看看香港97年房地产发生什么

2016-01-14 22:04:07

著作权归作者所有。
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作者：Marco Liu
链接：https://www.zhihu.com/question/19954817/answer/18153450
来源：知乎

自1997年中香港回归中国开始，至2003 SARS肆虐结束，这短短六年是香港过去50年最惨痛的六年，期间楼市平均下跌六成半（每年平均跌幅16%），全港超过一半业主成为负资产，於1997年摸顶买入真正豪宅（港岛区）的业主，要捱至2006年才真正脱身，至於摸顶买入假豪宅或偏远地区中下价楼宇的业主，直至13年後的今天，应还比当年买入价低30-40%，1997楼市泡沫之大，範围之广，可想而知。

香港的楼市与经济相辅相成，互相影响，但是楼市週期与经济增长的週期又不是完全重合，
宏观地看问题，楼价长远来讲，应该与大众的收入成正比。故理论上：
楼价=常数X大众收入
大众收入可以是香港家庭收入中位数，或者更準确地讲是中产家庭收入中位数。
不过世事哪有如此理想？虽然楼价的大方向是与大众收入成正比，但期间一定有週期性波动，有时楼价高於理想值，有时低於理想值。波动的形成有客观原因：例如经济环境、利息因素等；更重要的是有主观原因：例如大众对楼价走势的主观期望、对经济前景的心理预期等。以上种种因素综合起来，就产生了香港楼市波动週期的特有模式。

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作者：Marco Liu
链接：https://www.zhihu.com/question/19954817/answer/18153450
来源：知乎

1997年，图中列出由1997年4月至2010年4月於香港银行体系内所有货币之存款及贷款。可以知道 , 於1997年中 , 於香港银行体系内所有货币之存款及贷款大约分别为 HK$28,000亿及HK$43,000亿 , 当时香港超借HK$15,000亿。
借钱过於容易，没有适当的风险控制，也是推高楼市的重要原因，这也是需要压力测试的原因！
2010年4月 , 净存款 (i.e. 总存款 - 总贷款) 约为HK$35,000亿 , 如我没有记错 , 2010年HK GDP 为HK$18,000亿 , 香港净存款约自身GDP的唡倍 , 这顕示香港本身其实是非常富有 , 香港人係借贷方面是非常保守、谨慎 , 从整体经济来看 , 香港本身不但完全没有过渡借贷的情况 , 同时亦有很大可举债投资的空间。
由此可见1997年到底让香港人学到了什麽。

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作者：张露
链接：https://www.zhihu.com/question/19954817/answer/13466012
来源：知乎

1.香港楼市的虚高跟外资过量进入关系巨大。香港不同于中国内地，外汇市场发达，外资进入香港炒作房地产比较容易，亚洲金融危机爆发，大量外资撤出香港，导致房地产市场暴跌，这种情况在内地不会特别明显的暴露出来。

2.香港房地产市场跌幅达到70%，创造了很多负资产，但是大部分香港居民并没有因为负资产而出售手中的自住房，而是节衣缩食攒钱偿还银行贷款，只要有收入，都会竭力保住自己的住房。

虽然没有具体的数据说明香港的房地产市场中居民自住房比例和投资房比例是多少，但是从以上两个事实可以感觉出，香港楼市中投资房比例肯定比中国内地要大（从中国整体情况看，不特定跟某些城市比较），因为香港国际化程度高，外来炒房客数量多，这部分人的资金属于投机性质，跟炒股的资金习惯相似。

至于房价下跌对经济造成的影响，我想最明显的是使得香港经济陷入长达几年的通缩，经济低迷陷入恶性循环，硬着陆导致经济长时间无法恢复活力，使得香港社会深受其苦。

至于可供内地借鉴的经验，我想最主要是在政策上保持稳定和独立，不能跟着欧美的步调走，坚持按照中国自己的进度对待人民币汇率问题，适度的开放外汇市场；另外对待金融创新要保持冷静的头脑，很多金融创新成果本身是具有积极意义的，但是因为没有配合相应的制度和监管，导致金融成为损害经济实体的罪魁祸首，我们应该同时学习金融创新所带来的经验和教训，配合制度建设实行金融创新的摸索；提倡理性健康的投资理念，不要鼓励老百姓进行高风险的投资组合，冒险投资超出自己经济实力的东西，同时配合制度改革，创造更多的投资渠道。

