買房賣房: 官媒:"付款難題" 徹底破解境外人士買房"開綠燈"了

2025-09-19 | 來源: 中國新聞周刊 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

近日，國家外匯管理局發布的一則通知引發人們對於境外人士購房政策的關注。

《國家外匯管理局關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》（下稱《通知》）提出：“便利境外個人境內購房結匯支付將在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國。”

這意味著，困擾境外購房者十余年的“付款難題” 徹底破解：過去要先等備案證明才能結匯，開發商卻要先收首付才辦備案，現在簽完購房合同就能直接去銀行完成外匯結匯和首付支付，後續補交備案證明即可。

雖然沒有改變購房政策，但是在國內房地產市場供需關系已經改變，而且地方已經試水放松境外人士限購政策的情況下，未來針對境外人士的購房政策會不會更大力度松綁？

困擾十余年

如果一位境外人士看中境內一套住宅，與開發商或房主簽訂購房合同後，按照舊規，他需要先拿到房產備案證明，也就是網簽後，才能在銀行將手中的外幣兌換為人民幣，即結匯，支付首付。但是境內開發商或房主通常要求先收到首付款再辦理網簽，境外人士購房常常會陷入“困境”。

新規做出了調整，讓境外個人境內購房正變得更加便利。《通知》提到，允許境外個人在滿足房地產主管部門及各地購房資格條件下，在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，後續再向銀行補交購房備案證明文件，便利境外個人境內購房結匯支付。

按照新規，網簽之前，境外購房者憑借購房合同、身份證明等材料，就可以在銀行辦理購房首付款的結匯和支付手續，後續再向銀行補交購房備案證明文件即可。

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國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌解釋，為滿足更多境外個人在境內工作、生活等合理購房需求，推動區域融合和人才流動，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區試點實施的結匯支付便利化政策推廣至全國。

2024年初，人民銀行廣東分行、國家外匯管理局廣東分局發布《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》（下稱《指引》），率先采取“先付房款後補材料”的流程。不過李斌特別強調，享受政策便利的前提是境外個人符合房地產主管部門和各地購房資格條件。也就是說，《通知》並未改變現行境外個人境內購房政策。

此前，境外個人境內購房一直受到限制。2006年，《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》對外發布，被稱為“限外令”，規定境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。2010年，“限外令”升級，境外個人（不含港澳台居民和華僑）在境內只能購買一套用於自住的住房。

“自用自住”、只能購買一套一直是“限外令”關鍵，不過這一限制逐漸在一些地區被打破。比如2024年7月，廣州放松對港澳台及外籍人士購房限制規定，只要提交符合規定的材料，在當時的限購區內可以購買120平方米以下住宅一套，在非限購區或在限購區購買120平方米以上住宅時不限制套數。

除去購房資格，跨境購房結匯支付是否便利，也影響著境外購房者的意願。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，去年發布的《指引》在便利港澳居民在大灣區內地購房方面已經走出了一大步。除去此次被推廣至全國的“先付房款後補材料”，《指引》還提出資金結算“一步到位”，即港澳居民可將境外購房款直接匯入房地產開發企業內地資金監管賬戶，無需前往境內銀行辦理購房款資金的劃轉手續，也無需在境內銀行開立賬戶。此外，在港澳居民向內地匯款每人每日限額8萬元的情況下，《指引》還規定購房款不納入這一限額管理。

放寬購房條件，疊加便利措施出台被認為一定程度上激發了港澳居民在大灣區內地城市置業的潛力。比如新鴻基地產在廣州番禺開發的峻鑾樓盤，2024年以來，近70%的成交來自香港買家。

在《通知》已經讓境外人士境內購房更便利的情況下，李宇嘉認為，下一步的政策要看各地對於境外人士購房數量的限制政策是否會松綁。

匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖分析認為，對於中國房地產市場而言，新規會帶來“存量意向轉向成交”的邊際改善，尤其是一、二線城市與灣區外溢城市，短期可能把首付入賬周期從數周壓到數日，提升5～10個工作日的到賬確定性。但考慮到境外人士自用屬性、地方限購與信貸政策等並未改變，外資淨流入不會形成量級趨勢，更可能是“小水慢流”的結構性增量。