买房卖房: 银行难续贷加国业主私人贷款暴增

（加西网综合）随着高利率环境与房价波动持续影响市场，越来越多加拿大房主开始依赖私人或替代型抵押贷款（private/alternative mortgages），并且比以往更长时间无法“升级”回传统银行按揭体系，引发行业与监管机构关注。

所谓私人抵押贷款，是指无法满足银行等传统金融机构收入或信用要求的借款人所使用的贷款产品。由于风险较高，其利率通常明显高于主流按揭产品。

目前，一些私人贷款机构提供的三年期固定利率已超过6%，甚至达到7.59%，而传统银行同类三年期按揭利率约为4%左右。

业内人士指出，在正常情况下，这类贷款多被视为短期“过渡方案”，借款人通常会在一年内改善财务状况后转回传统按揭。但近年来，由于房价下滑与利率上升，越来越多家庭无法满足银行审批条件，被迫长期留在私人贷款体系中。

根据《环球邮报》的报道，Home Trust公司住宅按揭业务副总裁皮埃尔·马丁（Pierre Martin）表示，市场波动使不少客户选择三年期产品以降低不确定性，但也延长了留在高利率贷款中的时间。

与此同时，Glasslake Funding高级销售经理杰克·班尼斯特（Jake Bannister）指出，客户续约私人贷款的比例正在上升，目前约有四分之三客户选择续约，而过去这一比例约为50%。

他表示，在多伦多、温哥华等主要城市，部分房产在续贷时甚至出现“贷款金额高于房产估值”的情况，导致业主需要额外支付数千加元补足差额。

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班尼斯特说：“很多人过去依赖房价持续上涨，但这种情况已经不再成立”。

业内普遍认为，这一趋势与疫情期间高位入市的购房者密切相关。这部分群体在过去一年集中进入贷款续期周期，在高利率环境下承受更大压力。

Homeowners using alt lenders are struggling to graduate to mainstream mortgage providers https://t.co/YPr6QaBRnr
— Globe Investor (@globeinvestor) May 29, 2026

多伦多CMI金融集团（CMI Financial Group）首席执行官布莱恩·贾斯科尔卡（Bryan Jaskolka）表示，受影响最严重的是在市场高点入市、资金杠杆较高的购房者。

加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）数据显示，2025年第四季度，前25家私人抵押贷款机构的资产管理规模同比增长8.6%，高于整体抵押贷款市场4.9%的增速，显示该领域正在加速扩张。

CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth对此表示担忧。他指出，如果房主长期无法积累房屋净值，意味着其财务状况较为脆弱，在未来经济放缓时更容易受到冲击。

他表示：“我们需要持续观察这一趋势是否会扩大，并对整体经济产生连锁影响”。