賣家比買家多46% 美國房地產進入"買方時代"

2026-03-24 | 來源: 美國中文網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

美國房地產市場正在發生顯著變化。根據Redfin最新發布的數據，上個月全美賣家數量比買家多出約63萬套房源，創下自2013年有記錄以來的最大差距，顯示市場已從長期賣方主導轉向買方主導。

從定義上看，當賣家數量比買家多出10%以上，即可被視為買方市場。當前這一比例已達到約46%，明顯高於一年前的29.8%。相比之下，在疫情期間的購房熱潮中，美國房地產市場一度供不應求——2021年11月，買家數量曾比賣家多出36%。

市場結構變化的核心在於庫存持續上升。自2023年夏季以來，待售房源數量穩步增加，並在過去一年明顯加速。此前，由於抵押貸款利率較低，大量房主選擇鎖定低利率長期持有房產；如今，隨著利率維持在較高水平，越來越多業主不再等待利率下降，而是將房屋投放市場，推動供應上升。

庫存增加已經對房價產生影響。在供應增長較快的地區，尤其是南部，買家開始擁有更強的議價能力，可以與賣家協商降低售價。在全美范圍內，房價漲幅明顯放緩。截至今年2月，美國典型住宅銷售價格中位數為429,226美元，同比僅上漲0.9%，遠低於此前數年超過3%甚至6%的漲幅。

不過，盡管市場從結構上已轉為買方市場，購房者的實際壓力並未明顯減輕。融資成本仍然是關鍵制約因素。根據房地美（Freddie Mac）數據，截至3月19日當周，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率為6.22%，較前一周的6.11%有所上升，盡管仍低於一年前的6.67%。

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與此同時，房價和房屋保險成本仍在上漲，加上對經濟前景的不確定性，使得購房者更加謹慎。這一趨勢已經反映在市場數據中：2月份購房者數量環比下降2.4%，約為136萬；賣家數量也小幅下降0.4%，至約199萬，顯示買賣雙方均趨於觀望。

從區域來看，市場分化依然明顯。在部分城市，賣方仍占據明顯優勢。例如，邁阿密賣家數量比買家多出163%，納什維爾為120%，奧斯汀為112%，西棕櫚灘為110%，聖安東尼奧為104%。

而在東北部部分地區，買方仍然占優。例如，新澤西州紐瓦克買家數量比賣家多出31.1%；賓州蒙哥馬利郡為-29%；紐約州納蘇郡為-25.8%；密爾沃基為-25.2%；新澤西州新不倫瑞克為-14.5%。

Redfin首席經濟學家博哈裡（Sheharyar Bokhari）指出，盡管近期抵押貸款利率有所回升，但整體住房負擔能力仍有望改善，因為收入增長速度正在超過房價上漲速度。他表示，在許多市場，買家已經能夠通過談判獲得折扣或其他優惠，並且由於競爭減少，擁有更多決策時間。