中国房地产巨头退潮途中,国资如何对待"包税人"

2026-06-07 | 来源: BBC中文 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

2024年2月，恒大在河北石家庄的一处烂尾楼。

如果说万科跟国资的关系是“干爹”，恒大遇到的则是国资“清算人”，而它被清算的方式，比公众想像的更极端。

李镜认为：“恒大（垮台）主要原因就是骗，除了骗就是骗，骗了30年，骗不下去了。”中国证监会查实，恒大2019年虚增收入约2139亿元，2020年虚增收入约3502亿元，两年虚增超5600亿元。它的商业模式从根子上就是不可持续的：靠虚假收入维持融资能力，靠融资维持扩张，靠扩张维持规模，靠规模维持信用，靠信用继续融资。

2021年，总负债2.58万亿元的恒大终于崩盘。国资的处置逻辑是“保项目、保民生，但不保企业、不保人”，宏利投资管理亚洲股票主管陈朗（Ronald Chan）称：“恒大或许不是大而不能倒，但整个行业是。”

广东省政府工作组进驻，全国各地项目交由当地城投或国资公司接管，化整为零，逐一处置。对于烂尾楼，中央层面配套数千亿元保交楼专项资金，大量已售难交付住房逐步实现交付。但保交楼是有选择性的，一线城市大部分项目能盘活，三四线城市大量项目陷入僵局。许家印入狱，项目公司普通债权人清偿率仅0.69%。

野村分析师Iris Chen概括了这一逻辑：政府没有动机救助恒大，因为它是民营企业；但也不会主动推它走向崩溃，而是监督一场“有序的违约”。2024年1月，香港高等法院颁布清盘令。

此后，在广州，恒大斥资巨大的“恒大足球场及配套住宅项目”被广州市城建投集团洽谈收购并接手。在东莞，恒大2020年以近30亿元人民币拿地开发的综合体项目，被中国光大接管。在广州南沙的“恒大童世界”主题乐园项目，被中国五矿集团旗下的信托公司接手。

在2024年香港清盘令之后，国资又以另一种方式出现：作为资产买家加入由清盘人主导的变现过程。2025年有报导指出，恒大旗下物业管理公司的出售，收到了来自多家国资背景企业的非约束性报价，其中包括中海集团和华润集团的子公司，表明中央国资平台也在挑选恒大优质板块进行竞价收购。

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杨扬也评价，对恒大的处理逻辑不一样。由于债务规模过大，涉及项目和购房者众多，政策重点主要是保交楼、保项目和防止风险扩散，而不是保企业主体本身。国企参与的目的更多是帮助隔离风险，推动项目交付，并维护地方层面的稳定。

万达：国资当“站台者”

万达主要经营商业地产。

李镜认为，如果万达成功上市，就不会出现当前局面。2017年，中国银监会突然排查万达授信风险，万达遭遇股债双杀，被迫将13个文旅项目卖给融创、77家酒店卖给富力，总价637.5亿元。2024年，太盟投资集团等五家机构以约600亿元投资大连新达盟，万达系持股降至40%，王健林丧失控制权。

两次自救中，国资都不是资金主力。最引人注目的是珠海国资：2021年承诺投资30亿战投，万达将商管公司迁至珠海，签了备忘录、开了新闻发布会。但据李镜观察，珠海国资实际现金投入远低于公开承诺，主要提供了免费办公楼和部分税收优惠。这是国资入股房企的常见模式：高调站台，低调兑现。

这印证了李镜的判断：“在以前的时候，绝大多数你看到国资的出现，他都不掏钱的，他都只是拿地。”

杨扬评价称，万达的问题更多集中在商业地产资产和资本结构调整上。因此，国企的参与更多体现在资产收购、债务协调和投资者安排等方面，而不是直接的政策性救助。