王健林栽了但日本"万达" 为何能年入千亿?

有家公司，在全日本(专题)共拥有可供租赁的房屋73万户。这个数字听起来似乎并不太炸裂。按照这家公司，UR（全名为“UR都市机构”）的租户构成，既有单身族，也有带娃的家庭。倘若平均每户两人，也只占全日本租房人口（1.2亿人口中3500～4000万）的3%-4%。

但这73万户遍及整个日本，而且房子全归UR所有，它是大地主，而非二房东，“全国连锁”、统一装修、统一运营，可以实现每年稳定现金流数千亿日元。

这UR，有点东西。

笔者早就听说过UR，印象中大概是中产版的Sharehouse，或是日本人在买房或确定在某市扎根之前的“过渡型”公寓住宅。最近跟同事一聊，没想到工作很多年的40代日本人都会极为认可UR。2004年创办的UR之于日本社会，绝不亚于万达、保利、万科等房产大佬之于中国社会。

它究竟是如何罕见地拥有如此多的产权，影响如此多人的生活？笔者今天为您简单科普。

本篇并非UR广告，笔者亦不是中介。只是希望借UR的故事顺便聊聊日本的文化特点、社会制度、都市再生，还有中国的自如公寓、曾经的蛋壳等企业所面临过的困境。

一

UR凭什么做成大地主？

美方为何攻击中国国家授时中心?一图看懂...

何清涟专栏:稀土这张牌　中国为何玩得顺溜

村山富市:一位"让日本冷静下来"的政治家走了

它的英文名是URban Renaissance Agency，前身是“日本住宅公团”，即日本政府下属的国策住宅开发机构。它官网写着自己的主要业务：

土地整备／再开发→ 都市更新；

住宅建设／翻新→ 租赁市场；

研究开发／技术实验→ 智慧城市、防灾、低碳化；

社区管理／高龄化支援→ 城市社会运营；

与民企合作→ 提供地块，吸引商业、医疗、教育设施。

敲黑板：UR的首要任务是都市再生。

UR的房龄从20年到50年，每隔15～25年就会定期翻新。年轻人/新婚夫妇/短期调动工作的公司职员是它的主力租客，近些年也开始覆盖希望与子女住得近的老年人/养娃一族/养毛孩子一族。

它的房子主要是公寓，最大的优势是平价，而且无礼金、更新费、担保费、中介费，可短期退租。在日本，总成本比同地区私房能够低20%～30%。

“大方”的背后，UR是一个半官方性质的公司，属于政府法人，日本国土交通省监管，也并非上市公司。