据库的监测结果，2023年中国内地的法拍房挂牌了为77.5万套、2024年为76.8万套，而2025年1-10月为60.5万套，预计全年应该不超过75万套。

所以林镇鸿的预测数字，与目前的市场情况还存在数倍差距，权当是一家之言，不可过于当真。

但是即便如此，70多万套法拍房也是一个前所未有的恐怖数字。

毕竟在亚洲金融风暴和非典双重打击下的2003年，全香港的银主盘（即法拍房）数量也才3700套左右，仅占当年香港237万套存量住宅的0.15%。

而按照2023年中国内地3.74亿套存量城镇住宅来计算的话，77.5万套法拍房占比高达0.21%，比非典时期的香港高出了40%。

面对这样的情况，一个现实的问题摆在眼前：对普通人来说，现在到底是刚需“上车”的黄金窗口，还是需要警惕的投资陷阱？

希望香港的故事，能够给大家一些启示！

银主盘的“故事”

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"银主盘"这个名字带着粤语特有的烟火气，本质就是"债权人持有的物业"。

当业主断供超过一定期限，银行或财务公司就会通过法律程序成为物业法定持有人，这些被强制出售的房产，就是银主盘。

香港楼市的每一次大波动，都能在银主盘的成交数据上找到印记，而每一次波动后的“触底反弹”，更印证了这座城市楼市的韧性——危机从来都是转机的前奏。

第一次激增：1997年亚洲金融风暴

1997年的香港，楼市站在疯狂的顶点。

当时普通家庭供楼，平均要耗去月入的93%。月薪一万元，九千三要交给银行。这样的负担，已让许多家庭喘不过气。

当亚洲金融风暴袭来，为捍卫联系汇率，香港被迫大幅加息。这把"救市之剑"意外成为压垮楼市的最后一根稻草——楼价一年腰斩，大量业主转眼"资不抵债"。

银行收回的"银主盘"首次突破2000宗，市场一片哀鸿。

危急时刻，一场金融保卫战打响。1998年8月，在中央支持下，香港政府动用1180亿港元外汇基金，大举买入蓝筹股，在股市和期市正面迎战国际炒家。

这场"官鳄大战"以港府胜利告终。信心堤坝被重新筑牢，随着经济回暖及内地与香港联系加深，楼市逐步走出阴霾。

而那些在风暴最烈时，敢于逆市抄底银主盘的少数人，则成为第一批享受到反弹红利的人。

他们的故事，就此写进了香港楼市的记忆里。