鄉愁、生意與踩雷:在海外購地種田的中國人

2025-09-09 | 來源: 南方周末 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

▲ 土地開荒始於2024年8月，沈禾的丈夫負責1400平方米的車庫修建，她則承擔外圍園林景觀建設。（受訪者供圖）

盡管交易流程簡單，但對沈禾而言，找到一塊合適的土地，並不是一件容易的事。過去十余年，從加利福尼亞州到華盛頓州，她找地的腳步遍布美國西海岸。

北歐的土地權屬復雜，國家土地與私人土地交錯，尤其私人森林眾多。“帶人進入私人土地進行商業活動其實是違法的。”張韻解釋，“購置私人土地用於合規的商業開發，是保障業務順暢的基礎。”

“換算下來，一平米一杯奶茶的錢。” 張峰梅看中的是火山地貌形成的稀缺性，“地買一塊少一塊，且為永久產權。隨便造個啥，總比在城裡卷房貸強。”

“土地裡的坑太多了，一樁樁匯總起來，足夠寫本書了。”

9月，范繼軍變得更加忙碌。晨霧還未散盡，他已穿梭在連片的農場。

十個大棚的豇豆和辣椒，已進入持續的采摘旺季。萵筍育苗已提上日程，他還要著手蒜苗和芹菜種植。

范繼軍經營的北海農場，位於日本栃木县，讏A卟四晗鄱鈐�1億日元。加上從其他農戶處收購並代銷的產品，總銷售額達5億日元。

大洋彼岸的美國西雅圖，沈禾正加緊在新購置的農莊上蓋車庫、修菜地。她要趕在10月雨季來臨之前，將房子的地基打好，再回杭州過一個屬於江南的秋天。

忙碌開發莊園的空隙，沈禾常喜歡靜靜地凝視遠方的群山。“一個人的莊園，喜悅在低頭與抬頭之間。”

遠在芬蘭的張韻，過去三個月都忙於土地的競標和接受國防部審查。慶幸的是，整個購地過程有驚無險。8月，她在公證人見證下，完成最後的簽約，拿下芬蘭北部5萬平方米的土地。

對土地的渴望，仿佛刻在中國人的基因裡。三個人相隔萬裡，卻共同在異國他鄉，打造屬於自己的土地夢。

海外置地的主力軍，並非單純的富豪階層。全球最大的中文海外房源門戶網站“居外網”首席運營官蘇瓊（Sue Jong）曾分析，大多數中國買家以中產至中上階層為主，“他們尋求的是穩健的海外投資，可能正計劃移民或為子女海外教育做准備。”

南方周末記者采訪的5名海外土地經營者，均具有高等教育背景。他們雖持有中國國籍，卻普遍在當地生活十年以上，且已組建穩定的家庭。海外土地的永久產權，是吸引他們置地的關鍵因素。

異國土壤裡長出的，不只蔬菜、生意和田園夢，還有經營中的艱辛與風險。

在全球化退潮、地緣政治日益緊張的當下，中國人的跨國購地夢，更是一場涉及身份審查、國家安全考量與國際關系變化的復雜博弈。

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鄉愁做成生意

出東京往北，沿著東北高速驅車一個半小時，便是范繼軍的“北海農場”——五萬平方米土地上，八十多個灰色和白色的塑料大棚整齊排列，大的足有一千平米，小的在三百平米左右。

