BC富翁接管Bay租约受阻还有希望吗

（加西网综合）近日，哈德逊湾（Hudson's Bay）公司的一群房东不愿将二十多份租约转让给BC省的亿万富翁 Ruby Liu，但这家百货公司仍然有机会达到目的。

哈德逊湾（Hudson's Bay）公司于今年3月申请了债权人保护，过去几个月一直在为其和Saks Canada的租约寻找买家。同意将最多28个门店出售给刘。

由于三份租约位于她所拥有的 BC 购物中心内，因此顺利地转让给了她，但另外 25 份租约则位于由加拿大知名商业房地产公司持有的房产内。

其中23个地块的业主反对转让。几位业主在法庭上表示，他们与刘女士的互动“非常令人不安”，而且“没有进行任何富有成效的讨论，也没有进行任何有意义的披露”。刘女士坚称，如果法院将租约交给她，业主们会欢迎她以及她在自己地块上开设新百货商店的计划。

尽管这一分歧可能会成为哈德逊湾（Hudson's Bay）公司达成与刘达成协议的障碍，但未参与此案的律师表示，该零售商可以通过其他途径达成交易。

MLT Aikins LLP 驻萨斯卡通的合伙人 Jeff Lee 表示，这条途径在于修改 2009 年制定的《公司债权人安排法》（加拿大的主要破产法）。

这些变化列出了法院在要求将租约转让给新租户时必须考虑的三个标准。

1. 出售是否得到法院监督员（Monitor）的支持，监督员是法院指定的独立第三方，帮助指导企业获得债权人保护。

在海湾的案件中，监管机构是Alvarez & Marsal。该公司尚未透露是否支持刘的交易，也没有回应置评请求。

“在提起任何法庭申请之前，公司通常会先与他们进行测试”，李说。“他们不会盲目地尝试，然后祈祷一切顺利”。

2. 新租户是否“合格”

法院需要考虑的第二个方面是拟议的新租户是否合格。法院需评估新租户是否有能力履行原租户的责任，特别是按时支付租金及运营能力。李先生表示，这取决于他们是否能够履行租户的义务并支付租金。

刘女士在中国房地产行业发家致富，财力雄厚，但她的经验来自于当房东，而不是当房客。

3. 将租约转让给刘是否“合适”

法院要考虑的最后一个方面是将租约转让给刘是否“合适”。

李说，人们应该把它看作是在问这样一个问题：“在租约被转让之后，各方之间的关系是否仍符合原本签署合约时的预期？还是说新提议已经实质性地改变了租约的基本内容，使得这份安排变得不再合适？”

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这是此案中的关键争议点。

劳森伦德尔律师事务所驻温哥华合伙人彼得托伦斯基 (Peter Tolensky) 表示：“作为租户进入《公司债权人安排法》（CCAA）程序，并不能迫使房东重新谈判租约”。

加拿大通讯社上周获得了一份文件，该文件是刘的律师发给房东的，概述了她的计划。文件称，刘将以“现状”为基础承租，但并未提及她曾向媒体透露希望在百货公司中融入的餐饮、娱乐、儿童和健身体验等元素。

目前尚不清楚这些租约是否允许其用于除哈德逊湾百货商店以外的其他用途。

BC省的 Gehlen Dabbs Cash 创始合伙人 Geoffrey Dabbs 表示，法院在接到重新转让租约的请求时，会权衡这一背景，并思考“房东的世界是否会因为这个新租户而发生翻天覆地的变化”。

他说：“如果这对房东来说只是一个小麻烦，那么法官批准转让的可能性就越大”。

达布斯表示，虽然哈德逊湾公司尚未表示是否会寻求转让，但这可能是因为任何受到债权人保护的公司都有义务向法院证明其正在尽最大努力偿还欠款的公司和个人。哈德逊湾公司有一份长达26页的债权人名单，其中一些债权人的欠款金额超过1亿元。

清算销售和以 3000 万元的价格将 Bay 商标出售给 Canadian Tire 的交易已经减少了所欠债务，但将租约出售给刘也会有所帮助。

任何提出租赁要约的人都必须支付相当于预估购买价10%的定金。法庭文件显示，刘除了支付了600万元的三份获批租赁合同的定金外，还支付了940万元，这相当于28份租赁合同的购买价为1亿元。

达布斯表示，达成这样的协议时，公司通常会寻求房东的同意，因为商业租赁往往有条款禁止任何人在未经业主同意的情况下转让租赁。

房东反对的情况并不少见，因为任何无法出售且未转让的租约都会被交还给业主，业主可以选择如何以及在什么条件下履行租约。

“请记住，这些都是主力租约，因此它们在很多方面可能对哈德逊湾公司或租户非常有利”，托伦斯基说，他指的是主力租户通常会获得有吸引力的租金或条款。

因此，安省奥克维尔一家律师事务所的创始人莫妮卡·贝法表示，房东收回房产对他们来说更有利。如果他们收回了房产，就可以提高租金，将其开发用于全新用途，例如住宅单元，或者将其分割成更小的地块，出租给各种各样的租户。

如果他们不这样做，并且法院将租约转让给刘，房东可能会密切关注她，以确保她不会违反协议中的任何条款。

如果法院强制转让租约，房东失去了挑选租户的权力。如果新租户无法如约履行义务（如按时交租、合法经营），房东就可能遭受损失。所以他们会在法院作出决定之前就提出反对。

一旦新租户违反租赁协议（比如拖欠租金、擅自更改用途），房东才能依据违约条款终止租约。但此过程耗时又费力，所以房东不希望等到出问题才处理。

https://globalnews.ca/news/11266007/b-c-billionaire-take-...