曹德旺:250万的房子,到2032年还值多少钱

现如今，国内房地产市场走势让人感到扑朔迷离。一边是房价还在继续下跌。2026年5月，百城二手住宅平均价格约为12692元/平方米，环比下跌0.32%，同比下跌7.99%。而另一边却是，各种救市利好政策不断。除了银行将首付款降到15%，房贷利率降到3.2%-3.5%。近期，上海等一线城市也松绑了限购政策。受此影响，部分大城市楼市成交量出现反弹，房价也有微幅上涨。

而对于当前房地产市场走势，有不少人提出：现在250万的房子，到2032年还能值多少钱？为此，当前主流观点认为，现在250万的房子，如果是在一线城市由于购房需求量大，到2032年还会有15-20%的上涨空间，大约值287-300万。如果是在二三线城市，由于人口流出大于流入，到2032年还会有20-25%的下跌空间，大约值187-200万。

而对于现在250万的房子，到2032年还能值多少钱？最近曹德旺并没有做出过任何相关预测，但是之前他曾对未来房价趋势做出过预测。早在2018年，曹德旺就表示：房子就是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值，将来会一文不值。曹德旺这句话的意思是，未来很长一段时间内，房地产会逐步去泡沫化，去投资化，将会越来越便宜，最终回归居住属性。

事实上，之前曹德旺的预测，与现在主流观点并不一致。现在的主流观点认为，未来几年一线城核心区域的房价还有上涨空间。而曹德旺则认为，所有的城市房价都将会越来越不值钱，最终真正回归居住属性。显然，曹德旺对未来房地产趋势的看法更接近实际情况。只不过之前房价跌幅较大的二三线城市由于泡沫挤去大半，未来下跌空间相对较小。而之前房价跌幅较小的一线城市核心区域的房价未来大概率还会有补跌的空间。

综合来看，一线城市房价由于还存在着较大的泡沫，未来几年不排除还有30-40%的下跌空间，就是现在250万的房子，到2032年只值150-175万。值得一提的是，现在一线城市250万的房子要么是市中心的老破小，要么是郊区的房子，一旦房价呈现下跌趋势，这类房子将会首当其冲。而二三线城市现在250万的房子，未来几年还有大约20-25%的下跌空间，到2032年大约值187-200万。

实际上，导致现在250万的房子，到2032年还值多少钱？这取决于三大因素：第一，要看房价处于上升还是下降的趋势，因为一旦趋势形势，外面的力量是很难改变的。目前，房价还处于下跌的趋势之中，已经连跌了4年。值得一提的是，现在部分一线城市的房价出现止跌回稳的迹象，主要是受到限购政策松绑，刚需购房集中释放的结果。后面只要利好政策效果褪去，房价还会继续进入下跌的通道之中。

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第二，房价与收入之比。现在一线城市房价收入之比高达40，二三线城市房价收入之比达到20-25。这意味着当地居民不吃不喝几十年才能购买一套房子。特别是北上深等一线城市的房价排名在全球最贵城市房价的前五名之内。事实上，像这样远远脱离当地居民购买力的高房价，未来几年根本没有大幅上涨的空间，而下跌的空间却已经打开，最终就是要去泡沫化、去投资化，回归居住属性。

第三，投资回报率决定房子是否有投资价值。以武汉为例，一套150万的房子，每月租金只有2000元，每年的租金收入是2.4万元，投资回报率只有1.6%。也意味着，如果购房者买房用于出租，需要近63年才能收回投资。如此低的投资回报率，说明房子只有投机价值，没有投资价值。试想房子在没有投资价值的情况下，投资客都会选择退出或观望。而随着投资性购房大幅减少，房价下跌压力会越来越大。

250万的房子，到2032年还能值多少钱？实际上，近期曹德旺并没有做出过相关房价走势的预测，但之前他曾对未来房价的趋势做出过预测。那就是“房子就是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值，将来会一文不值”。意思是在未来很长一段时间内，房价会逐步回归居住属性。如果要满足这样的要求，那现在二三线城市的房价，还有20-25%的跌幅。而一线城市核心区域的房价未来仍有30-40%的下跌空间。