栃木县地处关东平原陛吙，土壤凤椸崿水源丰富，农覔v⒋錚渲脅葺途虜瞬慷嗄昃尤氈鏡諞弧�

更讓范繼軍心動的，是栃木腺懪越的区位条件。“栃木县是东京峨H腥Φ鬧匾槌刹糠幀Ｔ諶氈咀讎┮擔畬蟮氖諧【褪嵌！彼嫠唚戲街苣┘欽摺�

范繼軍老家山東萊蕪。上世紀九十年代，他是當地少有的大學生，畢業後進入國企工作。1998年，他遠赴日本，投身軟件工程行業，四年後自主創業，創辦IT公司。

范繼軍的農場規模已擴大到三倍多，增加至5萬平方米，經營品類也從最初的香菇拓展至蔬菜、瓜果、畜禽等三十多種。受訪者供圖

在日華僑已逾百萬，但中國人習以為常的蔬菜，在日本卻不可得。東京超市裡，卷心菜、白菜、蘑菇等本地蔬菜整齊排列，缺席的卻是他記憶中熟悉的味道——香菜、茼蒿、萵筍……

與此同時，日本農業從業者不斷老齡化、後繼者不足，大量農田被閒置或廢棄。公開報道顯示，2016年，日本共計有410萬公頃土地無人認領，占全國土地總面積的11%。

“如果去種蔬菜賣給國人，不僅能讓他們吃上熟悉的味道，肯定也有很好的市場。”敏銳的范繼軍從中窺出商機。

范繼軍真正“下田務農”始於2016年。彼時，國內的一個朋友想在日本種植香菇，希望找人合作。兩個人一合計，便在栃木县租下1.5萬平方米土地。

將近十年發展，農場規模已擴大到三倍多，增加至5萬平方米，經營品類也從最初的香菇拓展至蔬菜、瓜果、畜禽等三十多種。

對熟悉味道的追尋，也在太平洋彼岸的華盛頓州生根。

沈禾是土生土長的杭州人，畢業於原浙江農業大學園藝系，主攻無土栽培。“說白了就是種蔬菜的。”退休後移居美國，她才重新找回與土地的連接。

“美國人習慣在後院種花，中國人看到地就想種菜。”沈禾笑著說。

這種執念背後，是味蕾深處的鄉愁。沈禾的丈夫是德裔美國人，日常食用蔬菜以西蘭花為主，葉菜稀少且多生食；而她最想念的，是炒得粉糯的茄子和帶著水汽的茼蒿。

華盛頓州後院的600平米院子，沈禾握起鋤頭，番茄、黃瓜、茼蒿，這些承載著家鄉記憶的蔬菜，被她一一精心種下。耕耘的日子讓她逐漸被治愈，但同時也愈發覺得，後院的一方土地，難以承載她的夢想。

2024年7月，移居美國十年後，沈禾斥資22萬美元，在西雅圖購置了30畝地。繞著莊園走一圈，大約需要四十分鍾，她戲稱是“巡視土地”。

與沈禾不同，張韻買地的初衷，並非向往田園牧歌，而是源於她經營多年的北極旅游業務。

張韻是芬蘭第四代華裔，主營挪威與芬蘭之間的跨境客運專線，包括雪地摩托、馴鹿雪橇等極地體驗項目。她購置的地塊位於芬蘭北部的羅瓦涅米市，恰巧處於游客行程的中段位置。

北歐的土地權屬復雜，國家土地與私人土地交錯，尤其私人森林眾多。“帶人進入私人土地進行商業活動其實是違法的。”張韻解釋，“購置私人土地用於合規的商業開發，是保障業務順暢的基礎。”

張韻計劃將這塊地開發成度假村，“往返的客人能在這裡參與各類活動、住宿休息，之後再繼續前往下一站”。

2

“土地的坑太多了”

沈禾的“和樂農莊”靜臥於普吉特海灣，與海拔逾2400米的奧林匹克山遙遙相望。即便是在夏季，一場新雨過後，雪山也常在雲霧間若隱若現。

初到這裡，沈禾就暗下決定：就是這兒了。西雅圖濕潤的氣候，總會讓她想起記憶中故鄉的江南煙雨。

“這可能就是我的終老之地。我就打算建好房子、院子和花園，不再折騰了。”沈禾告訴南方周末記者。

美國土地制度以私有制為主體，土地大部分歸私人所有，民眾可以自由買賣，且享有永久產權。只要資金充足，不論是美國公民還是外國人，通常都能比較容易購買土地。

在美國主流房地產網站“ZILLOW”上搜索，僅華盛頓州掛牌出售的土地就超過七千塊，價格從7000美元到2500萬美元不等。每塊地的信息頁都清晰列出景觀特點、地貌屬性及管理費用等詳細信息。

“買賣雙方通過中介簽訂標准合同，付款後由中介代辦政府登記，便能拿到地契。”沈禾說。

盡管交易流程簡單，但對沈禾而言，找到一塊合適的土地，並不是一件容易的事。過去十余年，從加利福尼亞州到華盛頓州，她找地的腳步遍布美國西海岸。

市中心的商業用地交通便利，但動輒要數百萬美元，高淨值人士才能買得起；加州北部地處山谷，冬冷夏熱且地廣人稀，6畝地僅需5000美元；俄勒岡州東部戈壁沙漠遍布，地價更為低廉，不少人在此購地用於狩獵。

