买房卖房: 如何控制共管式公寓大楼的管理费？

2006-01-13 | 来源: 大中报 | 转到微信 | 有1人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

● 南茜

　　邓(Truman Deng)先生说，他买的公寓大楼的管理公司每年都增加管理费。2003年为$300元/月，2004年为$315元/月，2005年为$330元/月， 2006年为$362/月。作为大楼的单元拥有者，他对管理公司的这种做法感到非常不满。邓先生问，管理费的涨幅多少算是合法？作为大楼的单元拥有者，他们有什么办法来制止涨价？单元拥有者对大楼的财政开支预算不满，认为有些开支过大，并且不合理，他们有什么办法能控制预算开支？如果他们认为管理公司失职，单元拥有者们能否申请更换管理公司？

管理费如何计算？

　　Bougadis, Chang LLP的张良成（Gregory L. Chang）律师介绍说，公共设施管理费问题很普遍。很多房产拥有者对不断上涨的管理费感到头痛，特别是当管理费每年不断上涨时。

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　　张律师说，公寓大楼的日常支出是其中一个主要问题。这些日常支出可能包括24小时保安，游泳池的日常维修和供热，有些管理费还包括单元室内供热。而当这些支出增加时，管理费就会增加。

　　公寓大楼需要一笔备用资金（reserve fund）,用于大项目的，非经常性的维修。比如，更换大楼走廊上的地毯，墙上壁纸，装修公共设施，维修屋顶，修理空调系统和供热系统，修理地基等等。这笔基金用于每月或每年的此类维修。

　　因此，管理公司每月征收的管理费的一部分通常都用于公寓大楼的备用基金，以备急需之用。

　　张律师说，每隔几年备用资金就需要重新审核，管理公司要另请专业人士对公寓大楼进行检查，以决定大楼是否备有足够的基金以应急需。如果检查认定大楼的备用资金不足时，管理公司会做出向大楼单元拥有者增征管理费的决定，有时也会决定向大楼单元拥有者征收一次性的特殊费用（special assessment），以增加备用基金。