三界之外,五行之上---散仙樂園
我認為的地產淨現金流和投資收益的區別.
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文章評論
| winer | 無題 2008-12-20 01:18:49 | 引用 |
| 無題 現在正現金流的物業很難買到了吧
2008-12-20 01:23:16 | 引用 |
Matrix |
| winer | 無題 2008-12-20 01:26:47 | 引用 |
| 無題 很清晰.
那麼對於現金流來講就比較有個性化了,隨著每個投資者不同的投入比例和計算方法來衡量,具體的數據就會不同. 那麼對於統一的估算某一投資物業是否具有投資價值或投資價值的高低來講,那還是用投資收益率去對比就比較不會混淆. 2008-12-20 23:31:34 | 引用 |
小聲音 |
| 股友 | 無題
贊同你的說法。如果用正現金流引導買房，有誤導的成分。其它條件不變的情況下，DOWNPAYMENT少，現金流為負的可能性大；DOWNPAYMENT多，現金流為正的機會就大。 這好比股票，有人買了股票，每年有6％左右分紅（這是正現金流），就滿足了。其實還是得考慮這個股票的價格（價值）。 不完全同意WINER的說法：看一個投資（買了房）在弱市時能否撐住，就看現金流正負與否。 沒錯，正的現金流在什麼時候都可滿足貸款利息、地稅及相當支出。但不要忘了一條很重要的事實：當你的投資物（房子）價值低於貸款總額時，銀行有可能要重新評估這個投資物（房子）的價值，從而重新核准您的貸款額度，不足部分，你得用自己的錢填上。這時就不是哪可憐的一點點現金流能滿足的了啦。許多的負資產一族就是這樣產生的。97年的香港是一個典型例子。 2008-12-21 14:47:03 | 引用 |
| 無題 只要每月按時足額供款，銀行才懶得理你。
2008-12-21 15:37:47 | 引用 |
麤龘 |
| 小丹尼 | 無題 DOWNPAYMENT那部分錢的機會成本也要考慮
2008-12-21 20:21:43 | 引用 |
| 無題 winer "現金流入流出,不是衡量物業的投資收益,而是衡量你的收入能支持這個物業多久".
我覺得不完全是這樣。 根據我本人的經驗， 一個投資物業的現金流入流出在很大程度上是可由自己控制的， 物業主可以根據自己意願和當時的狀況，設定其為流入或流出。 在大多數情況下， 它並不能用來反映物業主支持這個物業的能力。 至於“衡量你的收入能支持這個物業多久“這個問題， 我一貫是以空租作為前提。 那就是說， 假設這物業有一段時間租賃不出去， 業主要從自己的口袋裡掏錢來cover一切cost, plus 銀行貸款利息( if there is any). 看你在這種情況下能堅持多長時間。 2008-12-22 11:37:23 | 引用 |
router |
| 小聲音 | 無題 精華貼子是要頂的.
2008-12-31 23:31:29 | 引用 |
投資收益的計算和會計計算公司盈虧的資產負債表一樣
先要分清楚收入項目,和支出項.然後兩者之和是正還是負就得出投資收益.
其中支出項:
本金累加利息(這裡只能以利息計算)
累加地稅雜費開支
累計貸款利息
其中收入項:
累計租金
累計升值金額
最後每年度用
累計收入項總額-累計支出總額=投資收益
投資收益／累計支出×100％=投資收益率
用累計收入總額/累計支總額=投入產出比
SIMEPLE ENOUG?
(為了要增加盾盾現金流入,所以特發地產投資群,為的就是加精