撤辣后楼市谁在买为何旺量不旺价？

2024-04-18 | 来源: BBC 中文 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

从新盘到二手楼，再到银主盘，香港“撤辣”一个多月后市场销售情况如何？从本地自住业主到专业投资客，再到大陆新来港人士，买家怎么看楼市前景？又在如何行动？https://t.co/iiWjE6xXYJ— BBC News 中文 (@bbcchinese) April 18, 2024

香港楼市跌跌不休，港府月前宣布一系列楼市松绑措施，终结长达14年的“辣招”时代，此举一度迅速推高交投量，却被指“旺量不旺价”，反弹势头只是昙花一现。BBC中文采访多名买家、业内人士和学者，了解市场对未来楼市的看法。

“撤辣推波助澜，逼到我们终于做业主。”今年33岁的香港本地人李小姐对BBC记者说。

她和丈夫结婚两年以来都是租楼，期间不断物色合适买盘却未有上车，直到港府宣布楼市“撤辣”，两口子旋即在一周内置业。

“其实第一次看楼已经很喜欢，地点、价钱都适合，但还是抱着观望态度慢慢想。撤辣突然增加了不确定因素，我们怕多了买家来抢，之后会更难买，所以不敢再等，立即拍板。”

他们购入新界大美督一个村屋三楼连天台单位，面积合共约1400尺（1尺约合0.11平方米），业主开价450万港元，成交价428万港元，李小姐认为价格十分优惠。

“业主说移民要卖，其实我们自己也不看好长远楼市，很难再有好的升势，投资来讲没有什么价值，但始终有自住需求，租楼的租金和买楼的每月供款差不多，不如趁价钱低买。”

她的个案并非特例，港府2月底撤辣后加快了买家入市步伐，推高二手交投量，反映香港主要屋苑楼价走势的中原城市领先指数（CCL）曾连升三周共2.84%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对BBC中文表示，撤辣后看楼量和交投量立刻活跃起来，多了准买家入市，“大家觉得再晚一点买会变贵，会快一点做决定”。

为何现在撤辣？

回顾香港楼市“辣招”起源，2008年金融海啸后全球央行推行量化宽松政策，低利率下大量热钱流入香港楼市导致楼价飙升，港府为压抑楼市升势及打击短炒，2010年底引入额外印花税（SSD），买家在两年内转售单位须缴付楼价5-15%税款，转售期其后改为三年。

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当局在往后数年陆续“加辣”，增设买家印花税（BSD）、双倍印花税（DSD）和新住宅从价印花税（NRSD），向非本地人士及以公司名义的买家，以及购入第二套或以上物业的买家，征收楼价15%税款，2023年曾下调至7.5%。同时，金管局收紧按揭条件及实施压力测试，大大提高买家入市门槛。

在辣招下香港楼市很长一段时间还是只升不跌，但三年新冠疫情、美国加息和移民潮等因素终结了这个神话。去年二手房成交宗数创28年历史新低，仅录得29690宗，楼价也拾级而下，从2021年8月的历史高位累挫近四分一，部分屋苑更出现三成或以上蚀让。

值得留意的是，楼市疲弱令发展商欠缺投地意欲，竞投出价也相当保守，去年多达六幅地皮流标。香港政府长期靠卖地增加库房收入，但2023/24年度地价收入仅194亿元，远低于原本预算的目标850亿元，让港府陷于更进一步的财赤问题。

当局遂于今年2月28日《财政预算案》宣布全面“撤辣”，取消2010年以来推出的各项辣招印花税。金管局同日取消压力测试，并放宽3000万元以下自住物业的按揭上限至七成，非自住物业也由五成提高至六成。

撤辣效果如何？

地产业界欢迎相关措施，认为撤辣效果立竿见影，新闻媒体上也一时间大量好消息，指有业主反价封盘，有单位加价10万元成交。

但楼市反弹势头后劲不继，中原指数踏入4月已开始回落，上周末香港十大屋苑二手房成交跌至单位数，为撤辣后首次，创了七周低位。楼价则被指“旺丁不旺财”、“量升价反跌”，成交价普遍大跌，至少有十多宗二手成交蚀让，贬值15-40%。

中原地产陈永杰坦言，由于整体经济差，加上发展商库存量高，套现需求大，一手楼盘并没有加价，因此成交宗数多也无法提高楼价，“但至少市场气氛炽热了，楼价没有升都起码止跌”。

香港中文大学商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波则对BBC中文表示，撤辣后的楼市小阳春迅速打回原形，“现在不能再用辣招做藉口，大家都看到真面目”。他认为撤辣对楼价的影响只介乎正负5%，更重要的因素是全球战争风险、利率，以及香港和中国经济。

“股市通常都走先于楼市，现在香港股市血流成河，恒指跌穿两万点，香港人财富缩水，自然不会消费更不会买楼。经济差加上移民潮，金融业裁员，零售餐饮业结业潮，航空业无法回复疫情前，连学校都要杀校——现在除了公务员之外，我想不到有什么行业的人很稳阵，那谁会买楼？”