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儲備金少 BC公寓業主面臨巨額分攤

2025-09-22 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有9人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

（加西網綜合）居住在BC省公寓的業主除了每月交管理費，用於維護公共區域、設施和管理開支。如果設施老化和突發維修等情況還可能面臨儲備金耗盡和增加特別分攤費用。

據溫哥華的 OctoAI 公司統計，BC省的平均月度物業管理費（strata fees，470 加元）低於安省（650 加元），由於儲備金繳納水平遠低於安省，B.C. 的公寓業主面臨特別攤派（special assessments）的風險更大。

報告指出，BC 省的平均月度儲備金（special levies）繳納額為 75 加元，而安省則是 210 加元。

OctoAI 首席執行官托馬斯·比蒂（Thomas Beattie）表示，這是因為 BC 省要求運營預算的 10% 必須撥入儲備基金，而安省的最低繳納額則與未來資本支出預期掛鉤。

“我們（BC省）的繳納額明顯不足，這部分缺口只能通過特別攤派來彌補”，比蒂說，“在安省，他們每月對儲備基金的繳納是我們的兩倍”。

根據安省公寓管理局（Condominium Authority of Ontario）的規定，安省要求公寓公司繳納的儲備金金額必須“合理預期能夠覆蓋未來的維修和更換”，並由儲備基金研究報告（reserve fund studies）決定。

OctoAI 估算，在 BC 省今年將有 13.5 萬名公寓業主面臨特別攤派，平均每套房屋的費用接近 7,500 加元。這一數據來自該公司 Eli Report 文件審查平台上的一份報告。

比蒂表示，在 BC省“特別攤派”其實並不“特別”。

“他們應該給它換個名字，因為根據我們的測算，平均業主未來十年每年都需要為這些費用預留超過 2,000 加元”，他說，並補充稱老舊建築的業主平均每年需要接近 3,000 加元。

根據 BC 政府網站的規定，每個業主共有的物業（strata corporation）必須設立應急基金（contingency funds），用於支付通常少於一年發生一次或並不經常發生的公共支出。自 2023 年 11 月 1 日起，物業公司每年必須至少將運營基金的 10% 撥入應急儲備基金。

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運營費用（operating expenses）是指經常性或每年發生的維護，如地毯清潔或屋頂維護。業主們通過多數投票在年度預算中批准這些支出，並通過物業費（strata fees）來支付。

資本支出（capital expenditures）則通常少於一年一次，且不屬於日常維護，例如地毯或窗戶更換。此類支出通常需要業主在單獨的業主大會上批准。

第一太平戴維斯物業管理公司（FirstService Residential，簡稱 FSR）的高級副總裁肖恩·英格拉漢姆（Sean Ingraham）表示，歷史上特別攤派一直是為資本改進融資的最常見方式。

例如，如果某棟物業的屋頂需要更換，物業公司通常會獲得幾個報價，然後提出動議讓業主批准通過特別攤派來支付費用，每位業主按比例分攤。

“這裡面有很多變量”，英格拉漢姆說，“可能是動用部分儲備基金再配合特別攤派，也可能允許業主分幾個月支付”。

折舊報告強制化

英格拉漢姆表示，折舊報告（depreciation reports）在預測中發揮著關鍵作用。報告會說明物業公司所有資本資產和部件的狀況，並估算它們的使用壽命和更換時間。報告通常包含不同的資金模型，通常是儲備基金和特別攤派的混合方案。

業主們可以根據折舊報告來制定應急儲備與特別攤派之間的資金比例，從而更好地規劃財務。

“這能讓潛在買家和業主獲得清晰的財務預期”，英格拉漢姆說。

去年 BC 省通過了新的立法，旨在加強物業公司的折舊報告要求。此前，只要業主大會每年有四分之三的業主投票同意，就可以反復推遲折舊報告的編制。根據 Lawson Lundell 律師事務所 2024 年 7 月 23 日的文章，新法規自 2024 年 7 月 1 日起生效，取消了這一推遲選項。

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共有 9 人參與評論 (其它新聞評論)

評論2	游客 [次.昔.取.載]	2025-09-22 14:41
公寓管理費就是個大坑，管理員伙同部分業主從中上下其手，經常非必要花錢，等到真正需要的時候又要大筆征費，所以公寓沒有投資價值。贊 1 踩回復 0