地产观点: 温哥华2020年房价会涨吗?夏夏独家分析

2020-02-14 | 来源: Selina Xia | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

窗外，大雪正在融化。温哥华房地产市场的寒冬是否也即将结束？很多朋友问夏夏，2020年，是否可以抄底了？现在的市场复苏迹象，是触底反弹的标志，还是市场的回光返照？提取董事局数据，分析思考，夏夏认为2020年的房地产市场，很有可能出现下面三个现象：

房产成交量可能上升

众所周知，温哥华房地产市场在2017年出现高潮期之后，于2018年出现萧条，成交量严重萎缩。

表一：大温哥华2018年与2017年独立屋、联排、公寓成交量对比表

	独立屋	联排房	公寓
2017年	11518	6282	18193
2018年	7542	4306	12771
2018年变化幅度	-34.52%	-31.45%	-29.80%

如表一所示，大温房地产交易量2018年出现大幅度的萎缩，与2017年相比，独立屋、联排、公寓三种主要房型的销售量的下跌幅度，前两者超过30%，后者也接近30%，行情极为惨淡。夏夏的一位老资格西人同事甚至哀叹：房地产行情之低迷，20年未见。

在2019年，大温房市迎来转机，成交量开始趋于稳定。

表二：大温哥华2019年与2018年独立屋、联排、公寓成交量对比表

	独立屋	联排房	公寓
2018年	7542	4306	12771
2019年	8215	4629 地产点评：降息无望贫富悬殊加剧加国春季房市复苏没戏买家压力大一周地产点评：梦想天上的馅饼	12447
2019年变化幅度	8.92%	7.50%	-2.54%

如表二所示，与2018年相比，大温2019年独立屋、联排、公寓三种主要房型的销售量，前两者均出现正增长，后者只出现了小幅度下跌，交易量已经趋于稳定。

展望2020年，大温房地产交易有望在成交量上出现两位数所有的增长，刚需买家应考虑是否在年初的时候入市交易。

市场价格有望回升

2016 年8 月2 日，一个大温房地产交易史上一个里程碑式的日子，这一天大温推出了15%的海外买家税。从那时起至今，大温独立屋价格的走势如图四所示。

图一：温哥华2016年8月—2019年12月独立屋基准房价走势

从图中可以看出，海外买家税对房价的运行趋势并没有重大长期影响，充其量只是推迟了房价顶点的到来。在随后的2017年9月，大温哥华独立屋价格才见到了本轮牛市的最高点$1,617,300。此后，独立屋价格开始缓缓回落。从2018年7月开始，独立屋均价开始加速回落，连续下跌。2018年底，华为孟晚舟事件更是让大温房产熊市雪上加霜。在传统销售旺季的2019年5月，大温独立屋均价也没有太大起色。但是，从2019年9月开始，大温房市出现转机，价格连续攀升4个月，在传统销售淡季的冬天，于房价上出现了年底翘尾效应。如果将大温2019年12月与2018年12月的房产销售数据进行对比，这种走强则显得尤为明显。

表三：温哥华2018年12月和2019年12月房地产市场销售情况对比

如表三所示，在2019年12月，大温哥华独立屋、联排和公寓的销售量几乎都是去年同期的2倍。鉴于2019年底房价的上涨有成交量的支持，2020年价格继续上涨的可能性较大。

季节波动仍将持续

季节波动指房产销售量随着一年四季的转换也会出现对应的变化。通常，温哥华的房地产销售有两个阶段性高点，春季和秋季；同样也有两个阶段性低点，夏季和冬季。

春季高点比较好理解，这是一年开始的时候，充满希望的时刻，很多房产的买家和卖家往往都希望在这个时刻交易，很容易就产生高交易量。到了夏季，孩子们的假期，在假日氛围下，人们也会变得慵懒，因此，交易量往往不高。随之而来的秋季，收获的季节，在经过夏日的休闲后，很多人都会回到正常的工作、学习和生活状态，有些在春季没有买到合适房产的买家会选择在这个时候进行交易，所以容易形成年内的房产交易量次高点。冬季，阴雨天气下，很多人不爱出门。同时，冬天也是年终回收资金的时候，因此，交易不太活跃，容易形成房产交易的低潮期。

图二：温哥华2019年独立屋月销售量图

如图二所示，2019年温哥华的独立屋销量从1月开始持续上升，于5月到达阶段性高点，随后回落；然后又再次攀升，在2019年10月的时候到达又一阶段性高点。不过今年出现了一个特殊情况：通常，7月份被认为是房产交易的低谷期，但是2019年的7月却出现了一次房产交易的小高点，其中的原因在于：温哥华在经历了2018年的房产低潮期之后，房价与2017年的高点相比，显得较为诱人，于传统意义上淡季的7月出现了一个小高潮。

温哥华房产交易的两低两高现象，在2018年和2017年尤为明显。

▲图三：2018年独立屋月销售量图

▼图四：2017年独立屋月销售量图

如图三和图四所示，2018年、2017年的五月和十月，温哥华的房地产交易量，都出现了阶段性高点，而在年中和年尾都出现了交易量的阶段性低点。

综上所述，温哥华的房地产交易在2020年仍会出现季节性波动，有望在今年5月和10月左右，出现成交量高点。对于卖家来说，建议在五月之前上市，如果没有成功售出，则可以考虑在十月之前进行策略性降价，否则有较大可能需要在来年即2021年才能卖出自己的房子。对于买家来说，2020年进行房产交易时，应考虑避开5月和10月这样的销售旺季，尽量选择低谷期进行房产交易，这样容易获得较好的谈判价格。

BC省房地产局乐观地认为大温哥华地区房价将在2020年出现量价齐升

BC省房地产局（BCREA）对2020年的大温房地产价格做出了积极预测，如表四和表五所示。

表四：BC省房地产局2020年销量预测表

表五：BC省房地产局2020年房价预测表

以上数据来源：BCREA 2019 Fourth Quarter Housing Forecast: BC Homes Sales Carry Momentum into 2020，www.bcrea.bc.ca

上列表格给出的是大温哥华房地产管理局和菲沙河谷（包括三角洲、素里等地区）房地产管理局的2020年房价和销量数据。从中可以看出，BCREA预测：除了菲沙河谷的公寓之外，大温的独立屋、联排、公寓和菲沙河谷的独立屋、联排在2020年均会出现2位数的增长。而在价格方面，BCREA预测大温和菲沙河谷的所有类型房源，都会出现正增长。

夏夏也和BCREA的看法类似，即对2020年温哥华房地产市场持乐观态度。理清数据，理性决策。希望夏夏的这篇文章能够给您在2020年的温哥华房产交易上带来一些启发。

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