在加国和子女联名房产，真实案例分析

2010-04-30 | 来源: 温哥华港湾 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　正当加拿大的房市热辣辣﹐赶紧在加息和合併税出击前入市﹐大家最注重的必是投资回报﹑地点好与否﹑价格「笋」与否﹑升值潜质……。且慢﹗先停下来 ﹐想想一句人人皆知的道理—「讲钱失感情」。再想想﹐人人都关心用最低的价钱买入最「正」的楼房﹐有无反而想想被这个热辣辣的气氛充昏头脑﹐在房契上「写错名字」﹖

有些人考虑过分周详﹐很多人知道由于先人过世时，后人除了要打点一切外，还要处理遗嘱认证费(Probate Fees)。在安省而言，是以物业价值的1.5%计算。因此只要把物业转到下一代名下，就可以省回笔费用。再者，在百年归老后，任何资产都带不走，都是留给自己的儿孙，所以预先转名或加名就成为一个趋势。如果在这种「周详」考虑下﹐再加上活跃房市充昏头脑﹐因而一时写错名字，便会惹来一身麻烦。

个案一：因财成陌路人

多伦多房地产律师Bob Aaron 有一宗经验分享，在2009年夏天﹐发生了一宗母子争屋的案例。他说﹐约80岁的Ada 跟丈夫Victor 结婚已50余年。自1995年煺休后，在卑诗省买入一块近25英亩的地皮，打算兴建煺休之居，安享晚年。买入后3年，他们打算把儿子John 的名字加到业权上，共享叁分一的业权。他们就是想到儿子日后都反正会继承遗产，倒不如预先加入他的名字，免去缴付遗嘱认证费。在卑诗省的遗嘱认证费大约是 1.4%，换句话说，单单是他们的物业就需缴付超过 $50,000 的遗嘱认证费。

本以为一切相安无事，谁不知当儿子John 成为业权的一分子之后，他就开始大兴土木。他的父母5年内先后借出$552,000建筑费，再加上申请物业按揭的额外$175,000。John 认为父母的物业加上自己的名字，意味着物业由他自动继承。不过，Ada跟丈夫Victor认为这里是他们的煺休之居。

到了这个地步，大家的关係恶化，Ada跟Victor甚至在家中安装警报系统，更换门锁，不让儿子踏入家门半步。2006年年初，Ada跟 Victor到安省旅行，探望另一个儿子。他们离开的第二日，John跟妻子Jasmine立即搬到屋中。后来他的父母回来发现，当然要求儿子跟媳妇立即离开，更向法庭申请禁制令，要儿子跟媳妇不能踏进物业範围。他们同时提出售卖物业，不过儿子跟媳妇一于当作看不见，对要求不加理会。

丈夫Victor在2007年逝世，而母亲跟儿子的纠纷案件在2009年夏天进行。Ada提出售卖物业，再平均分配出售所得的收入。儿子则反驳，双亲是暂时替自己保管物业，一切皆因自己曾经破产以及再婚。而且，他认为双亲对在安省的弟弟更好，因此自己理应得到业权一切。

法庭后来的判决，指出John误以为父母把整个物业当作礼物送给自己，可是这个想法不在法律上成立。因此，物业权最终归Ada，儿子跟媳妇则要立即离开，Ada也可自由售卖物业。

因钱失感情

Bob Aaron表示这个案件相信只是冰山一角，很多加国人民为了省回遗嘱认证费，最后赔上亲情和金钱。多伦多黄耀慧律师说，当年老父母和成年子女共同拥有财物时，加拿大法律认定子女的角色仅为财物受託管理人，而非拥有人。除非有力证据能证明父母的意愿就是希望该子女成为共有财物的最终拥有人，否则这份财物将计入父母的遗产总额中，并很有可能为其他遗产受益人分享。

了解财物分配

黄耀慧律师解释﹐一般情况下，当两个人共同拥有财物、银行户口，或房地产，在其中一人辞世后，在生者便能立刻得到共有物的百分之百所有权，且不需透过任何法律程序主张此权，而这份共有物也不归去世者的遗产之一，在加拿大及其他以英国普通法为法源的国家，这种财物的拥有方式是属「共同拥有业权」(Joint tenancy)。

认识遗产认证

黄耀慧律师说，利用共同拥有做为遗产规划最主要的好处，是避免遗产需要通过法庭的认证手续(Probate)。「认证」是一个公开的法律过程，因此所有呈递法院的文件，包括亡者、遗嘱受益人、遗产总额的相关敏感资料都可能被有心人调阅。此外，特别是在如多伦多的大城市，整个认证过程花上数个月时间完成并不足为奇。不但费时，等待的过程对亡者家属来说亦是心灵的一大压力。最后，如果亡者留下庞大遗产，认证费相对也势必会等比增加。如果年迈的父母能在有生之年将成年子女加入成为财物共同拥有人，便可预先避免认证过程的各种负担。

然而，共同拥有并非万无一失的遗产规划策略。近年来加拿大最高法院宣示两个举足轻重的判决，值得让所有国民郑重考量以共同拥有作为遗产规划策略的风险及可行性。