爛尾樓業主想退房退款?法院判了....

2025-06-15 | 來源: 中國新聞周刊 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

三年前，林綺（化名）以每平方米1萬元的價格在河南鄭州購買了一套總價逾90萬元的期房，首付28萬元，並向銀行貸款65萬元。然而，項目逾期交付超過兩年。其間，開發商失聯，房價也腰斬至單價5000元。

面對“繼續還貸如填無底洞，不還貸款則征信受損”的局面，林綺翻閱了大量判例，認為主動放棄首付款和已還貸款，或許能增加法院支持解除合同的可能性。最終，她選擇放棄28萬元首付款及已償還的10萬元月供，將開發商與銀行一並起訴至法院。“這相當於斷臂求生。”她對中國新聞周刊表示。

最終，一審法院支持解除購房合同和貸款合同，判定剩余貸款由開發商承擔。銀行不服上訴，主張“房屋合同的履行風險不應由銀行承擔”，二審法院駁回上訴，維持原判。

北京京雲律師事務所律師楊偉婷代理過某爛尾項目30余戶業主的退房案件。她告訴中國新聞周刊，是否起訴需結合項目實際情況，權衡損失與風險。部分項目在業主持續推動下復工建設完成，最終交付。但也有業主在審視項目建設程度、周邊配套滯後、房價明顯下跌等因素後發現房屋交付時間遙遙無期，損失不斷擴大，首付款加已償貸款本息的總額，足以在市場上再購置一套房產。在這種情況下，退房反而是更為理性的決策。“當然，這意味著要承受首付款和已償貸款本金利息可能無法追回的風險。”她補充道。

事實上，通過訴訟實現退房退款並不簡單。

首先是立案難。北京金訴律師事務所主任王玉臣對中國新聞周刊表示，“保交樓”政策下，部分地區的法院甚至會出現不予立案的情況。李粒就遭遇此類情況。據媒體公開報道，河南駐馬店一樓盤因納入“保交樓”名單，當地法院長期未予受理，最終在相關部門督促下以簡易程序立案。

即便成功立案，購房者還將經歷冗長復雜的法律程序。王玉臣指出，如果選擇退房，購房人需先通過訴訟解除合同，若開發商拒不配合，可能涉及多輪執行程序，訴訟周期長、成本高。

進入訴訟後，爭議的焦點，集中於對合同解除條件的認定。民法典規定了合同法定解除的五種情形，其核心是基於合同目的是否實現。同時，第562條也明確了約定解除，當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

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但中國新聞周刊檢索裁判文書發現，法院的裁判思路並不一致，有法院支持“約定解除”。例如，山東省青島市黃島區人民法院於2023年6月發布的民事判決書顯示，商品房買賣合同的雙方約定“延期交房”作為合同解除的事由，因開發商超過約定的60天期限尚未交房，法院支持購房者行使合同解除權。

但也有法院基於同樣的約定解除事由，引入政策考量，作出不同判斷。雲南省高院在今年5月發布的一則裁定中指出，雖然購房合同約定逾期180天可解除，但案涉項目在“保交樓”紓困資金的支持下，已經完成主體建設並裝修完畢，房屋有望交付，合同目的實現的條件已經基本具備，故本著維護交易穩定的原則，同時為了避免出現購房人“既得不到房又得不到錢”的局面，維持一審未予解除買賣合同的判決。

“一些法院常將‘合同目的是否實現’作為裁判核心，忽視了購房合同中原本約定的解除條款，甚至混淆了‘法定解除’與‘約定解除’的界限，這在邏輯上存在沖突。”楊偉婷強調，所謂“保交樓”政策，實為政府對開發商融資的支持措施，主要是便利銀行放貸，並不構成法律層面上開發商必須履行交付義務的依據。因此，部分法院以“保交樓”為由，駁回業主解除合同的請求的判決邏輯，並非基於合同約定或事實證據裁判，而是受政策口徑影響。

她還指出，有開發商未能如期交房也沒有正式通知延期，且以疫情、大氣污染等不可抗力為停工理由，法院在處理時一般予以一定采納。因此，購房者需要更為全面的舉證，例如重點核實項目基本情況、土地規劃及驗收手續，收集銷售過程相關文件，如預售方案等，對業主就無法交付的原因、開發商的違約責任以及判定合同解除條件具有重要參考價值。

解除購房合同後，能否同步解除貸款合同，是購房者能否真正擺脫爛尾樓的關鍵。

王玉臣指出，買賣合同解除後，貸款合同解除的依據是《解釋》第二十條。此外，第二十一條第二款還明確，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

但中國新聞周刊發現，關於“剩余貸款由誰承擔”的裁判也存在分歧。有法院將購房與貸款視為獨立合同，判決購房者仍應繼續還貸；也有法院采納“關聯合同”邏輯，判定開發商應承擔剩余貸款償還責任。