干货：全球学区房研究报告2023

学区房: 干货：全球学区房研究报告2023

2023-02-26 | 来源: 泽平宏观 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

导读：我们提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球学区房趋势，考察不同经济体和主要大都市圈学区房的情况和针对学区房价过高的应对措施。

基本结论：实行租售同权+教师流动的国家，不存在教育资源失衡和学区房较大溢价，比如日本、德国；反之，优质教育资源集聚+买房才能上好学校的国家，存在教育资源不均衡和学区房较大溢价，比如美国、英国、法国等。

全球学区房主要分为两类：

一类是优质学区税收多、教育经费充足，各地教育资源相对失衡，精英教育文化盛行等为代表的美国、英国、法国、韩国。这些国家优质学区房溢价高。其中，国土面积较小的国家，优质教育资源集中于首都，如韩国首尔、法国巴黎、英国伦敦等；国土面积较大的国家，优质教育资源集中在核心城市，如美国纽约。经济条件好的家长选择去核心城市置业，进而获得优质学校学位，导致优质学区房地产市场供需失衡，助推学区房价格。

另一类是严格设定全国统一的中小学教师培养标准，教学硬件设施标准化，“租售同权”落实相对到位，教师流动制度严格执行等为代表的日本、德国，优质学区房价溢价较低。

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1 哪些国家优质学区房溢价高？

1.1 美国：房价高、富人多的地区税收多，有充足经费招聘优秀教师，教育资源好，吸引家长置业，助推学区房价

美国教育大致分为学前教育、小学、中学及高等教育四个阶段，公立通常采取“划片录取、就近入学”，私立学校不采取“划片录取”，费用较高。美国公立和私立学校招生原则不同，仅公立学校存在学区概念。公立学校实行划片、就近入学原则，提供“K-12”义务教育，可在学前教育阶段至12年级接受免费基础教育；私立学校不划片，通常收取一定费用。在传统公立学校外，美国还存在磁石学校和特许学校两种特色公立学校，数量占比较少，招生不划片。磁石学校针对学生特殊的兴趣爱好提供独特的课程与教学方法，特许学校被政府在课程设置、教学进度等方面授予较大的自主权。

美国学区数量较多，由专门的学区委员会管理，房产税是学区主要收入来源，房价高、富人多的地区因税收较多，教育经费更充足，进而完善学区基建、招聘优秀教师等形成循环，助推学区房价升高。

从总量看，全美有近一万五千个学区，学区数量多，划分精细。受不同州法律在学区建立和授权方面的作用，学区间“因地制宜”特征突出。根据纽约市教育局颁布的《2022年纽约市公立学校入学指南》，家长可填报12个志愿学校，在学校招生名额充足的情况下，学生可直接就读第一志愿学校，申请名额超过招生名额时，将使用优先权安排入学名额。另外，美国学区不属于一般的行政系统，学区委员会是学区的教育决策部门，除夏威夷州的学区由州政府直接管辖外，其余各州的学区设有学区委员会，成员大多由当地居民选举产生，上级政府无权任免。学区划分精确至门牌号，美国教育部官网收录学区信息，学区边界确定后一般不轻易改变。

美国学区有独立财政权，教育经费主要来源于地方政府征收的学区内居民房产税，美国贫富差距较大，不同学区教育经费差异也大。学区财政权的独立性有利于因地制宜发展教育，但也导致各地基础教育发展不均衡，根据纽约州政府发布的《地方政府手册》，2010-2011学年，纽约州各学区分享的房产税有263亿美元，占收入总额的46%。房价贵、富人多的地区学校教育经费充足，基础设施、师资水平等也更容易得到改善，这又会吸引更多人搬到周边居住，助推房租和房价上涨。