[Norman Yu验屋] 房屋买卖须知: 验屋的目的及其重要性
文/ Norman Yu
虽然法律并没有规定买卖房屋必须要执行验屋这一道手续,但是,验屋能发现房屋现有的和潜在的问题,给房屋的买卖双方都带来极为有用的信息,所以,验屋在房屋买卖中已经成为一个十分重要的步骤。
事实上,世上并不存在完美的房屋。每一幢房屋都存在这样或者那样的问题。有些问题显而易见,有些则不那么容易发现。有些问题很容易解决,有些则要花费不少的精力和金钱。验屋可以帮助屋主或买家理清问题的主次,寻找出解决的办法,并可能发现之前被忽略的问题。这样在房屋的买卖中,双方都可以有的放矢,达到自己的目的。
一位女士数年前买入了一幢房屋,该房屋楼下有一个独立的出租单位。买屋时该女士自己大致上看了一下,觉得没有什么问题,就决定不验屋。买下后,自己住楼上,将楼下单位出租。
近来,该女士想将此房屋卖出,挂牌后也吸引了有意向的买家。但是在买方验屋时,发现该房屋曾为了将楼下出租而进行过较大的非法改造,而且改造得不专业。很多地方违反了建筑条例,而且存在很大的安全和火灾隐患。
买家经过询价,提出要在房价上减低一笔不小的数目用作重新改建。该女士不同意,买卖因而告吹。不久,第二个有意向的买家在验屋后得出了相同的结论,也提出了近似的要求。这时候,该女士不得不面对现实,在屋价上作出很大的让步。同时,楼下的租客在得知自己租住的是非法改建的房屋后,认为之前所支付的租金不合理,也提出了赔偿要求。该女士在不得不大幅度让步房价的情况下,还有可能面对租客的法律诉讼。
如果当初她买下该房屋时验了屋,就不会有这些情况发生。相反,她可以根据验屋结果得到一个更好的房价,并且将买下的房屋进行适当的纠正性改建,从而居住在一个更安全,更舒适的环境里。
通常而言,验屋的目的通常不外以下几种:
1. 买前验屋
这是最常见的验屋目的。买家在看中一处房屋后,需要对该房屋作一个深入全面的了解,以便为整改,维修和装修做参考,并同屋主就相关的费用进行协商。
验屋报告是双方进行价格协商的重要参考依据。验屋师通常会在报告中对所发现的问题提出维修建议,买家可在询价后向卖方提出维修费用的解决方法。通常这会对房屋的成交价产生影响。
2. 卖前验屋
和买前验屋不同的是,这是由现屋主提出的验屋要求,目的是对房屋在买卖前进行一下全面的了解,在买方经纪和验屋师入屋前发现房屋存在的问题和维修的需求。
通过卖前验屋,屋主可以及时进行简单的维修,并对房屋存在的大的问题作出评估,这样在买卖的谈判中就能做到心中有数,避免受到不必要的损失。
3. 阶段性验屋
这类验屋并不牵涉到房屋的买卖。房屋的结构和部件随着时间逐渐老化,有些部件(例如屋顶瓦片,热水炉等)都有特定的预期寿命,有些屋主习惯每过一段时间(通常是几年)就做一次验屋,就如同人们定期进行健康检查,以对自己的房屋做一次全面的了解,希望及时发现潜在的问题,并将验屋的结果作为装修或维修的参考依据。
4. 专项验屋
专项验屋是指针对某一特定房屋构件而非全面性地对房屋进行检验。房屋里的每一项组成构件都有其使用寿命。房屋的使用者有时候发现或者怀疑某一项构件不正常工作时,会找验屋师针对该构件进行检验,以找出问题而加以维修。
(本文原刊北美中文网旗下《加国地产--大温版》月刊2012年5月号)
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