一周地产点评:结构性问题尚无解药

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地产观点: 一周地产点评:结构性问题尚无解药

2023-10-30 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

正如预期的那样，上周三加拿大央行再一次将利率维持在5%。行长麦克勒姆（Macklem）同时提到了几个月来我点评的所有内容。经济增长疲软和近期全球债券收益率飙升是收紧货币政策的主要原因。行长称：“软着陆的道路是狭窄的。在我们的新预测中，这条路更窄“。

货币政策正在发挥作用，家庭贷款增长率在利率飙升的情况下正在回退，处于1983年以来的最低水平！（下图）

我们还可以看到新增抵押贷款的需求被压垮。抵押贷款增长处于2001年以来的最低水平。因此，令人困惑的是，房价并没有进一步下跌。这也让加拿大央行感到困惑。

“通常情况下，房价的走势与利率上升相当同步，”加拿大央行高级副行长凯瑟琳（Carolyn Rogers）在上周三的新闻发布会上表示。“随着利率下降，房价会上涨一点。随着利率回升，房价会下降。

“但我们没有看到我们预期的房价下跌，”她补充说，加拿大的住房存在“结构性供应不足”，在它得到解决之前，“利率本身不会帮助解决住房负担能力问题，也不是解决方案。

凯瑟琳正在等待的房价下跌很可能即将到来。我们最大的两个主要大都市多伦多和温哥华的住房成交基本被冻结了。现实情况是，利率几乎没有渗透到房地产市场。正如我们上周所指出的，到今年年底，只有不到50%的抵押贷款借款人会看到月供款增加。到目前为止，我们所做的只是减少新的房屋交易。此外，今年秋天开始的6%的抵押贷款利率升是新的阻力，保持在 6%区间的越长，我们看到的价格压力将越大。

现在看起来价格并没有下降，因为好房子仍在销售，而且价格很高。但你没有看到的，很多其他普通房屋没有人出价买。这不会出现在凯瑟琳等正在监测的价格指数中，即使出现已经为时太晚。

在短期内，利率将决定房地产市场的走向。从长远来看，凯瑟琳是对的，结构性供应不足将确保加拿大人再遭受十年的住房负担不起。

如果您错过本周一些其他大新闻，让我们再来回顾一下：

1. 加拿大移民部长表示，他不会限制国际留学生。称为国际学生设立上限就如拿着榔头做手术一样（下图）。

2. 大温地区市政当局批准将开发费增加两倍。

3. 住宅建设支出跌至2011年以来的最低水平。

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在人口增长以1957年以来最快的速度增长，以及自1980年代以来最糟糕的住房负担能力中，联邦政府也表示不会考虑放慢移民速度。相反，他们试图拿着胡萝卜晃来晃去，吸引市政当局建造更多的住房。对于市政当局来说，只有一个问题：缺乏税收。

上周，大温地区局董事会批准了与新建筑开发相关的开发成本费用增加两倍。新费用将于2025年生效，这将为住宅项目增加巨大的成本。根据位置的不同，每个独立屋住宅地块将增加 18,506 至 24,106 元，每个城市屋单元增加 16,952 至 22,182元，每个公寓单位增加 11,360 至 14,657 元。

这个新政公布后，联邦政府和地方政府的说辞相当说明问题，将我们带入了政治世界。

联邦住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）警告说，这可能会导致联邦政府重新考虑住房资金。“鉴于住房加速器基金的精神以及联邦政府为改变建筑商的财务方程式所做的工作，开发费用的大幅增加与这些目标不一致。”

高贵林港市长布拉德·韦斯特（Brad West）表示，他认为这些费用是必要的，并表示联邦政府关心的不是负担能力，而是政治问题。事实上，韦斯特说，联邦政府围绕可负担性提出的担忧想法“有点可笑”。

新西区市长帕特里克·约翰斯通（Patrick Johnstone）对此表示同意，并表示弗雷泽的要求看起来“更像是政治，而不是负责任的政府”。

好吧，你们可以继续，但我终于明白了（上图）。

开始敲黑板！ 加拿大央行正在拼命提高利率以压制需求，在此过程中扼杀了新的供应。联邦政府意识到了这一点，鉴于在民意调查中的表现有多糟糕，他们被迫采取行动。他们终于从住房加速器基金中削减了第一笔支票，并取消了出租公寓的GST税。然而，这需要等太久太久，每年仍然有一百万人移民。虽然市政当局可能也想参与进来，但他们迫切需要税收。每个人都在为一块缩小的馅饼而战。

最终结果是，住宅建设支出已降至2011年以来的最低水平（下图）。这个国家的住房从根本上是破碎的，我相信十年后我们会说同样的话。