商业地产: 崩盘?美商业地产价格迎来最猛暴跌

2024-02-19 | 来源: 每日经济新闻 | 转到微信 | 有9人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

由于新冠疫情和远程办公的影响，全美各地的办公空间空置率不断攀升。加之美联储加息带来的贷款利率上升，美国商业地产市场更是压力重重。作为商业地产的重要组成部分，写字楼的现状反映了整个商业地产市场的走势。

美国房地产公司高纬物业（Cushman & Wakefield）的一项研究发现，截至去年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态，甚至连洛杉矶(专题)和休斯敦这样的大城市，写字楼的空置率都达到了25%。

国际货币基金组织（IMF）在一篇博文中表示，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已经下跌11%。

在商业地产的疲软环境下，美国的银行系统也面临着巨大的压力。数据显示，到明年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元（约合人民币(专题)7.2万亿元），而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。这意味着，美国商业地产的困境可能成为未来两年最大的潜在危机。

彭博社的调查发现，22家资产规模在100亿到1000亿美元的区域银行所持有的商业地产贷款是其资本的三倍以上。Marathon Asset Management董事长Bruce Richards本周警告称，规模较小的银行的商业地产贷款违约率似乎正朝着8%~10%的方向发展。彭博社援引一份研究报告称，美国各大银行的商业地产贷款的违约率如果达到10%，将导致银行额外遭受约800亿美元的损失。

明年底将有超1万亿美元商业地产贷款到期

在过去10年的低利率环境下，全球投资者纷纷涌入写字楼和其他商业建筑，将其视为债券的安全替代品。然而，疫情后美国商业地产需求萎靡，以写字楼为代表的商业地产价值出现了较大的跌幅。不仅如此，为了遏制通货膨胀，美联储激进加息，导致优惠贷款利率急升，利率成本加重。美国商业地产市场面临着来自需求市场和利率市场的双重打击。

国际货币基金组织（IMF）在一篇博文中表示，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已经下跌11%。而摩根士丹利援引Real Capital Analytics的数据显示，美国写字楼物业价格已从高峰期下跌了约20%。

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彭博社的报道中称，在纽约(专题)曼哈顿，经纪人已经开始以大约50%的折扣销售由黑石旗下一写字楼所担保的债券；2023年12月，洛杉矶一栋高档写字楼的售价较10年前下跌了约45%……

然而，在凯投宏观（Capital Economics）看来，商业房地产市场的困境将在2024年达到极限。该机构指出，过去一年美国的商业地产领域一直笼罩在悲观情绪当中。

凯投宏观本月早些时候表示，约有5410亿美元的商业地产债务在2023年正式到期，但由于许多贷款在去年获得了延期，因此信贷风险尚未显现。到明年年底，到期的贷款体量将超过1万亿美元。据凯投宏观副首席房地产经济学家Kiran Raichura的说法，到2027年，将有高达2.2万亿美元的商业房地产债务将到期。

更高的利率和更紧的金融环境阻碍了银行为高风险商业房地产贷款提供融资，或是使银行只愿意在更高的借贷成本下才愿意放贷。凯投宏观预计，一些借款人对到期贷款进行再融资后，利息成本会进一步增加，这可能会引发违约或拖欠潮。

美国国家经济局最近的一篇文章估计，美国商业地产领域风险可能给银行造成高达1600亿美元的损失。知名投资者Kyle Bass则称，仅写字楼价格暴跌就可能给美国银行造成2500亿美元的损失。

美国商业地产的低迷，也可以从行业头部经纪商的财报中可出些许端倪。

2月16日，全球最大的商业房地产经纪公司世邦魏理仕集团（CBRE Group）公布的财报显示，该公司2023年净利润大幅下滑30%，原因是整个房地产行业的需求放缓。总部位于美国达拉斯的世邦魏理仕报告称，其2023年净利润仅为9.86亿美元，较2022年大幅下滑29.94%。