抄底20套東北老破小,靠收租能躺平嗎

2025-11-29 | 來源: 每日人物 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

▲ 趙建德的簡約風精裝修出租房。圖 / 受訪者供圖

但是否好出租，也要看地段。

建築設計師沈清清一直都想攢夠錢，早點退休，手頭有些錢就會買房投資，她在2017年之前買了3套房，都用來出租。剛買房時，對於租客群體、位置等完全沒研究，“那時買房要靠搶，能搶到就不錯了”。經濟上行時，幾乎都不愁租，但現在不同地段房子的差距漸漸拉大了。

有一套在萬達商場樓上的房子，整棟樓都是日租房、美甲等小商鋪，平時總是很吵，沈清清的租客也大多是個體經營戶，原本幾乎沒有空置過。如今，沈清清租給了做日租房的人，可對方一到冬天就會直接違約走人，“冬天住的人少，繼續經營也會虧錢，幹脆直接扔給我”。

沈清清自己也很難找到新的租客，只能空一冬天，疫情前租金2200元，“哪怕月租降了500元，也租不出去”。而另一套學區小洋房從來沒虧過，旁邊就是重點小學，小區裡有很多教職工和政府工作人員，根本不愁租，“上午空出來了，下午就有人續上”。

關於東北的敘事裡，主流似乎是日益枯竭的資源，走向衰落的重工業，和逃離的年輕人。但這類敘事講述的更多是低線城市的故事，很多像鶴崗一樣的五線城市，出走的年輕人越來越多，誕生的孩子越來越少，漸漸變成“鬼城”。

而從低線城市出走的人們會湧向東北省會城市，在哈爾濱、長春和沈陽，常住人口的數值波動很小。只有哈爾濱在小幅降低，根據中經數據，從2021年的988.5萬緩慢下降到2023年的977.6萬，而沈陽和長春的常住人口都在小幅上漲。2021年往後的3年裡，3市常住人口總和一直穩定在2800萬人左右。

穩定的學區和高考優勢也是東北中心城市吸引人口流入的關鍵。3個省會城市中，核心城區裡都有大學城。王曉敏住在哈爾濱南崗區，周圍被一片綜合學區包圍，有重點小學，和很多專升本、考研機構。“光是這一批人，就能撐住租房市場。”

每年還有很多像闖關東一樣，從山東等地趕來的“高考移民”。一個殘酷而現實的對比是，綜合多個教育網站數據，2023年山東省本科錄取率約為34%～37%，黑龍江省的本科錄取率則達到了56%～60%。為了這20%的差距，很多有東北戶籍，掙扎在一本線的外省考生會一路北上，其父母會在學校旁邊租房陪讀。

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租客穩定，租金就會一直堅挺。王曉敏表示，如今哈爾濱主城區一套三四十平方米的老破小每月能租到1500元左右，如果樓層低、裝修好甚至會達到1800元，和疫情前相比幾乎沒有變化，“最多只降了一二百元”。

租金不變，房價大幅下跌後，老破小投資變成了一筆劃算的買賣。

最直接的變化是回本時間短了。李成亮的8套老破小都在南崗區，“都不遠，走幾分鍾就到”，每套租金差不多都是1500元左右，他計算了一下，差不多11年左右就能回本。而放在以前，這些房子一套總價能達到30多萬元，相同的租金，回本時間就要將近20年，如今“縮短了一半”。

事實上，老破小還是第一次這麼吃香，在此之前，能賣出去的二手房普遍都是大戶型。

房價上漲階段，房地產是一種短線投資邏輯。郭子昂2015年入行沒幾年，就迎來了房價攀升期，大批的炒房客湧入東北，那時他只要把炒房客帶到售樓處，“自動就會搶著買，任何人都能當房產經紀”。買了房，隔幾個月再賣掉，就能賺一筆差價。

有些人預算不充足，會轉向二手房領域，買的一般都是80多平方米的中大戶型家庭住房。投資的邏輯和新房是一樣的，低價買入，漲了再賣出。郭子昂也曾短線操作過二手房，“換算下來，年化收益有50%，甚至會到80%”。

那時，買房甚至像買包一樣隨意。山東人王琳琳做微商，做得好的年頭能年入百萬元，2018年，她到沈陽旅游時，感覺城區裡人多，奢侈品店也多，房價也合適，直接就入手了兩套，“都有點不把錢當錢了”。