沈禾曾相中西雅圖北部一片土地——三十畝地被森林環繞，鄰近城市，標價僅15萬美元，“堪稱完美”。然而，仔細考察後才驚覺該區域地下水位過低，嚴令禁止新戶鑽井。“沒有水，一切就都無從談起。”沈禾歎息道，“土地裡的坑太多了，一樁樁匯總起來，足夠寫本書了。”

相較之下，比沈禾早一年買地的張峰梅，購地過程要順利得多。從萌生念頭到成交，她只用了不到半年時間。

張峰梅2014年赴美讀研，畢業後在硅谷做過碼農，如今就職於一家生物實驗室。2023年7月，她以1.3萬美元，在夏威夷購入一塊約4000平方米的土地，約相當於十個籃球場大小。

“換算下來，一平米一杯奶茶的錢。”張峰梅笑言。購地款之外，她還需支付一次性過戶費892美元，每年繳納340美元地稅和馬路維護費。

張峰梅選擇了島西側的一塊荒地，“長滿夏威夷特有的多型鐵心木，且未通水電，雨水收集系統和化糞池都得自建”。受訪者供圖

夏威夷是美國領土最南端的一州，距本土3800公裡。從張峰梅工作的加州硅谷過去，坐飛機需五個小時。

張峰梅看中的是火山地貌形成的稀缺性，“地買一塊少一塊，且為永久產權。隨便造個啥，總比在城裡卷房貸強。”

找地全靠線上平台，張峰梅僅去考察了一次，待了五天時間。她對比了夏威夷大島東西兩側的土地：東部雨林區生態豐富，但存在難以清除的入侵物種“合歡樹”，“砍樹要請人工、買保險，樹還不斷再生，處理成本可能超過地價本身。”西部盡管遍布火山岩，但一旦完成一次性平整，反而更適合開發。

最終，她選擇了島西側的一塊荒地。開車15分鍾就能到餐館、咖啡店和超市，但地塊本身“長滿夏威夷特有的多型鐵心木，且未通水電，雨水收集系統和化糞池都得自建”。

張峰梅考慮過經營民宿、建設太陽能電站，但最終決定保持地塊原貌，將其租給蜂農。

“一個月差不多能收三四百美金，兩三年就回本了。既不用砍樹搬石頭，又能創造經濟價值。”張峰梅說。

對范繼軍而言，即便是租地，也踩了不少坑。他花了四個多月時間考察土地，但由於不熟悉當地農村，交了不少“學費”。

有人推薦國會議員秘書牽線，稱能拿到便宜好地，范繼軍支付了20萬日元，卻發現對方並不了解土地情況。中介費打了水漂。

兜兜轉轉之下，他以55萬日元月租金，租賃下1.5萬平方米農地，附帶加工車間、停車場、水井等額外附屬設施，合同一簽就是十年。直到真正熟悉市場後，范繼軍才驚覺，除去附屬設施，自己的租金成本是市場價格的十倍。

“好在租金成本占經營比重很低，但被當冤大頭，心裡總不是滋味。”范繼軍苦笑。

3

“農業不是誰都能幹”

爬到樹上眺望遠山，或者躲在樹屋裡看書寫詩，曾是沈禾心中最詩意的生活。農場邊界處幾棵挺拔的冷杉，讓她觸摸到了理想照進現實的可能。

詩意棲居，是多數人對田園生活的浪漫想象。當濾鏡褪去，真正觸摸土地，才會發現農場裡充斥的是無止境的勞作與瑣碎，以及經營農業必須直面的現實風險。

沈禾所購的這塊地，原屬森林公司采伐後留下的閒置土地。放眼望去，荒草叢生，其下滿是盤根錯節的巨大樹根。

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土地開荒始於2024年8月，沈禾的丈夫負責1400平方米的車庫修建，她則承擔外圍園林景觀建設。從設計排污系統、提交政府審批，到采購建材、協調施工，每一項准備都繁瑣而耗神。

