中国房地产巨头退潮途中,国资如何对待"包税人"

2026-06-07 | 来源: BBC中文 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

所谓“包税人”，是前现代社会的一种常见制度：国家把征税权承包给私人，包税人先向国库缴纳固定款项，再自己去收税。

李镜的逻辑是：开发商一次性向地方政府缴纳土地出让金，相当于“包税”的预付款；开发商组织建设再卖给城市居民。核算下来，多数头部房企最终没有利润结余，大部分利润进了地方政府财政和银行。有业内测算，2万元每平方米的房价中，政府以土地出让金和税金形式拿走超过1.2万元，占比逾60%。

杨扬分析，在很长一段时间里，房地产确实为地方政府提供了重要的准财政支持，一些地方财政也对土地和房地产相关收入形成了较高依赖。但这个模式很依赖市场预期，以及房价和地价的稳定。一旦市场下行，土地收入下降、开发商流动性恶化和地方债务压力就会同时出现。

粤开宏观发布的研究报告显示，中国土地出让收入从2008年的1万亿元增至2021年的8.7万亿元，相当于一般公共预算与政府性基金预算收入之和的35.9%，2022年以来则从高点萎缩近一半。

“包税人”倒下了，但国资在这场游戏中的角色，远比表面看到的复杂。理解了“包税人”这个底层逻辑，下面三家企业的不同退场方式就具有相当的代表性。

万科：国资成“干爹”

深铁累计向陷入困境的万科提供约308亿元股东借款，利率仅2.34%。

“万科的情况比较特殊，”杨扬介绍，因为万科本身有较强的国资股东背景，国企更多发挥的是“稳定信用”和“提供流动性支持”的作用。

2000年，央企华润成为万科第一大股东，此后万科始终在国资体系之内。华润时期是“放养”，不干预经营；2017年的宝万之争让“放养”走到了尽头，深铁时期从“放养”变成“圈养”，全面接管。

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2017年，深圳地铁以约664亿元收购华润和恒大持有的万科股份，成为第一大股东。此后七年，深铁累计向万科提供约308亿元股东借款，利率仅2.34%。

“正因为万科属于国资的干儿子，因此出现危机后会获得国资的持续救助。”李镜说。

2024年，万科巨亏494.8亿元。2025年1月，郁亮辞去董事会主席，降为执行副总裁；深铁董事长辛杰出任万科董事会主席，三位深铁系高管进入核心经营层，万科撤销所有区域公司。

2025年11月，深铁与万科签署框架协议，提供不超过220亿元的股东借款额度，专项用于偿还公开市场债券。三季报显示，深铁截至当时已累计提供291.3亿元股东借款。

这就像一个年轻人还不上信用卡时，家里长辈不仅出手相助，还提前商量好了“下次遇到困难还能再借多少”。

虽然经历了从“放手”到“保护”，再到“管理”，但终归没有“放手”。归根到底，还是因为万科是“干儿子”，国资没办法放弃自己的孩子，即便万科两年累计亏损约1380亿元，即便深铁这个“救火队长”自己也被火烧到了。

杨扬提醒，这个过程中，市场也能看到，政府和国企的支持是有边界的，并不是无条件兜底。

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