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郭晓钟: 投资分享 为什么我喜欢地产投资？
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2015-07-06 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大 缩小 | 收藏 | 打印
为什么我喜欢地产投资


身边的朋友有的喜欢投资地产，有的喜欢投资股票，我发现喜欢地产的人往往不喜欢股票，喜欢股票的人又往往不喜欢地产。这应该是跟性格有关系吧，喜欢股票的可能会觉得地产上挣钱太慢，不够刺激，还要打理房子，喜欢地产的人往往觉得股票不靠谱，不安全。我是那种慢性子的人，经不起股票的大起大落，自然很喜欢地产投资，有一段时间甚至喜欢到了走火入魔的程度，为什么呢，今天跟大家讲讲我喜欢地产投资的几个理由。

第一，地产投资最大的魅力是借力 (Leverage)，也就是杠杆


最初我投资的两个物业都是10%首付拿下来的，一年的时间，物业都有10%以上的增值，对我的投资回报就是100%。比如你用10万做首付购买了100万的物业，一年后增值了10万，相对于你投资的10万就是100%的回报了。现在贷款严格了，但还是可以20%-35% 首付买到房子的，房子增值10%后，你的投资回报依然可以达到50% - 30%。

当你有10万现金买股票，通常你只能买价值10万的股票，当股票价值上涨10%，你的投资回报也是10%。 你可能会说股票上我也可以用杠杆啊，10万现金我可以借到40万买50万的股票啊。但是借钱买股票是件可怕的事情，因为股票贷款机构有自动平仓机制，一旦股票下跌到一定程度，贷款方会强制平仓保本。而借钱买的房子如果跌价了，只要你还继续付着按揭，就不用担心银行会强行卖你的房，这样想来，晚上还是能睡得安稳的。

第二，投资地产有更大的控制权(Control)

买了股票，就算我整天在电脑前盯着它看我也不能左右它的变化。但是买了房产，我却有很多办法让它人为增值，比如把房子重新粉刷外墙改变外观，进行内装修，加建，改变土地用途，出租物业提高租金，你可以想出很多办法提高物业价值。物业随着市场会有自然增值，你也可以人为创造价值(Forced Appreciation)

第三，物业上的增值你不需要卖掉物业来套现

股票增值了，你基本上需要卖掉它来套现，然后再买其他股票再投资。你的物业增值了，当你需要用钱时，你可以选择用重新贷款Re-finance 或 用物业做抵押的贷款 Secured line of Credit. 这样你可以继续持有此物业，继续享受它的增值，也可以套现一部分资金用于其他再投资。作为投资人，我一直鼓励大家多持有物业，能不卖尽量不卖。

第四，地产投资带来多方面的投资收益

当我购买了股票，基本上就是期望它涨价获得增值 (Capital Gain)。而我买一个物业却可以带来多方收益:




  • 现金流 (Cash Flow): 很多商业和民用物业出租后，除去所有开支和按揭，还有正现金流收入。有些物业刚刚买入时并没有正现金流，经过一段时间对物业的管理，逐渐实现了正现金流。


  • 本金回报 (Principal): 出租物业的收入用来支付按揭，是租客在帮你还贷款，每个月还款中有一部分是本金。这也是一笔可观的回报。比如你用20万买了个100万的物业用于出租，25年后贷款还清了，租客为你还清了80万的贷款。


  • 物业增值(Capital Gain) : 地产是抵御通货膨胀最好的工具，就算它的增值是按照每年2%-3%的通货膨胀率来增长，25-30年后也是很可观的。这一点，你只要看看30年前的房价就知道了。物业增值有自然增值和人为增值两方面。


  • 税务优惠 (Tax Benefit): 作为自住房，你的增值是免税的。作为投资房，你的很多支出是可以抵税的，因为它本身就是一个生意。



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