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2012-06-11 15:02:18四大傻之一：炒房炒成房东。
请大能的网友们给解释一下， 我怎么觉得炒房----持有，挺好的尼
房子涨跌和自己关系不大，将来退休卖一栋吃一栋，那不是爽歪了？
请大能的网友们给解释一下， 我怎么觉得炒房----持有，挺好的尼
房子涨跌和自己关系不大，将来退休卖一栋吃一栋，那不是爽歪了？请教：如何解释“炒房炒成房东”
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tricot 说道: Untitled
2012-06-11 15:07:07
房租壹个月多少?
壹次价差抵房租多少个月?
往好想唡头赚, 往 坏 想 得 不 偿 失.
ValleyGirl 说道: Re: 请教：如何解释“炒房炒成房东”
2012-06-11 15:13:25
请大能的网友们给解释一下, 我怎么觉得炒房----持有,挺好的尼
意愿 VS 无奈, 上述的就属于被迫无奈
fangpao 说道: Untitled
2012-06-11 15:24:21
买高了，不割肉，失去了炒的初衷。
edwin1997 说道: Re: 请教：如何解释“炒房炒成房东”
2012-06-11 15:33:07
tictac 说道: Re: 请教：如何解释“炒房炒成房东”
2012-06-11 15:34:30
请大能的网友们给解释一下, 我怎么觉得炒房----持有,挺好的尼
把房子当成股票看,就不用解释了吧
非常了得 说道: Re: 请教：如何解释“炒房炒成房东”
2012-06-11 15:35:48
edwin1997 说道: Re: 请教：如何解释“炒房炒成房东”
2012-06-11 15:42:12
请大能的网友们给解释一下, 我怎么觉得炒房----持有,挺好的尼
把房子当成股票看,就不用解释了吧
股票? 墙街那帮小子剪羊毛啊。。。房子可安全的多!
森炎森炎 说道: Untitled
2012-06-11 15:47:00
WestDog509 说道: Re: 请教：如何解释“炒房炒成房东”
2012-06-11 16:31:33
请大能的网友们给解释一下, 我怎么觉得炒房----持有,挺好的尼
爽爽爽!
WestDog509 说道: Untitled
2012-06-11 16:36:12
已说了始末,再贴上来。
说到买房收租爽,又不得不分享一下我们买渔人码头这三个镇屋的爽故事!
话说2003近圣诞时,我香港有亲友到访,就带他们到渔人码头走走,不久行到bayview处看到一大堆新t/h在建,我爸和我亲友极喜欢。入去展示屋睇睇,那个肥经纪闷到发慌,我们拿个售楼价目表便走了。一个唡房加den的要价$299000加gst,当时是很高的订价,所以卖得不快。但我爸眼光独到,说这片是福地,必升!
我爸决定买三个,我亲友也要买一个收租。在除夕中午我爸电那肥佬,说要下offer,胖子说除夕新年也不锎工。我爸说ok,找曰再约,并说明我们想一口买4个,(待续)
便挂缐!
一小时后,那胖子电我爸说明天新年聚会取消了。约我爸可否来个新年午餐。我们答应了。新年便到码头的餐厅与胖子午餐。最後当然是他作东,爽!
其间我们也谈好了offer条件,发展商免去我们要付的新屋GST,并加送每户$6000的upgrade,就此签好offer!
我们的成本是$299000+trafer tax only.
今天同类1200呎单位也卖$600000,成交了!
第一爽,,发展商有新年大餐送!
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收到富人送的10花篮了,加西人还有富人的。
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HKBOY实话实说,一针见血!
第二爽:每月收租正现金流收益。
04-07头4年选了壹年固定利率,由5.5到4.5,就取其平均5%吧!
08至现在改用了5year variable closed ,p-0.75;最早prime 是5
.5,但很快一直减色,到现在最低3%-0.75=2.25%
现金流计算如下:
买价30万,每伙付10万首期,借银行20万;
2004-2007: 平均月供$1050,(4年内$1000-1100),地税加管理费平均每月约$350,头4年都是收$1800租,,so每月平均的正现金流是$1800-$1400=+400/month. (一年是$4800,4年是$19200)
2008-2011: 平均月供$800,(这4年内平均供$760-$900),地税管理费共$400,这4年都收$2000至现在,所以每月正现金流是$2000-1200=$800/month (一年是$9600,这4年是$38400)
注意:这个现金流未算入供房本金扣除的收益,会算入第三爽的资本回报收益(long term的收益。
爽爽!
再收十个花篮,便续写更精彩的收租第三爽!
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HKBOY 买房收租的第三爽: 资金的回报总数!(long term 的收益)
04年以299000买入的三个单位,今天价位升到$600000一个了(有最新成交个案support.)
加人transfer tax及律师费约$7000,价共$306000一个单位。
3个t/h总成本是$306000x3=$918000。
今天若放盘卖$600000,扣除地産佣金及杂支约2万一户,共收$580000x3= $1740000.
Before tax net profit is : $1740000-918000=$822000(赈面)
加上8年的每月正现金流收入共$176000;
再加上8年里供房的成本回扣约每户3万,三户共9万元。
所从三戸8年总回报是$$822000+$176000+90000=$1088000。
资本回报率是:$1088000/$318000=342%
爽死!
注:这三个t/h只是我和我爸买房project的14份之一,其後不停做了十多次类似的买卖,爽爽爽!
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