北京: 北京二手房新政或引發地震太狠了

2018-01-04 | 來源: 北京青年報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　進入新年，針對樓市的調控依舊嚴厲。去年12月21日，北京住建委在網站上掛出了《關於〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關經紀服務合同示范文本公開征求意見的通知》（以下簡稱通知），並有望在今年正式執行。

　　這個通知的厲害之處在於：修訂後的買賣合同將自行成交版和經紀成交版合二為一，並明確房屋成交價格將按照實際成交價格來進行網簽及納稅，房屋的成交網簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合並在一起。因此如果開始執行新通知，就意味著“陰陽合同”這一潛規則將退出歷史舞台，北京二手房網簽價格將大幅度提高，同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

　　正因為如此，除非滿五年且唯一的二手房受影響較小外，其余二手房交易都可能面臨明顯上調的稅費。一旦新政策開始實施，北京二手房市場將發生翻天覆地的變化。甚至有中介聲稱這個政策如果原樣通過執行，將是一場地震，去年初所有政策的疊加都沒有這個狠。

　　新政還未執行，中介開始催買房

　　“姐，二手房可能要出新政策了，您要是心儀哪套房子盡早下手，新政策一旦落地實行，稅費增加不說，貸款也會降成，首付款都快趕上全款了，買房壓力就更大了。”

　　近期，不斷有中介游說正在猶豫的王女士盡快買房，理由就是二手房新政策可能實施，買房門檻將提高。自從去年11月份開始在北四環附近看房以來，王女士始終沒有出手，不是價格沒談攏，就是戶型看不上。

　　王女士告訴記者，“這不，元旦假期裡，中介又連續給我發了好幾個房源，問我願不願意元旦當天約在一起看看房。我看發來的房源並沒有價格上的松動，戶型也不是很滿意，就回絕了。但中介經紀人開始給我講住建委在去年12月21日，公示了一個新《通知》，以後要杜絕所有陰陽合同，這樣的話，二手房交易要繳的稅就多了，如果不是滿五年且唯一的住房，稅費可能多出幾十萬元。最後不忘並提醒我，如果盡快下手，可以幫著我趕在政策落實前網簽，會省下一大筆稅費。”

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　　王女士表示，聽中介經紀人這麼一說，她確實動搖了，元旦當天就跟著看了5套房子，但最後還是不太滿意，就暫時擱置了。

　　無獨有偶，不僅是買房人著急了，滿五年且唯一的二手房正在變得更加搶手。周先生今年已經快60歲了，一直游說年邁的母親搬過來和他一起住，母親名下還有一套南北通透的兩室一廳老公房，打算賣了用來養老。

　　周先生最後為這套75平方米的二手房報價650萬元，單價達到了8.6萬元/平方米，遠高於周邊8萬元左右的均價，也正因為價格的因素，導致房子掛了快一個月也沒能成交。但在近期，周先生發現來看房的人明顯多了，也有更多人願意坐下來和他談談價格了。後來他才聽中介經紀人透露，由於新《通知》的公示，未來一旦落地實施，他這套滿五年且唯一的房子因為受影響相對較小，就會變得十分搶手。另外，他這套還是老公房，交易時只需要繳1%的契稅和1萬元出頭的土地出讓金。在堵死陰陽合同的預期下，這套老公房相比其他商品房能在稅費上省上幾十萬元。

　　短期倒賣房產將面臨巨額稅費

　　那麼，這個新《通知》到底是如何規定的，能有這麼大魔力，對買賣雙方都產生了影響。事實上，北京二手房交易中一直有個不成文的潛規則。在達成交易時會出現兩個合同，其中一個是買賣雙方達成的存量房屋買賣合同，這個合同裡有兩個價格，一個是房屋成交價格，一個是家電家具裝修的價格。這兩個價格加起來就是房屋的實際成交價格。而另一個合同是在住建委的存量房交易服務平台錄入的存量房買賣合同，第二個合同的房屋成交價格是刨除了家電、家具、裝飾的價格的合同，合同顯示的成交金額遠低於實際成交金額，能達到規避稅費的作用，這也就是我們通常說的網簽合同。

　　而網簽合同就是二手房交易中繳納稅費的參照，因此如果一旦執行新《通知》，就意味著房屋的成交網簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合並在一起，北京二手房網簽價格將大幅度提高，同時需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

　　由於新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅持不願透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向記者透露，陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調控基調就是將不正規的正規化，所以陰陽合同被砍是很可能由征求意見變為實際落實的。一旦《通知》落實，主要有兩個影響，第一，原來不包含裝修價格的二手房房價，符合普通住宅的價格要求，而隨著網簽價的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網簽價的大幅度提高，只要不是滿五年且唯一的房源，個稅也將會成為市場最大的障礙。