北京樓市已漸失控老破小降價求賣

2023-06-30 | 來源: 財經雜志 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

自年初開始回溫的北京二手房市場，在5月按下暫停鍵。6月15日，國家統計局發布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。北京的二手住宅銷售價格指數比上月降低0.6，這是今年以來首次出現環比下跌。

房產經紀人對北京樓市降溫的感知更早，不少經紀人表示，2月樓市小陽春沒持續多久，3月中下旬開始，房子又不好賣了。

進入5月，樓市的悲觀情緒繼續蔓延。掛牌量、降價數字刺激著購房者的神經：

“北京二手房掛牌超12萬套”；

“北京二手房市場急轉直下，有業主割肉80萬”；

“北京燕郊房價下跌50%，房子白送沒人要”。

真實的市場情況如何？到底有哪些房子在降價？小編調查多個小區後發現，北京市場呈現出分化趨勢。

五環以裡的確有部分30年左右的老舊小區在大幅降價；北五環外互聯網大廠周邊的房子受裁員及新盤沖擊，降價也較突出；京郊的房價繼續萎靡不振。

但總體看，這場降價潮中，北京城區樓齡在10年左右，區位和物業品質較好的小區比較“抗打”，掛牌價及成交價並未出現明顯波動，部分優質豪宅仍在“偷偷”上漲。

01

改善需求成主流，老破小降價求賣

年輕人大都不買房了，北京樓市也正轉變為置換型市場，這導致剛需購占比越來越少。根據貝殼研究院對經紀人的調研，目前，北京的改善換房需求占比超過7成。這意味著，首套上車的剛性需求不超過30%。

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“賣舊買新”的業主為了買二套房，需要將手中的剛需房出手。這類房源包含大量老舊小區，具有總價低、地理位置相對核心等優勢，但在居住條件、保值性方面存在劣勢。小編調查了多個此類小區，掛牌量一直居高不下。

面對這類房源，剛需購房者上車意願在下降。多位鏈家中介透露，朝陽區、海澱區的一些剛需盤，4月-5月前來看房議價的人並不少，但是相較2月-3月謹慎了很多，“看到市場不好，大家都想觀望一下，看房價能不能再降。”

過量的供給，碰上收縮的需求，讓很多剛需房業主不得不降價甩賣。

以東四環附近的朝陽區八裡莊北裡小區為例，該小區1981年建成，臨近十裡堡地鐵站，主要戶型為兩居室，目前在貝殼App上掛牌135套。該小區一套56平方米的精裝兩居室，6月初掛牌價為305萬元，一位小區中介表示，同類戶型今年2月的成交價基本在360萬元以上。

地震局宿舍小區位於石景山區，1986年建成。一套95平方米的三居室於4月上架，初始掛牌價510萬元，6月初，業主將掛牌價降至499萬元。中介介紹，同棟樓相同戶型的另一套房子，去年1月以570萬元的價格售出。

位於北京西五環的地震局宿舍小區，樓齡約37年。攝影：任德輝

為何老舊小區越來越難出手？中介表示，一是市場供大於需，老舊小區樓盤品質比較低，相同的價位在相鄰位置可能會找到樓齡更新、物業更好的房子。其次，老舊小區的增值空間已經到頂，以後若出手，上漲空間幾乎沒有了，除非是有學區光環，否則投資價值根本拼不過新小區。

02

互聯網大廠撐起的回龍觀，房價也降了

回龍觀是近10年來北京置業需求最旺盛的區域之一。一位回龍觀區域的鏈家中介表示，去年下半年，回龍觀已經有房價下跌的跡象，今年2月漲回來一些，3月下旬之後，市場又不好了。相比今年2月，目前整個回龍觀地區的成交價差不多降了8%。