舊聞新發:中國小區的高層住宅未來會"貧民窟化"嗎?

2025-11-26 | 來源: 三聯生活周刊 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

中國是世界上超過500米高層建築數量排名第一的國家。2022年，國家發展改革委員會在發布的《“十四五”新型城鎮化實施方案》中明確提出，要嚴格限制新建超高層建築，不得新建500米以上的建築，對新建250米以上的建築，也有更多要求。

近幾年，伴隨著不斷出現在大眾視野的高層安全事故，關於高層住宅樓的討論也越來越多。就此話題，我們專訪了清華大學建築學院教授尹稚。在他看來，國內以香港經驗為藍本的高層住宅建設大潮曾經有利於應對住房剛需。但隨著高層住宅技術壽命到期，住宅的維護和拆除將帶來一系列問題，成本高昂。今天，以“高度”代表“先進”的時代已經過去，舒適安全、環境質量應當成為城市建築更重要的考量。

高層住宅：一種時代產物

三聯生活周刊：想先在概念上厘清一點，目前國內有沒有一個確切的，對高層建築的定義？

尹稚：高層建築的定義其實主要是跟著不同高度的防火規范走。一般意義上，如果用老百姓通俗的理解來講，6層以下算多層，6\~12層，也就是大約36米以下，稱為小高層，12到30層就進入高層了，30層以上基本就突破100米高度了，通常我們在定義上稱為超高層。

《東京女子圖鑒》劇照

"中國女子嫁到外國貧民窟求助回國"?官方回應

未來10年,這3類小區將淪為"貧民窟"?

這4類小區已經淪為"貧民窟"!誰買誰上當

不同的層級適用的安全規范、防火規范、結構規范是不一樣的。比如超過了6層，有些建築的結構方式就不許再用了，可能會帶來抗震方面的不安全。超過了36米，等於是超過我們絕大部分城市火災的撲救能力，消防雲梯夠不著了。這時無論從垂直疏散，還是樓內需要配的消防設備來說，又會上一個台階。然後再往上走，進入到超高層，可能不僅僅有結構安全、防火安全的問題，還有疏散的便利性問題。比如你要配更多的電梯，你的核心筒（一種高層建築結構，主要由電梯井道、樓梯、通風井、公共衛生間和一些設備間圍護構成一個中央的核心筒）會越來越大，配的特殊交通的量也會越來越大，這樣設計的樓才能用。超高層的各項要求會提升一大截，電梯費成倍漲，消防設施布點、消防防火分區的要求也會更多，成本會成倍增加，因此，一些高層住宅樓會卡著100米內高度建造。

在生活中，我們很容易發現，有些過去建造的、配置不達標的辦公樓，員工上下班時，上電梯是要排大隊的，這就是沒有完全按規范來，為了省錢，沒配夠電梯。

這些關於高層建築的定義、要求對於也是本適用於高層住宅和非居住類建築。但住宅樓因為有高密度人群，它的消防規范比一般的非居住類建築要更嚴格。

三聯生活周刊：在我們國家，過去幾十年裡大家的印象中，住宅主要就是以高層建築的形式出現的。我們的這種住宅形態的偏好是怎麼來的呢？

尹稚：我國大規模建設高層住宅是改革開放以後，尤其是土地有償使用，住宅有償出售以後。為什麼出現這個局面？是因為我們當年的房地產的預售模式、快銷模式、成本核算模式、樓面地價的計算模式基本上是從中國香港借鑒的。當時中國剛打開國門，最早進入大陸投資房地產的都是港資，很多人認為中國是個人多地少的國家，應該提高土地的利用效率。於是香港模式很容易被全盤接納進入大陸的市場。

我們還受到了蘇聯的影響，他們大規模用高層建築來解決工人階級住宅問題。我們國家的居住區和居住小區概念也是從前蘇聯繼承下來的。

為什麼改革開放前沒這麼多高層？**主要是經濟原因，我們蓋不起。**改革開放前，多層住宅的造價，在北京這種大城市地區大約幾百塊一平米。如果建到高層住宅，使用混凝土梁柱結構、全現澆結構、PC板式住宅（預制混凝土板樓），造價在當時就突破了每平米1000多塊錢，不是所有項目都用得起。後來學習香港的樓盤預售制，說白了是拿未來買房者的錢在蓋房子。有錢了，又可以通過建高層降低樓面地價，當然高層住宅就流行開了。