房市情报: 影响大温房地产走势因素汇总

2006-08-20 | 来源: 北美中文网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

作者：小声音

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今天咱不纠缠升与降,只是把个人以前归纳的对大温地区房地产影响因素修正数据后再重提一下.也就是只关心鱼网的存在,鱼大鱼小就请大家自己去抓了.

整体经济环境. 也就是指加拿大的经济形势如何,经济学家们普遍预测，加拿大2006年的经济增长率将为2.9％，而2007年为3.1%。
国家经济结构. 加拿大经济中以石油、贵重金属和木材等天然资源出口为主,而美国的经济是以消费型为主导，比如就高价能源这一因素对二国的经济影响是完全不一样的了。
本国核心通涨率. 未将价格波动的能源与食物计算在内的通涨率称为核心通涨率,它的高低将是影响利率走势的一个重要因素. 6月份核心通涨率为1.7％，央行期望核心通涨率在近几年都将控制在2%左右。
利率走势. 现在的利率水准仍是加拿大四十多年来的低水平,经过连续七次加息,现在的基准利率为4.25%,最优惠利率在6%,央行已于7月11日暂停加息, 而个人认为本年度最多还有一次加息机会,明年央行将面临的是减息的压力。
就业形势. 就业环境好,市场购买力上升,对房地产就会有正面影响,加拿大统计局刚刚公布的7月份全国失业率为6.4%,卑诗省4.7%,均属于三十年来低点. 而工资年比增长7月份为3.7%。
移民进入人数. 大温一直是新移民主要选择地.通常每年BC省吸引的移民数额约为加拿大移民总人数的15-20%。
省际人口流动数值. 从2003年起BC省的省际人口流动数值已从负值转为正值。
土地供应量. 在大温一些地区可供开发土地日渐减少,如温西,温市中心.举二个例子,前几年温西的KITSLANO区开发了大量的原来的旧工业基地来兴建柏文区,而现在这类能改变用途的可开发地将会是越来越少,第二就是福溪北岸,已几近开发完了.当然,对其他一些地区,这种影响就小些。
房屋市场的供求量. 挂牌数量和成交数量的比率. 据MLS统计,2006年现有房屋销售量已从去年的482788单元跌至481700单元，到2007年会继续下跌至462200单元。
新屋开工量. 一方面可反映现时建筑市场对未来几年房地产业的信心.另一方面也关系到一个建筑周期后市场的供求数量对比. 加拿大7月全国新屋建设意外增长,加拿大抵押住房公司CMHC8月9日指出，7月新屋开工折合年率为23.65万套，6月为23.64万套。而预测整年新屋动工量将有227900个单位，明年的新屋动工量将跌至209100个单位。
建筑材料价格上涨率. 随着地球上的可用资源越来越少,原材料价格永远是往上攀升的。
购房者中自住的比率. 可看出房屋市场中的投资比重, 投资比重越大,市场越不稳定。
房地产市场中炒房的比率. 炒房通常默认为在6个月内就转手的物业.本月18日的REAL ESTATE WEEKLY 的头版称现在的”炒房”比率大约为5%,比其他各个房产年度周期为低(比较1981年的20%,和1989年的10%)。
租务市场的租金价格. 租金价格过高,会推动潜在的买家入市,从而拉动房市向上.而过低就会使置业意愿降低。
房屋购买及持有的承受力. 即一个家庭每年用在房屋上的花销与家庭年收入之间的百分比.统计显示在今年第一季度，温哥华拥有一套中等住房需要花费税前中等家庭收入的42.1%.在全国范围内属于最负担不起比率。
强邻美国的经济形势。
加圆的汇率. 它将主要有二方面的影响,一是对利率,加元的升值对经济的影响会让央行放缓紧缩银根的脚步.二是对海外投资者.加元过分高企,会打击海外买家入市的意愿.而这二者都会对本地房地产构成影响。
2010年冬奥会 . 属于非正常的附加因素.主要是在心理预期和建筑市场上材料,人力资源竞争的影响。
全世界最适宜居住城市中温哥华的排名。
天灾人祸发生的几率,包括地震,海嘯,禽流感,恐怖袭击等等。