加拿大人口正老龄化以后要住哪里？

房地产市场影响

人们普遍认为，婴儿潮一代的老龄化（他们拥有加拿大 41%的房屋）将为供应紧张的加拿大住房市场带来大量住房。但事实并非如此，至少目前还没有。

根据 CMHC 的《住房市场洞察》，只有在相对较高的年龄段，出售房产的老年家庭数量才会增加，这既反映了居家养老趋势，也反映了寿命的延长。事实上，根据他们的数据和计算，加拿大人要等到 90 多岁才会放弃自己的房子。因此，CMHC 表示，还需要几年时间才能看到“真正大量”的老年家庭将房产挂牌出售。当他们这样做时，有些人可能会选择缩小规模到公寓，这可能会刺激陷入困境的公寓市场，增加需求。

正如 CMHC强调的那样，2011 年至 2021 年间，拥有公寓的老年人比例增加了 5.1%。在其 2023 年 11 月的《住房市场洞察》报告中，CMHC 发现，温哥华和多伦多的老年家庭最有可能在年老时选择公寓。另一方面，蒙特利尔的老年人选择租房。

租房在加拿大老年人中越来越普遍。根据 Point2Homes 的最新研究，安大略省租房市场增长最快的群体是 65 岁以上的婴儿潮一代。在以物价昂贵著称的多伦多，有超过 59,000 名单身老年人租房。报告认为，缩小住房规模、在黄金岁月中减少责任的愿望、离婚和丧偶等因素导致加拿大老年人成为单身租房者中较大比例的群体。如果更多的老年人选择租房，这显然会给租房市场带来更大压力，因为租房市场历来由年轻人主导，尤其是较小的单位。Point2Homes 的研究强调，需要专注于打造适应性强的房屋，专门满足老年租房者的需求，并减少财务障碍。

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Point2Homes 研究报告的作者Alexandra Ciuntu告诉 STOREYS： “随着人口老龄化，人们对支持性、温馨性和适应不断变化的需求的住房的需求不断增长。” “对许多人来说，舒适地老去同时保持独立是关键，这可能会推动住宅市场（尤其是租赁市场）向以可达性、连接性和灵活性为设计理念的住房选择发展。随着更精通技术的一代人老去，人们对智能安全系统和简化日常生活的工具等功能的需求也随之增加，技术也可能发挥更大的作用。最终，老年生活应该与社区齐头并进——这是加拿大住房格局仍在努力解决的问题。”

严峻的现实是，过去十年建造的老年住房数量根本跟不上需求。当然，当前任何类型的新住房项目的建设成本都存在挑战，无论是否是老年生活社区。这些挑战包括从持续不断的繁文缛节到多伦多等地区高昂的建筑成本和开发费用。CMHC 在其最新的《住房市场展望》中预测，今年到 2027 年期间老年住房开工率将放缓。

与此同时，加拿大房地产协会 (REIC) 的一份新研究报告强调了老年住房如何成为一个高绩效的投资类别。报告认为，加拿大政府对老龄化人口的资金不足为私人投资者和开发商提供了一个有利可图的机会，以满足全国对老年住房和长期护理设施日益增长的需求。据 REIC 称，到 2040 年，需要额外建造 45 万套长期护理和养老院才能满足这一需求。