買西雅圖的農莊前，沈禾賣掉了華盛頓州金縣的房子，租住在農莊不遠的公寓裡。每天六點，她和丈夫帶上自制的三明治，開車十幾分鍾到農莊，忙到下午一兩點再返回。

菜園一期工程占地150平米，除草、平整土地、堆肥……整個建造過程，絕大多數工作由沈禾完成。受訪者供圖

菜園一期工程占地150平米，除草、平整土地、堆肥……整個建造過程，絕大多數工作由她完成。

沈禾第一次開著42英寸割草寬度的騎式割草拖拉機，發動機的轟鳴聲讓她很是興奮；她也曾一鍬一鍬挖取天然表層土，撿出石塊、雜草樹枝，將土細細篩過，在陽光下暴曬後，一車一車推去填整菜園。

“不知道自己在幹什麼，放著城裡吃香喝辣的好日子不過，自我放逐，跑來這荒地裡找罪受。”沈禾泄氣過，更多時候，喜悅戰勝了猶疑，“在自己的土地上勞動也好，修行也罷，這是何等的幸運”。

農莊的日子，是對身心的最好治愈。盛夏，園子裡的番茄掛滿果實，沈禾最喜歡的，就是坐在番茄架下。“跟土地接觸的感覺真的很奇妙。我們終究還是動物，骨子裡始終存在對土地的眷戀”。

西雅圖屬於典型的溫帶海洋性氣候，全年濕潤多雨，夏季涼爽，作物的生長節奏與國內大不相同。

胡蘿卜的種植時間需比國內稍早幾天，要趕在種子能感知到的“熱度窗口”裡催芽；空心菜喜熱，遇著低溫，不僅生長緩慢，且極易葉片發黃；即便是盛夏，葉子菜依然長勢喜人；最讓人無奈的是絲瓜，年年栽種、年年無收。

過去五年時間裡，“科班出身”的沈禾，一點點試出不少種植門道。然而，山地獨特的小氣候，依然帶給她諸多意外。

2025年5月，沈禾第一次嘗試在農莊裡種黃瓜。她精心栽下三株，交足定根水，施肥追肥，剪除側枝，‌‌搭架引蔓，每一步都很用心。但到了7月采摘季，三株黃瓜只結了一根。

“這邊的小氣候跟老房子那邊完全不同，農莊正對著雪山，冷風吹來，寒意還是挺重的。”沈禾猜測。

種菜不是簡單地花費勞力，而是技術活，要了解氣候變化和作物特性，要了解土壤和水肥何時去用。這是范繼軍在日本下田種地後，才真正明白的道理。

2019年，轉向蔬菜種植的他，從中國人最熟悉的香菜起步，初期也遭遇大量損失。由於不了解香菜怕水的特性，范繼軍將采摘後的香菜用水清洗，結果一夜之間全部腐爛。

“農業不是誰都能幹的，”他感慨，“看似簡單，實則細節決定成敗。”

日本現代農業水平在世界上處於前列，但依然未能擺脫“靠天吃飯”的困局。夏季的台風，是范繼軍農業生產的最大絆腳石，“基本上每年都會遇到一次，大棚薄膜撕裂、鋼架結構損壞，損失非常大”。

2019年10月，超強台風“海貝思”導致日本88人死亡、7人失蹤、300余人受傷，對日本農業、林業、漁業等相關領域造成的損失額已達1027.3億日元。范繼軍的農場也未能幸免。

“平地上的積水已有一米，所有大棚和蔬菜都被淹了。”回憶起當時的情形，范繼軍依然心有余悸，他只能眼睜睜看著積水漫過菜地。“當時顧不上心疼損失，只擔心人身安全。水退後，只能一步步清理現場，重新開始。”

4

“買地像開盲盒”

對於大多數購地者而言，買地的理由很簡單，這是“旱澇保收”的有形資產。

“最早的想法是把它當長期資產攥在手裡。不管市場怎麼變，土地始終是不變的。作為普通人，只有擁有資產，才有穩定的家園。”2023年，在美國從事跨境電商的李沁花15萬美元，在北卡羅來納州富蘭克林小鎮入手了10英畝地，“繞著地跑一圈要二十多分鍾”。

李沁心儀這塊土地已有十年。它地處富蘭克林小鎮中心，且位於美國人流量最大的大霧山國家公園內。“盡管經濟大環境波動，但土地作為資產始終可靠，尤其還位於旅游重鎮核心地段。”李沁告訴南方周末記者。