文章评论

michelle1027

无题

可是现在呢，中环的价格比97暴跌之前还要高的多，纽约的房价也比金融危机前高了很多，只能说，别买自己理所不能及的那么多，就都是OK的

2016-01-14 22:06:51 | 引用

无题

其它都不用看，就看北京上海，温哥华downtown的公寓，能够有北京上海1/3的价格就不错了

2016-01-14 22:10:04 | 引用

慎独

esong

无题

michelle1027 写道:

可是现在呢，中环的价格比97暴跌之前还要高的多，纽约的房价也比金融危机前高了很多，只能说，别买自己理所不能及的那么多，就都是OK的

但那是跌了6年，熬了13年才恢复哦

我有个亲戚，当时也是买了香港的房，跌了之后直接申请破产，然后到美国熬，到前两年才算缓过来。

时间成本很高哦

你说别买自己力所不及的房。没错，但有几个真的是真能靠自己就能拱得起贷款的？一旦没租客帮着供，分分钟断供哦

2016-01-14 22:13:55 | 引用

无题

esong 写道:

michelle1027 写道:

可是现在呢，中环的价格比97暴跌之前还要高的多，纽约的房价也比金融危机前高了很多，只能说，别买自己理所不能及的那么多，就都是OK的

是啊，其实都是不买怕，买了也怕。

2016-01-14 22:15:37 | 引用

简单快乐

esong

无题

BC这个省长都不长点脑袋，看看前车之鉴，硬是不控制外面资金，等跌了的时候，她能负多少责任？

2016-01-14 22:21:00 | 引用

无题

esong 写道:

BC这个省长都不长点脑袋，看看前车之鉴，硬是不控制外面资金，等跌了的时候，她能负多少责任？

整个房版，只有你还提醒一下风险。我真觉得现在这市场是否太冲动了？
而且，看来发言的，基本没有刚需自住首套房的，都是买投资房的。

2016-01-14 22:22:56 | 引用

简单快乐

esong

无题

下雨天撑把伞写道:

其它都不用看，就看北京上海，温哥华downtown的公寓，能够有北京上海1/3的价格就不错了

温哥华能跟北上广深比吗？温哥华有多少科技企业和实业？你知道深圳现在有多少高科技公司吗？有多少拿高薪的？我在国内的同事，现在年薪80-90万的很多，人家供房没问题，温哥华有多少人是自己赚钱供房？温哥华都是靠外来资金在支撑房市，跟香港97的时候非常像，一旦热钱走了，你看怎么样吧

2016-01-14 22:30:19 | 引用

无题

简单快乐写道:

整个房版，只有你还提醒一下风险。我真觉得现在这市场是否太冲动了？
而且，看来发言的，基本没有刚需自住首套房的，都是买投资房的。

我们是刚需，现在是公寓，需要换house，但最近去了几个，发现太疯狂了，楼主这篇文章，我前几天也专门搜出来看了，就是想知道，到底什么时候会跌，什么是跌的讯号，我感觉买房已经濒临疯狂的节奏了，即便拿这个房价去和北上深比觉得是便宜的，可是我觉得也不能完全照搬啊，那怎么不讨论伦敦的房价呢？难道全球房价最后都奔着伦敦，纽约的价格去吗，人家可是金融中心，温哥华算什么，而且现在加币跌成这样，整个国家经济也是被石油绑架了，很多人一直报希望于加币升值，但是事实上是还有很多人有了原油时代已经过去了的论调，看看身边的特斯拉，看看现在新修的公寓里面给的充电端口，我觉得加拿大的未来并非那么美好

2016-01-14 22:33:44 | 引用

michelle1027

esong

无题

michelle1027 写道:

简单快乐写道:

整个房版，只有你还提醒一下风险。我真觉得现在这市场是否太冲动了？
而且，看来发言的，基本没有刚需自住首套房的，都是买投资房的。

出现疯狂的时候，就感觉危险了。

我记得当年我亲戚在香港买房，她跟我说就是疯了，当时以为买到就是赚到，买不到以后就没机会买了。对比现在，就是很像阿
还有就是海南房地产，也是外来资金撑起来，资金一走，game over

2016-01-14 22:37:46 | 引用

无题

esong 写道:

下雨天撑把伞写道: