中国房地产巨头退潮途中,国资如何对待"包税人"

2026-06-07 | 来源: BBC中文 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

恒大位于海南儋州的着名烂尾楼海花岛，已被政府下令拆除。

2026年，曾经的中国房地产“一哥”万科出事传闻不断，远走美国的SOHO中国创始人潘石屹发表名为《我的反思》的微博引发热议……

过去十年见证了中国曾经的房地产巨头们盛极而衰的全过程。

2015年，胡润百富榜上，万达的王健林以2200亿（人民币，下同）身家登顶中国首富。这个榜单上地产商独占三成。两年后，恒大的许家印以2900亿取而代之，房地产商富豪的财富攀至历史峰值。

那是中国房地产巨头最后的黄金年代。

2025年的同一张榜单上仅剩一位内地开发商——龙湖地产的吴亚军。前十名大多数来自科技、消费和新能源。王健林的财富从2200亿缩水至约100亿；许家印入狱；宝能的姚振华被员工围堵讨薪。

一张榜单，浓缩了一个时代的终结。但真正的故事不仅仅是“地产大佬消失”。

这些曾经的明星企业在低谷期纷纷向中国的国有资本靠近——有的被“国资干爹”接管，有的被“国资清算人”拆解，有的被“国资站台者”敷衍。一只看不见的手，似乎正在按照一套清晰的优先级，逐一处置这些曾经的地产巨头。

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“在这轮房地产调整中，国企的角色并不是简单地救或者不救，而是根据不同企业的风险性质和影响来介入。”香港中文大学商学院副教授杨扬向BBC中文表示。

房地产和政府的先天暧昧

中国房地产高速发展时期，这一行业和地方政府在土地、财政、城市建设和住房供给等方面形成了紧密联系。

“中国房地产行业和欧美市场有很大不同。它从来不是一个完全独立、单纯市场化的行业。”杨扬认为，地方政府在其中有多重角色，既是土地供应者，也是规划审批者和监管者，同时还负责基础设施建设和城市发展融资。

因此，房地产行业和地方政府之间，不只是简单的监管者与被监管者关系，而是在土地、财政、城市建设和住房供给等方面形成了紧密联系。

杨扬进一步描述曾经的这种联系：在上升周期中，这种模式曾经支持了快速城市化。房地产开发带来土地出让收入，帮助地方政府融资、建设基础设施、扩张城市空间，也推动了地方经济增长。但在下行周期，尤其是房价和收入预期发生变化之后，这种关系也会带来压力，因为地方政府不仅面临土地收入下降和财政压力，还需要处理保交楼、稳定金融体系、维护就业和社会稳定等问题。

在中国头部房企担任过高管、现已离职的李镜（化名）接受 BBC 中文采访时，打了个比方：“房地产在这20年，扮演的角色就是地方政府的包税人。”