地产投资: 铁道镇楼花遭热捧 专家提醒投资有风险

(北美中文网综合报道) 2月16日，位于本拿比铁道镇(Metrotown)丽晶广场对面的一幢摩天楼预定于19日正式销售楼花，未料提前4日即已吸引过百名市民冒雨排起长队认购，令发展商和地产经纪人均感到大大出乎意料。据悉，买家几乎全是华裔，大部分是来自中国的移民，也有一些来自台湾的移民。不过，业界专家提醒说，由于“楼花”这种销售形式具有一定的特殊性，这决定了投资“楼花”存在一定的风险。投资者应该根据自身的实际情况做出审慎的投资抉择，避免盲目跟风，以免遭受不必要的损失。

市场前景未明 楼花投资风险难预期

购买预售期房，从签约到物业建成，一般需要几个月甚至几年的时间。正常情况下，预售房的价格会比建成后的便宜，而且签约时，买方只需先付小部分的订金作为首期，余下的订金可在一段时间内分期支付。如果处在一个持续上升的市场环境下，该物业也随着市场升值。待物业全部建成后，现房的回报自然可观。

不过，业界专家提醒说，由于“楼花”这种销售形式具有一定的特殊性，即使是指在物业尚未动工建造前即已签下认购合约的买卖形式，这决定了投资“楼花”存在一定的风险。主要集中在以下几个方面：

一是市场走势的风险 。楼花的交收时间较长，市场的走向难料。如同任何一个市场一样，地产市场必然也有高峰期、平缓期、静止期、下滑期和复苏期等不同的发展阶段。因此，如果是在一个不断上升的地产市场上，很多投资者能够搭上“顺风车”，自然可以获得理想的投资回报。而万一交房时遇上市场变化，房价下跌，买家就会面临损失。

未来开发商有权涨价

此外，尽管开发商一般在出售楼花的时会提供一个相对平抑的价格给购房者，但是，在物业建成之后﹐开发商有权根据当时的地产市道及所剩空置单位的多少来确定最终的房价，而且这个价格完全由开发商方面来确定，且涨价或降价幅度、次数都不受限制。换言之，期房的购买者要有承担交房时房屋降价或者因涨价而被开发商要求追加购房款的风险。

最后，期房的实际交收日期（Closing date）很可能因为种种原因而被拖延，例如建筑工人罢工，建材付运出错，发展商资金周转不灵等等，最坏的情况甚至可能拖延长达好几年。

二是投资成本的风险。目前绝大部分的发展商都要求楼花买家在正式入住前，交付20%以上的定金。以目前市场上平均售价40万元、平均交楼日期为3年的一个高层公寓单位来计算，买家需要在入住前支付最低超过8万元的投资本金。而如果投资楼花的资金（包括定金）全都是借贷取得，而且投资者希望短期（三年以内）获利，那么需要仔细计算投资收益率；尤其那些手头闲置资金并不宽裕的投资者，更需要审慎考量自己的投资策略。

楼花买卖中 投资客平均占7成

三是供求关系的风险。根据一项对楼花买家身份的统计调查显示，在楼花的买家中，自住的只占到全部买家的30%左右。“楼花”市场大量投资者的存在，很可能在一段时后造成供应量的相对过多，因此导致市场价格的下滑。加上目前加拿大银行房货利率有着逐步上升的趋势，一套投资的公寓房所需要支付的按揭费用，加上地税，管理费等各项开支，对于那些期望以房养房的投资者而言，要想在目前的租售市场现状下维持正资金流，有着相当大的挑战。而且，一个物业如果其中租客比例过高，其房价未来也会受到一定的负面影响。

总之，购买“楼花”所要承担的风险很难预见，因此业界专家提醒买家，在认购期房前无必慎重考虑，保持理智的判断，不要轻信发展商广告而贸然做出决定，此外，建议买主认真调查发展商的规模、商誉和信用情况，因为这些因素可能最终会直接影响到开发商能否如期交房、房屋的建筑质量以及交房后的相关与服务。此外，还要预留足够的时间做好市场调查，包括目标物业的建筑计划、周围环境及所在城市的市政发展规划等。一旦确定购买楼花，购买者还最好请律师协助仔细审核买卖合约，以策万全。

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