烂尾楼的遗产:中国上半年法拍屋同比增加12%

2024-08-16 | 来源: VOA | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

Kevin说，法拍屋在中国二线城市的增长会较为突出，是因为二线城市的经济基础较弱，抗风险能力也相对较低。在经济不景气或政策收紧时，更容易受到影响。此外，一些二线城市在前几年快速发展中，大量引入投资和开发项目，但需求未能如预期般增长，导致供应过剩，加重了市场压力。

市场信心不足

他表示，法拍屋变多，表明市场上存在大量待售物件，但成交率低，代表买家数量有限，这可能跟几个因素有关，首先是市场信心不足，潜在买家担心房价继续下跌，所以不愿意现在购买；其次是资金短缺，银行审核趋严，使得很多人无法获得足够资金进行购置；再加上法拍屋本身存在一定风险，如法律纠纷、不良物业状况等，使得一些潜在买家望而却步。

事实上，自去年7月以来，中国各城市监测数据都显示，无论法拍房还是二手房的挂牌量，都有进一步提升的趋势。

中指研究院今年初发布，去年中国全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套（包含住宅类），相比2022年的58.3万套，增加了21.3万套，同比大增36.7%。

中指数据也显示，中国今年上半年全国住房类的法拍屋数量有18.4万套，成交5.3万套；上半年法拍住宅累计挂拍拍次28.9万，成交5.3万次，成交率18.4%，高出2023年挂拍拍品数量17.8万套，成交4.9万套。

台湾致理科技大学国贸系副教授张弘远在接受美国之音采访时表示，法拍屋的增加是因为原来的贷款付不了，或者业主认为这个房子的市值在即便付完贷款之后也不划算，因此无奈选择“弃房断供”，显示中国的房市不仅是预售屋、新成屋因为交易量快速下滑而导致投资客认赔杀出，现在连二手房、法拍屋市场也出现了问题。

他说，原本在中国政府全力救市的政策利多下，2024年第一季其实看到了一二线城市的二手屋交易市场比新成屋来得热络，当时很多人以为这代表中国的救市政策是有用的，但最近的数据却显示法拍屋或二手屋的交易不如预期。

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他说：“表示政府的救房市政策就只有短期发挥作用，但是没有办法持续，那很显然地政策力度不够。”

系统性风险

张弘远表示，他担心的不是法拍屋，而是担心进一步形成系统性金融风险，因为如果没有“接盘侠”愿意接手，或者试图在法拍房或二手房的市场中牟利，将会让法拍房的成交价格快速降低，几拍之后房价打了好几折，也会让银行想要透过法拍将呆帐补回的可行性大打折扣，将对银行营运造成资金负担。

他说， 2008年金融海啸时，就是美国第4大投资银行雷曼兄弟发现即便将房屋法拍也没有办法收回房贷，于是就把房贷长期积累的呆帐，透过财务美化的手段，将劣质债务跟其他优质贷款，比如军公教人员的优惠贷款绑在一起，然后将之卖掉。

张弘远说，如果有人愿意买这种房屋抵押贷款债券（COD），原本也没有什么大问题，但这种坏资产与好资产共同捆绑然后出售的债券，虽可以降低买债的风险，却也无形中让各银行选择以其作为投资标的，最终导致金融风险随着这种债券而开始扩散。因为这种捆绑各种资产债务的债券，如果其中有一笔无法清偿，会导致整笔债券都欠缺采购意愿，那就会让债券持有人面临投资泡汤的结果。

虽然中国楼市的不景气跟中国经济整体下行脱不了干系，但中国现在力推的“新质生产力”可能起不了太大作用。

张弘远表示，中国的新质生产力是属于透过生产技术进步，或者内部管理优化所产生的一种称之为“内生性比较优势 ”的生产力，但房地产业说到底就是买卖业，不太容易诱发出内生性比较优势，可是房地产涉及到金融，金融一旦垮台可能演变成大规模经济风险，所以中央全力救市、全力托市，但这也可能会导致资源排挤。

张弘远说，资源一旦排挤，要诱发新质生产力的资源或政策就会相对力道不足或资金短缺，产生“挖东墙补西墙”或“寅吃卯粮”的效应，这会使新质生产力的发展处在资源有限的状态，使得想要透过它来改善中国经济困境的效果很难乐观。