第一次咨詢地價是在八年前，當時的報價是3萬美元一英畝。“等我去買的時候，老爺子已經快90歲了，大概忘了之前說的價格，最終便宜了一半。”李沁撿漏以低價買入了土地。

買完交接後，李沁還曾一度擔心，老人會不會反悔。丈夫安慰她，“老爺子是本地首富，最有名的就是一言九鼎，只要說定了，就絕對不會變。”

交易完成還不到半個月，就有人願以雙倍價格收購這塊地。

“地價飆升，是因為位置好、地勢高，恰被一家通信公司看中，想要用於建造信號塔。”李沁強調，這只是個例。美國土地本身價格波動有限，真正帶來收益的，是經營能力、市場認知和資源運作。若僅靠囤地期待升值，多半會落空。

晚於李沁一年買地的沈禾，早已吃過土地投資的苦。

2017年，沈禾在加州東部花2萬多美元買過一畝地。這塊地藏身於一個封閉式高爾夫球場，推開窗便是連綿起伏的林海。然而，由於地處山火高風險區，政府嚴格限制開發，導致基礎設施長期停滯，居民陸續遷離，社區日益蕭條。沈禾仍需每月支付兩三百美元的管理費，且必須定期割草維護。

“風景再好，也架不住天天燒錢”。2019年，她不得不以1.85萬美元的低價將土地轉手。

“小規模農場從來不是高收益投資。非市中心的土地增值慢，還可能跌價。不建房要交地稅，草長過膝蓋會被罰款，這些都是成本。”沈禾說。

對於遠在芬蘭的張韻來說，土地所提供的永久產權，是她得以在異國安心扎根的重要保障。“我們家已經是移民第四代，大概率不會再移居別國。擁有一塊屬於自己的土地，才意味著真正地扎根於此。”

但並非所有土地都能生金，在芬蘭生活十年的張韻，對此深有共鳴。

這個33.8萬平方公裡、僅550萬人口的國家，因“地廣人稀”吸引著不少中國買家：南部城市公寓交易活躍，買家多為中企派駐的短期員工；而北部土地交易則動機復雜。“有的為孩子的‘快樂教育’，有的被中介包裝的‘投資移民”概念吸引而來。”

張韻最擔憂的是盲目跟風者。芬蘭房產市場穩定得近乎“冷靜”，房價十年如一日，鮮有波動。

“疫情期間，首都赫爾辛基房價從每平方米5000歐元漲到6000歐元，疫情一結束，又迅速回落至原點。”她直言，“尤其是住宅類資產，買入價基本上等同於賣出價。”

而北部更甚——持續的人口外流，導致芬蘭北部大量土地閒置，1萬平方米地塊幾萬歐元就能拿下，“便宜到不可思議”。

然而，實現盈利，遠比買下一塊地復雜得多。

“芬蘭買地很像開盲盒。”她笑言。賣家通常不提供詳盡信息，交易透明度低，地上建築的修繕責任與成本，全靠買家自行評估。“對不了解芬蘭情況的人而言，這近乎賭博，風險更大。房子表面看起來完好，實際修復費用可能遠超投資價值。”

與此同時，林地看似劃算，卻被經營計劃死死框住，“何時砍伐、如何補種都有規定，擅自操作就會被罰款”。張韻見過不少盲目入局者：花幾十萬元人民幣搶下“低價地”，才發現是林地，得定期種樹、報計劃。

“有資源、能經營當然能賺錢，不然我也不會做。”張韻提醒，“土地投資從不是穩賺不賠的買賣。”

沈禾所購的這塊地，原屬森林公司采伐後留下的閒置土地。放眼望去，荒草叢生，其下滿是盤根錯節的巨大樹根。受訪者供圖

5

地緣政治的暗流

近些年來，中國消費者已成為跨境房地產最大的投資群體之一。以美國為例，該國房地產經紀行業龍頭“全國房地產經紀人協會”公布的數據顯示，2017年，中國以317億美元的購買額，成為美國最大的海外買家。

相較於房地產的火熱，更為敏感的農業用地，仍是鮮有國人涉足的投資領域。據美國農業部披露，截至2022年底，外國人持有美國近1800萬公頃的農田和森林，其中中國持有者占比不到1%。

