地产观点: 点评：移民设限和房贷调控的影响

2024-03-25 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

对于如今的加拿大总理特鲁多来说，加拿大人的住房负担能力是最重要的一个论题，这理应如此。我们目前正处于自1980年代以来最糟糕的住房负担能力水平。如果住房问题不能很快得到很快解决，小特鲁多和他的自由铛的政治生涯就该结束了。

距离下一次联邦大选还有不到18个月的时间。在过去的几年里，他们实施了外国买家禁令和未充分利用的住房税，虽然初衷是好的，但并没有改善住房负担能力。民意调查还在进一步下滑，现在是绝望的时候了。支票正在通过住房加速器基金邮寄到地上，他们最终还取消了新出租房建设的消费税。

上周他们的最后一个技巧也来了。

移民部长马克·米勒（Marc Miller）宣布，自由党政府将历史首次为非永久居民设定目标，希望在未来三年内缩小临时居民在加拿大人口中所占的比例。米勒说，到2023年，临时居民占加拿大人口的6.2%，政府正在努力到2027年将这一比例降至5%。这意味着临时居民人口将减少约19%。

这可能是一件大事件。让我们来分析一下。

加拿大人口在过去一年中增长了3.2%，是70年来的最高水平。我们在 12 个月内增加了惊人的 120 万人。这是 2019 年及之前几年的两倍多。相比之下，美国人口的近十倍，估计增长幅度却几乎相当。

大部分人口增长是通过非永久居民实现的，占120万新增人口中的80万，非永久居民（NPR）占人口的 6.2%。根据我朋友Ben Rabidoux的分析公司 Edge Analytics 说法，如果我们想到 2027 年将 NPR 的人口降至 5%，我们将看到减少 44万名非永久居民（假设永久居民目标保持不变）。

换句话说，我们的人口增长率将从3.2%（70年来的最高水平）上升到明年的0.8%，到2027年约为0.7%。简单来说，我们可以看到移民在一年内从新增120万大幅下降到仅新增29万人。

来源： @xelan_gta on X

谁应为此做好了准备？

请记住，虽然这可能是联邦政府的政治门面装饰，他们是否能够执行这个计划仍然是一个很大的问号。但如果他们成功执行了，影响是巨大的：完全通过人口增长捏造的经济增长将放缓。请记住，实际人均GDP已经连续六个季度下降！租金增长目前使整体通胀率上升0.5%，也将放缓。

来源：PGM Global

这对加拿大央行来说是个好消息，这将为央行提供一个缓解阀，加拿大央行一直在与粘性住房通胀进行艰苦的斗争。住房通胀应该会进一步放缓，利率应该会下降，也许会比预期的要多。

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然而，对于目前正在兴建的新出租单位数量创纪录的开发商来说，这是个坏消息。人口增长的大幅放缓将减缓租金通胀。我们已经看到多伦多和温哥华的租金放缓。有很多假设认为，猖獗的人口增长将继续有增无减，尽管这显然是不可持续的。

如果令人瞠目结舌的联邦移民新闻还不够，OSFI上周也来一个。

从明年开始，加拿大银行监管机构OSFI将限制向抵押贷款超过其年收入4.5倍的借款人的贷款，虽然每个贷方将被允许提供一些高于 450% LTI 门槛的贷款，但 OSFI 将限制银行每个季度可以拥有的金额。该上限将基于个人贷款的数量，而不是未偿还贷款的金额。

2023 年最后一个季度，LTI 比率超过 450% 的新抵押贷款比例为 12%，低于 2022 年第一季度疫情期间的 26%。

资料来源：加拿大央行

这项政策今天不会产生太大影响，但如果/当利率下降时，它将进一步限制借贷能力。

这是媒体Mortgage Logic给出的一个例子。

今天，一个平均收入（根据菲沙研究所的数据为 140,106 元）且没有其他债务、首付 20%、30 年摊销和 6.99% 合格利率的家庭可以负担 581,000元的抵押贷款，标准为 39% GDS 限额。这只是收入的 4.15 倍，所以在这个例子中不会有任何影响。

如果将合格率降至 5.25%（最小压力测试），这是一场不同的游戏。根据现行规定，该借款人的可批准抵押贷款金额为 678,000元。这是收入的 4.84 倍，高于新限额。

如果贷方将他们限制在收入的 4.5 倍，贷款金额将降至 630,000 元左右。这是与当前规则可获的抵押贷款7%的消减（ 48,000 元）。

我们是否会看到一大批借款人试图赶在紧缩政策出台之前贷款呢，就像他们在宣布压力测试时所做的那样？也许吧，但我对此表示怀疑。

由于各级政府似乎都在努力减缓失控的房价，因此似乎可以肯定地说，房价通胀猖獗的时代可能已经过去。让我们拭目以待。

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道