對於遠赴海外置地的中國人而言，最大的不確定性，往往是地緣政治的暗流。

2025年7月，川普政府以“國家安全與糧食安全”為由，計劃全面禁止中國及其他“外國對手”購買美國農田，甚至考慮收回已購土地。

更早之前，佛羅裡達州已於2023年便禁止中國公民在關鍵基礎設施和軍事地點附近購地；蒙大拿州通過法案，直接禁止向“外國敵對國家”出售軍事設施周邊土地。

身處民主黨主政的華盛頓州，沈禾告訴南方周末記者，該州目前尚未推行類似限制政策。

但國際政治局勢的變化，早已深刻影響在美購買房產的中國人。

康奈爾大學2022年底發表的一篇論文顯示，2017年和2018年，中國買家在美國購買了超過4萬套住宅，2019年則直接腰斬一半。中國買家的轉變，與川普政府時期中美關系趨緊、國內面臨的金融環境變化等多重因素密切相關。

地緣政治拉扯下的土地焦慮，並不限於美國。在大西洋彼岸的芬蘭，土地政策收緊同樣愈演愈烈。

回顧此次成功購地的經歷，張韻坦言，最終能成功競得土地，靠的是一連串“合規”身份疊加：她是芬蘭第四代中國移民，合伙人已取得芬蘭國籍。

張韻最終將這塊土地，登記在合伙人名下。“現在想在芬蘭買大片土地，幾乎只有通過這種辦法。”張韻的講述中帶著慶幸，也藏著一絲無奈。

事實上，整個購地過程中，張韻始終處於焦慮之中。“中國人在北部買地，非常敏感。”

她的擔憂並非沒有來由。2025年6月，芬蘭國防部駁回了一名中國人在羅瓦涅米的一處房產購買申請，理由是其毗鄰羅瓦耶爾維（Rovajärvi）訓練區，而該地區“對國防具有關鍵意義”。

值得一提的是，在2024年芬蘭與美國簽訂的《國防合作協定》中，羅瓦耶爾維訓練區被明確列為雙方合作的重點區域之一。

芬蘭是歐盟少數對非歐盟居民設立土地購買許可制度的國家，然而近年來，該國的土地政策不斷收緊，尤其是在俄烏沖突發生後。外國人購買土地必須通過國防部的安全審查，且審核標准日益嚴苛。審查不僅看資金來源，更關注買家國籍、背景、購地用途乃至行為模式。

2021年，張韻首次購置住宅用地時，“幾乎是秒過”。而到了2022年和2023年，她身邊朋友的申請被明確駁回，“被拒的，基本都是俄羅斯人和中國人。”

更令海外購地者警惕的，是那些未寫入條文的“隱性規則”。

“軍事基地、國防部隊駐扎點及訓練場位置從未對外公布，普通人無法提前判斷哪些區域屬於軍事用地或其敏感周邊。”張韻說，“若連續看幾塊靠近軍事設施的地，哪怕只是巧合，也可能被列入‘隱性黑名單’。”

正因如此，中國投資者極易“踩雷”。

“這種黑名單沒有公示，沒有期限，也不提供申訴渠道，其效力完全取決於審查機構對申請人意圖的主觀判斷，以及國際關系的冷與暖。”張韻說。

在日本經營農業將近十年，范繼軍依然看好投資農業的前景。除了經營蔬菜，他還分兩次買下1.4萬平方米林地，用於經營農家樂。

為了解決高齡少子化帶來的社會勞動力短缺問題，早在二十世紀九十年代，日本就推出吸引外籍勞工的“研修生”制度。然而，早期制度限制極為嚴格，申請手續繁瑣，外籍勞動者一旦入境，便被綁定在特定企業或農戶，不允許自由跳槽。

據范繼軍觀察，日本農業政策近年來呈現逐步寬松的趨勢，“外籍農業勞動者如今享有與日本人同等的待遇，並被允許自由更換雇主。”

“隨著人口持續減少和農業轉型壓力加大，未來日本農業仍有進一步開放的可能，或許會逐步允許外國資本進入農業領域。”范繼軍擔心，若大型資本湧入日本農業，個體經營者或將面臨前所未有的市場壓力。

（應受訪者要求，文中李沁、沈禾和張韻為化名。）